在刚性需求主导楼市、房地产市场撇除泡沫进入“硬销售”的年代，《每日经济新闻》携手上海交通大学安泰经济与管理学院、中欧商学院、长江商学院拟于2006年10月在上海推出“2006上海房地产十大经典营销个案评选”。

　　《每日经济新闻》上周起推出“2006上海房地产营销风暴”专栏，本周继续走访沪上楼市营销高手，共享案例盛宴。

　　“我们只在第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行和高力国际这五家大型房产中介公司中找项目的营销代理公司。”浦东永达大厦一位负责人近日向《每日经济新闻》介绍说，在他眼里被称为“五大行”的五家公司拥有更多的国际一流企业客户资源，而这正是写字楼招商的关键。

　　在上海商业地产市场，惟“五大行”是举的商办项目不在少数。惟高端是举，喊出要把写字楼卖给海外基金，或者要求由“五大行”招商的商办项目遍布整个上海滩，甚至于一些外环外的商办项目也要找“五大行”代理。

　　业内人士表示，很多商办项目的发展商都认为，如能引进国际知名的品牌或企业，对于提升商铺、写字楼的租金（售价）和出租率（出售率）大有好处。在这样的情况下，拥有更多国际品牌客户的“五大行”很容易地就成为发展商眼里的“香饽饽”。

　　不过，一窝蜂地找“五大行”代理的风潮，一开始就不被多数业内人士看好。“两者特长完全不同。代理销售型项目时，本土的代理公司更具有灵活性；而在为高档商业租赁项目招商时，‘五大行’的优势更为明显。”信义不动产代理公司李振宇表示。

　　事实正如很多业内人士所预料的那样，“由‘五大行’代理销售的商办项目，销售情况并不完全尽如人意。”一位知情人士表示，市中心的海银国际广场、宝矿大厦都曾经聘请过“五大行”中的代理公司销售写字楼。但由于上述写字楼的购买客群并非原先设想中的跨国大公司，而是一些私营企业主或者是个体投资，因此销售情况并不好。最后改由本土项目代理公司代理或由开发商自己销售后，才取得立竿见影的效果。

　　即便一些中档租赁型商办项目，在“五大行”的协助下，招到具有行业领军优势的品牌企业加盟，也未必确保实现租金、出租率双方面的大幅度提高。例如，静安某个已建成多年的写字楼项目，今年以极优惠的租金引进了可与麦当劳、百胜餐饮管理等快餐业巨头比肩的国际知名快餐企业总部，但写字楼的整体租金和出租率并没有因这样的国际巨头“加盟”，而出现大幅度增长。

　　定位合适才是营销关键

　　“定位不合适的项目即使得到‘五大行’帮助，引进高端品牌的租户，也不能有效地提升出租率和租金。”第一太平戴维斯媒体公关经理邵轶青向《每日经济新闻》解释一些由“五大行”代理的中档次商办项目难以获得租售方面成功的深层原因。她表示，只有项目合适，才能因为高档品牌的引入而收获租金和出租率的双方面上扬。

　　“如今，‘五大行’代理商办楼项目门槛变得更高，不适合的项目，不会被‘五大行’接受。一些中档或中档以下的商办项目寻求“五大行”代理时，会遭到对方的拒绝。“业内观察人士表示，经过了一些挫折后，发展商对不同代理公司、中介公司的功能认识更为清醒。