第一大失误：先盖房再招商。

    这是目前中国国内大部分开发商的通病，他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商的问题。这些开发商在住宅开发的时候就是这么做的，先盖房子再卖房，也赚得盆满钵满，他们就认为这种做法是理所当然的，全然看不到，住宅市场在过去多年的时间里都是一个卖方市场，市场处于供不应求的状态，做为开发商只要具备拿地和拿贷款的能力，只要能把房子盖起来，自然不愁卖，在这种市场上，开发商已经被惯坏了，开发商对前期规划的重视程度远远不够，其营销哲学还停留在以企业为中心的生产时代、产品时代和推销时代，还没有演进到真正以客户为中心的营销时代。

    住宅开发转向商业地产开发，整个游戏规则面临着一个巨大的变化，开发商面对的客户不再是个体为主的自然人，而是一家家商业机构，商业地产是为下游的商业机构提供一个经营场所的，开发商盖的房子要靠商家来买单的，商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。开发商前期规划的时候不考虑下游商家的需求，等盖完房再招商，其结果自然就是商业物业的长期闲置。万达从提出“订单式开发”到现在，至少已经有5年了，订单式开发模式的核心思想是先与下游商业机构形成战略联盟，按照下游商家的需求去拿地、去做规划、去盖房子，盖好房子租给这些战略联盟伙伴。五年过去了，万达的商业地产开发已经从第一代单一主力店模式演进到了城市综合体阶段，而我们很多开发商对商业地产的开发思路还停留在史前阶段，对别人的成功与失败采取一种完全漠视的态度，尤其是不少开发商在建筑设计上存在大量硬伤，给招商造成了巨大的困难，成为商业物业闲置的一个关键原因。

　　第二大失误：市场定位过程中盲目追求大体量、高档次。

　　商业地产的大体量、高档次是住宅市场产品高端化的一个翻版。在住宅市场，几乎所有的开发商都在为这个社会塔尖上的少数富人在盖房子，多数老百姓与这些高档住宅是不沾边的。目前在北京，高端住宅的销售也开始面临巨大的困难，房子卖不动了。一方面是老百姓无房可买，一方面是大量高档住宅卖不出去，住宅市场出现了严重的结构性失衡。造成这种失衡的主要原因在于土地供给的市场化和外部市场的以富人为中心的消费结构，开发商按照市场释放的信号进行开发，土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本，以富人为中心的消费信号引导开发商不断涌入高端住宅市场，其结果就是高端市场的供过于求，物极必反，按照市场无形的手的引导，最终就是市场的失灵，走进市场的死胡同，中国的住宅市场今天就是这样一种局面。

　　现在，同样的现象开始在商业地产市场蔓延，最突出的问题一个是追求大体量，一个是追求高档次。大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段，对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量就是找死！商业地产土地成本的要求又迫使开发商追求市场定位的高档次以实现经济效益最大化，但这种脱离市场需求的高档次同样会把开发商带入陷阱！北京高档住宅有一半是被投资房产的人买走的，因为在一个住房价格不断快速上涨的市场，人们对后市有一个不断上涨的预期，所以才热衷于房地产投资，所以这样的市场是有泡沫的；但商业地产市场，即便有商铺投资者介入，这个产业链最终的买单者一定是消费者，商家要靠消费者真实的消费需求支撑，而真实的消费需求是很难产生泡沫的。

　　目前在北京以及很多城市的商业地产市场，商业物业的闲置已经成为一个非常突出的矛盾，当开发商盖的大量商业物业处于闲置状态的时候，很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼，供与求之间矛盾非常尖锐，人们在感慨缺少有效需求的时候实际是缺乏有效供给，大量商业地产的供给都是无效供给，商业地产的供求方面存在着严重的结构性失衡。如果说，住宅市场还可以靠投资者泡沫支撑的话，商业地产市场靠谁支撑？靠愚昧的商铺投资人？当这些商铺投资人被斩尽杀绝之后还靠什么支撑？

