与住宅市场量价齐增的火爆景象不同，今年以来国内商业地产仍是一幅低迷景象。空置率居高不下、租金持续下滑，让商业地产体会到金融危机后的“萧条之痛”。不过，随着国内外经济形势好转，经济活动活跃也促使商业地产近期呈现出复苏迹象。

    复苏迹象隐现

    从2008年下半年开始，北京、上海、广州、深圳等主要城市的商业地产空置率开始明显上升，租金也跌至几年内的低点。

    在北京写字楼集中的CBD地区，中国证券报记者发现多家写字楼租赁部生意都很萧条。而CBD地区平均接近140元每月每平米的租金价格，相对于去年的229.4元，降幅达到39%，几乎接近2006年底的132元水平。在广州，写字楼平均租金也跌回到4年前的水平。

    这也可以从不少商业地产报告中得以验证。根据世邦魏理仕的报告，北京CBD地区空置率在今年二季度攀升至29.6%，而同期北京写字楼市场整体的空置率为21.8%。第一太平戴维斯的报告则披露，在上海，整体空置率在第二季度下降0.4个百分点至16.8%，部分项目再次推迟开工或交付时间。

    租赁市场方面，上半年大城市写字楼市场普遍出现租金下滑的迹象。中原地产的报告显示，上半年北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金与2008年底相比分别下滑10.82%、9.74%、9.04%、1.26%，北京、上海、广州准甲级写字楼租金分别下滑12.56%、8.88%、7.56%。

    不过，从最近几个月来看，商业地产也隐现出部分回暖迹象。2008年领跌的深圳写字楼市场率先复苏，连续4个月租金出现明显反弹。

    中原地产认为，随着个人投资日益活跃，预计下半年深圳写字楼市场将延续上半年良好走势，租金持续上涨、空置率明显下降；上海、北京上半年写字楼市场表现仍显乏力，但上海市场表现相对较好，下半年上海写字楼市场有望先于北京结束调整。

    从6月整体情况看，写字楼供销情况出现积极变化。北京等四大城市新增写字楼面积39.08万平方米，环比下降8.61%，同期写字楼销售面积48.52万平方米，环比增长21.63%。分析师认为，随着宏观经济现出企稳回升态势，经济活跃度增加，写字楼市场复苏基础逐渐形成。

    另外，政策面暖风也有望助推商业地产复苏。据悉，保监会《保险资金投资不动产的细则》有望在10月1日前后正式出台,将允许保险机构购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业等。

    中国商业地产联盟秘书长王永平表示，细则如能顺利实施,将扩大流入房地产市场尤其是写字楼市场的货币资本,拉动写字楼市场需求,促进写字楼市场的整体回暖。

    成交开始活跃

    与价格下降形成鲜明对比的是，写字楼成交表现得十分活跃。投资资本近期也开始青睐国内写字楼市场。位于黄浦区的悦达黄浦河滨广场被一地产投资基金整栋买走，总价约2.19亿元，单价为25987元/平方米。大型国有企业购写字楼作为办公自用的需求也有所增加，例如国家开发银行购买广州富力盈力大厦半栋写字楼自用，中信证券斥资10亿元购买深圳卓越时代广场二期写字楼项目作为办公楼。

    “国内买家倾向于较长线的投资，且融资成本较低，因此能够比短线投资的国外买家出价更高。另外，由于投资限制放宽，允许国内保险公司投资于房地产，以及设立房地产信托投资基金的苗头已现，市场上潜在国内买家的数量呈上升趋势。”仲量联行上海投资部总监韩瑞杰表示。

    仲量联行研究报告指出，目前，中国国内投资者正积极寻求收购机会，而一些国外基金则迫于重新募集资金的压力，欲对其资产组合进行择弃。由于资产价格适中，且银行贷款带来了资本流动性的增长，国内投资者对于投资机会正显现出更多兴趣。

    高端酒店业的投资热情也开始高涨。香港地产大亨鹰君集团主席罗嘉瑞日前表示，很看好中国内地高端酒店业。鹰君集团旗下的朗廷集团预计，在截至2012年的未来4年内，将在中国内地投资10亿美元，签订或经营15家品牌酒店。

    不过，中房协副秘书长肖晓俭提醒，商业地产具有高风险、高回报的特点，目前，全国主要城市商业地产都出现过剩苗头。

    此外，在经济尚未企稳背景下，过早投资商业地产也酝酿着风险。戴德梁行此前公布的全球商业地产报告指出，全球写字楼的投资回报率在2009年预计将下降20%，商业房地产市场要到2011年方能持稳。