在政策强力支持做多下,楼市不到半年就从“小阳春”步入了“盛夏”,量价齐升,地王频现……仿佛一夜间回到了2007年。就在房地产商弹冠相庆时,又传来二套房贷收紧的消息,虚火的楼价能否承受流动性收缩之重？在各方利益的博弈中,我们要重新思考房地产股的投资。 
 
    “地王”频现江湖

    2007年各地“地王”频出的情景还历历在目,2008年多宗土地流拍的情景也仿佛只在昨天,可是今天房地产商攻城夺地的时代又回来了,几亿、十几亿资金争当“地王”的消息又开始不断传来。

    北京显然是此次“地王”争夺战的桥头堡,“地王”头衔两个月内四易其主。首先是5月22日,富力地产以10.22亿元拿走广渠门10号地。一个月后,北京通州九棵树地块以17.4亿元成为新的“地王”。仅隔一天,成都中泽就以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。而4天后,“地王”又换成广渠门15号地。

    北京只是近期“地王”争夺战的一个缩影,无论是单价“地王”还是总价“地王”,各地均呈现百花齐放之态势（见表1）。除此之外,虽然没争得“地王”头衔,但却仍以天价拍下土地的公司也不在少数,比如万科18亿拿下号称是“地王之王”的厦门湖边水库片区湖心岛北部地块,楼面地价9163元/平方米。

    据中国指数研究院数据信息中心监测显示,6月22日至28日,全国20个重点城市共成交住宅类地块35宗,环比增加600%,成交土地面积253万平方米,环比增加833%。其中,5宗地块溢价水平超过100%,11宗地块溢价水平超过50%,20宗地块溢价成交,2008年多次出现的土地流拍现象在一线城市拍卖过程中绝迹。土地市场的热度大有从“艳阳天”转成“桑拿天”的阵势了。

    行业泡沫吹起

    “地价不断被推高并不是什么好征兆”,中国人民大学土地管理系副教授郑华担忧地对《红周刊》说,她认为目前主要是资金推动地价不断提升,这里面不仅有国内宽松货币政策释放出的巨量资金,还有国外资金。而国外热钱进入具有重要战略意义的土地资源,并不断推高其价格,对中国来说并不是好事。

    “下半年,资金维持充裕的可能性很大,而且国外资金对中国的热情也不会轻易减少,因此下半年资金推动地价上涨、继而引发的房价上涨还可能继续下去。”她分析道。可是如果房价一味上涨,却缺乏足够的实际购买力,房地产企业的资金无法回收,资金链不就断了吗？对此,郑华表示股市及楼市的财富效应,使民众的购买力得到提高,很可能就在房价不断上涨的过程中,消费者的热情被煽动起来,形成类似2007年房地产泡沫也不是完全没有可能。

    “北京土地市场的泡沫的确已经出现了。“SOHO中国董事长潘石屹直言泡沫到来了。而北京易居房地产研究所副所长牟增彬也表示,中国土地市场几次陷入疯狂之后,楼市都会出现价格虚高、滞胀的现象,“如果再出现几块这样的地块,明年的土地市场将不可想象,泡沫必然再现”。

    占地为王待升值

    对于上市公司,尤其是那些曾在低点买地的上市公司来说,“地王”推动了土地价格的上涨,间接地提升了这些公司的资产价值,从而提升其投资价值。

    中金公司分析师白宏炜认为:“不论是2007年之前还是2007年,拿地较多的公司都会在地王之后获益,隐含的土地价格上升带来企业更高的利润率和增长潜力。”从下表（见表2）我们可以看出,万科A、保利地产等传统的房地产龙头仍然是行业翘首。

    就像在1664点抄底股市的投资者一样,低点买地的房地产公司盈利能力理所当然会很强。2008年年报中,万科A对13个项目共计提的跌价准备金额达到了12.41亿元。

    “现在与2007年的情况有本质区别,2007年的'地王’都头脑发热,盲目拿地,但是今年是在政府政策的支持下的水到渠成,所以不必有此担心。”市场资深人士陈钢对《红周刊》说。2007年国家政策对房地产是压制态度,但今年在出口不振的情况下,国家把房地产作为拉动内需的重要行业,政策上是鼓励的,而且从中国城市化进程仅为发达国家一半的情况来看,未来几十年中国房地产业都会有较好的发展。

    “投资者现在可以70%的资金购买房地产股票,”多头司令陈钢不改他乐观本性,他看好中低价的房地产股以及各地土地资源比较丰富的房地产公司。具体而言,在珠三角地区,他比较看好万科A、金地集团;在长三角地区,则看好中华企业、苏州高新等;另外,他认为西北地区的天地源、中天城投也有较好的投资价值。

　　对于本周后两个交易日房地产板块出现的微调,陈钢显得满不在乎,“前两周涨得太好了,出现微调很正常。调整是好事啊,可以提供买入的机会。”

    二套房贷收紧将为楼市降温？

    量价齐升,地王频现,房地产板块大幅走高……楼市的热度几乎如当前的酷夏。不过本周二杭州各商业银行收紧二套房贷的消息,着实也让楼市在盛夏打了个喷嚏,当日房地产板块指数收长阴,下挫2.89%。收紧二套房贷是否像预期中的那样为楼市降温？

    杭州去年10月率先启动地方政府楼市刺激政策,今年又第一个打响了“紧缩战”。而其他城市也有跟随的迹象,不再对二套房购买者实行“首付2成、利率7折”的优惠。这一切源于中国银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知,6月22日银监会办公厅已经正式向各地银监局及各银行总行发出了该通知。

