深圳楼市进入调整期的预期日渐形成。上周,深圳新房成交量暴跌4成,连续三周下降,并出现加速下滑趋势。近期,银监会主席刘明康收紧信贷的讲话、国土资源部公布全国620个项目的地价房价比、中房协官员直言要阻止房价涨势蔓延……一切都直指正在飙升的房价。业内人士表示,抑制房价的预期正在形成。投资客也反馈说,当前形势有调整趋势。

    收紧信贷是为防供给断层

    根据深圳市国土房产局网站数据,近期的新房成交量萎缩厉害,原来每日成交200多甚至300套的时光一去不复返,现在每日成交100套上下已是常事。上周的统计显示,目前深圳新房均价也达到了16370元/平方米。

    世联地产研究部人士表示,近期深圳一手房市场成交量的大幅回落,很大程度上是由于近期信贷从紧政策的影响所致,加之持续走高的房价也限制了部分消费者的购买力。多位业内人士受访分析,当前成交萎缩,一部分原因是市场的供应量少了,许多开发商对后市乐观,想卖更高价格,“捂盘惜售”。经过媒体曝光后,国土部门表示将严查严处,上周已开始进行相关的房地产整治行动,深圳已有一些楼盘开发商担心被查,表示将尽快推盘。

    接下来的信贷政策走向如何?招商证券最近作出一份《中国房地产信贷政策展期与分析》报告,该报告认为,今年上半年,全国新增信贷规模达7.37万亿元,其中6月份新增1.53万亿元,大大高于市场预期。招商证券预测,下半年继续加快信贷增长的空间已比较有限,今年全年的新增贷款规模或为8万亿元。从今年上半年房市的运行状况上看,房市去库存化进程在购房需求(房屋销售)强劲回升的带动下明显提速,然而房屋的开发效率则未有显著回升。考虑到我国目前房屋开发周期一般在18-24个月左右,若假设房屋的开发效率由2008年9月份开始收缩,自2009年9月份开始扩张,预计房市在今年9月份后可能出现6-12个月的供给断层。为了防止未来房价因供需失衡而出现过快上涨,抑制购房需求显然比加快住房供给更为有效也更为实际。因此,金融机构在今年下半年整体信贷增速放缓的背景下收紧房屋信贷,特别是“二套房”按揭贷款已在预期之内。

    提高利率的可能性不大?

    基于房价的过快上涨,部分专家提出建议,提前终止去年年底出台的一系列二手房税收优惠政策,以及取消优惠利率,这是抑制地产泡沫的“杀手锏”。但招商证券的上述报告认为,因房地产投资启动缓慢,信贷政策长期宽松的趋势不会根本改变。国家统计局数据显示,今年1-6月份,全国房地产投资总额为1.45万亿元,相比2008年同期33.5%的投资增长水平仍回落23.5个百分点。从整体经济的恢复来看,明年外需恢复力度仍非十分乐观,依赖房地产投资拉动内需已成为保证我国明年经济增长的主要动力之一。考虑到央行货币政策的调整主要是基于消费价格(CPI),而非资产价格(股价、房价),因此即便目前的信贷投放实数较大,但在需求还没有明显恢复、货币流通速度未出现快速回升的前提下,通胀压力不会很快出现。招商证券表示,预计今年年内央行应不会提高利率,金融机构明年年初继续保持较高的信贷投放的几率仍然较大。

    深圳市国土房产局局长张士明近日在相关会议上提出,下半年要想法设法扩大投资,针对上半年房地产投资下降9.5%的情况,要继续加大努力,做好服务工作,使房地产商增强信心,加大投资力度,争取下半年由负转正。

    不少投资客都在抓紧时间出货

    从投资加大预期和经济恢复来看,深圳房地产的长期趋势上行成为共识。但是,以投资客为代表的业内人士认为,短期的风险较大。

    一名活跃在深圳市场的投资客项先生表示,现在深圳正在高位运行,不排除短线会回落。所有投资商品,都不可能长期消竭性上升及下跌,包括股市及楼市。投资也有分短线、中线、长线,深圳楼市现正处消竭性上升之顶部,不排除短线有调整。

    据数名投资客向记者透露,近期不少投资客都在抓紧时间出货,其中有以前“闹得很凶”的温州炒房客。投资客邹建民表示,最近每天大概接七八个电话,都是投资客咨询要不要出货。一温州炒房客代表称,6月份之前,各种亲戚让她和姐姐帮忙都是要买房,近期她的那些亲戚,基本也都在做同一件事情,就是拜托她和她姐姐帮忙放盘或者卖房,计划再买进房产的小蒙表哥,也表示近期不炒房子,宁愿将钱先放到生意上去。

    中原地产总经理李耀智接受本报采访认为,现在深圳住房租金不涨反降,买房的投资价值已大大降低,这直接减少了市场炒房行为。深圳市房地产经纪行业协会秘书长张文华预测,10月份之前房价可能见顶,随后可能下行,系列税费优惠很可能终止。