    《通知》称,除国办131号文中规定的“改善型住房”可参照首套房目前2成首付、7折利率执行外,其余所有贷款均将执行4成首付、1.1倍利率的规定,商业银行不得以任何手段变相降低首付款的比例。因为从2008年年底起,一直有某些银行被曝光暗中松绑二套房政策。据媒体报道,在广州部分商业银行,二套房贷客户还可获得首付最低3成、利率最低7折的优惠。

    本周,记者以购房者身份咨询北京的工行、农行、中行、建行、华夏、民生、招行和光大银行时,8家商业银行均表示,二套房贷首付4成没商量,但各银行在基准利率的基础上有7.5~8折的优惠。北京一家商业银行房贷部的工作人员对《红周刊》表示,这是银监会自国务院办公厅去年底下发国办131号文之后,首次明确要求商业银行参照标准执行二套房贷标准。“现在二套房放贷非常严格,不可能像以前那样把首付降到2成、3成了。”他说。

    北京某楼盘销售部负责人也证实了此消息。他在接受《红周刊》采访时说,已经接到合作办理按揭贷款银行的通知,要求购买二套住宅的客户首付比例不能低于4成。而此前只要还清首套贷款,合作银行可以按照首次贷款来执行优惠政策。

    住房和城乡建设部政策研究中心处长文林峰对《红周刊》表示,房地产商品有很强的地域性,因此不宜迅速出台全国性的、一刀切的抑制房地产市场的调控措施,应积极鼓励各地因地制宜出台适合本地情况的调控政策。另外,信贷紧缩措施还需要各商业银行密切配合执行,加强执行力。

    通胀预期下降温难

    “在全球经济尚未好转,国内信贷却相对宽松的环境下,对未来通胀的预期导致投机需求无限膨胀,高价抢地、抢房把房地产泡沫越吹越大。”戴德梁行华北区投资部主管叶建成对《红周刊》表示,戴德梁行统计结果表明,今年第二季度海外私募机会型投资基金和国内机构投资者成为中国房地产投资市场的主流,不过他们争抢的多是商业地产,对住宅类物业兴趣不大。此次二套房贷缩紧,会给市场投资热情降温,因为投资成本增加后,获利空间相对缩小了。

    但是首都经贸大学城市学院张跃庆教授却持不同意见,他对《红周刊》记者说:“二套房贷缩紧对房市的降温是有限的,房价很难真正下降。房地产市场利益牵扯很大,开发商、银行、地方政府和投资者都不希望房子降价。尤其是今年政府要实现GDP保八的目标,就更不能忽视房地产拉动内需的作用。要想让房地产市场回归合理的区间,只有从信贷、财政、住房等体制上进行根本性的改革。”

    房地产板块升势未变

    资本市场对此的反应颇为负面。据Wind资讯显示,本周二传出二套房贷收紧的消息后,房地产板块9成股票下跌,不少房地产股短期均线被有效击穿。

    中信证券分析师认为,二套房贷收紧的负面影响是短期的,长期来看二套房贷缩紧不存在政策转向,这也为投资者提供一个买入房地产股的较好时机。该分析师还表示,目前开发企业多已完成全年任务的70%,新开工面积仍在历史低位,只要开发商的资金充裕,价格对需求下降就会丧失敏感性。不管政府调控与否,房地产企业的供应端不存在降价销售的动力。房价上涨,可能是未来一个阶段地产估值体系向上的最大催化剂,建议重点关注保利地产、新湖中宝、荣盛发展、华侨城A和万科A。

    高华证券分析师与中信证券看法较为一致,该机构认为当前珠三角和长三角等地的供应紧张,房价上涨预期的风险在中期内趋于上行。二套房贷政策的重申有助于打击房市中的投机者从而为市场的健康发展奠定基础,这将有利于上市开发商未来的规模扩张。

    下半年继续做多地产股

    下半年地产股仍有整体性投资机会,看好地产龙头、资产注入和介入一级开发并有收益分成的三类地产股。建议重点配置“保（保利地产）招（招商地产）万（万科A）金（金地集团）”、“（云南城投、福星股份、苏宁环球”等一、二线龙头股,这些龙头股约占地产配置的80%左右,其余配置资产重组类地产股。

    国信证券认为,从大环境看,近期中国经济初显逐步走出金融海啸阴影的迹象,经济一旦复苏地产行业作为其先导性行业,自然会充分分享经济复苏所带来的业绩增长动能。

    而从房地产行业的现状来看,由于2008年二季度新开工减少而导致今年下半年供给减少2.62亿平米,且新开工恢复至正常水平还至少需要一个季度,这将严重影响2009下半年及2010年房地产供给,给价格快速上涨埋下隐患。而且随着“通胀预期增强、供给偏紧”,下半年房价还有报复性上涨的机会。

    除此之外,以下因素也不应忽视:

    一、地产板块实际流通权重12%,仅次于金融,是较带动人气的板块。地产股面临的“大小非”减持压力比较小。目前房地产板块流通比例在60%左右,远比沪深300板块20.4%的流通量高,前30家地产股基本为国有控股,由于控股比例低,还有可能在二级市场上增持。

    二、市场新增资金源源不断,今年1~5月偏股型基金规模达476亿元。目前主流机构普遍看好地产股,新基金集中配置地产股,也将导致地产股走强。

    三、随着IPO开闸带来的对资金分流的压力,市场预期可能会出台一系列引导资金流入的措施来进行对冲。融资融券、股指期货等创新措施有望推出,这对活跃地产股都有积极影响。