　　第三大失误：业态组合中的主力店一定要选国际大品牌。

　　有一部分开发商从万达那里取经学习订单式开发模式，最热衷的就是捆绑世界商业巨头，所以沃尔玛等国际商业巨头变得份外吃香。万达绑架沃尔玛，目的在于拿沃尔玛们当“托儿”，利用他们的招牌提升万达商业物业的价值，同时利用沃尔玛们的示范效应，解决招商的问题，以及产权商铺的销售问题，最终实现“堤内损失堤外补”，这是典型的经济学中外部性的效应。但沃尔玛们可不是廉价的“托儿”，开发商要想利用世界商业巨头当“托儿”，必然要付出巨大的代价，那就是远低于市场平均水平的租金！某些开发商，为了招这些商业巨头进驻，甚至是不惜血本，山西太原某开发商，开发了一个二十多万平米的SHOPPING MALL，房子盖完招不来主力店，竟然不惜免十年租金招沃尔玛进驻！

　　北京的某商业项目，为了招LV进驻，也是开出了八年免租金的条件！如此一来，开发商面临巨大的收回投资的压力，只能寻求“堤内损失堤外补”，一是大幅度提高非主力店小商户的租金，小商户缺少品牌号召力，在开发商面前只能任人宰割，当他们无力承担高额租金的时候，只能是不断地关门撤店！在开发商与零售商的博奕中，正应了中国一句老话：“店大欺客，客大欺店”；另外一种“堤内损失堤外补”的措施，就是利用产权式商铺，将商业物业分割出售，利用世界商业巨头的号召力，通过媒体进行疯狂炒作，最后把商铺卖出天价，以此收回大部分前期投资。万达的一代、二代商业广场，就是这么玩的，但这种做法无疑为后期的商业经营埋下了隐患。

　　所以，开发商在招商中，万达的订单式开发模式是值得学习的，与世界商业巨头的战略联盟也是有价值的，但万达早期过分依赖世界商业巨头做主力店反过来过度盘剥小商户和商铺投资者的模式是需要反思的。当我们看到引入这些商业巨头对商业地产开发的价值的同时，也要警惕由于引入这些商业巨头给我们带来的巨大风险。硬币总是有两个面儿，所有的事物都是辩证的，凡事过犹不及，关键是尺度的把握，中庸之道也许才是我们的最佳选择。

　　第四大失误：重销售、轻招商、轻后期运营，只顾眼前利益。

　　开发商做商业地产，重销售、轻招商、轻运营的原因在于：

　　一是我们的金融体系对开发商的支持是只提供项目开发贷款，要求开发商以销售回款做为还款保障，以不动产做为抵押和担保，开发商迫于资金压力不得不走以销售为主的路子；

　　二是过去做住宅开发时形成的习惯和思维定势也是以卖为主，一卖了之；

　　三是以运营为主的商业地产开发模式已经超出了开发商的经营范围和核心能力，开发商不能也不想靠长期运营获得收益。但以卖为主的商业地产开发模式与商业地产本身的运作规律存在着巨大的冲突，除了沿街商铺、社区商铺、写字楼和高层公寓的底商以外，多数综合性商业物业体量规模都非常巨大，远非一般个人投资者所能承受，而商业机构，出于财务上现金流、资产流动性、资金利用效率等层面的考虑，基本都是采取租房经营的方式，而基本不会买房经营，所以开发商靠出售变现的方式走不通了。前两年开发商热衷将大型商业物业分割产权进行出售，但实践中几乎所有的产权式商铺都遇到了招商和经营的困境，实践证明这条路也是走不通的。目前，国际资本市场流动性过剩，导致大量境外资本进入中国的房地产领域，其中商业地产也是这些境外资本关注的一个领域，国际资本的介入为商业地产的变现提供了一种退出渠道，但即便想走通这条路，也要求一个商业地产项目具有专业的市场定位和前期规划、成功的招商和专业化的后期运营管理。这都对那些只重销售、不重招商、不重后期运营管理的开发商提出了很高的要求，继续沉迷在只重销售的圈子里打转转是没有出路的。

　　第五大失误：售价和租金定价严重透支行业利益，只想杀猪不想养鱼。

　　商业地产是一个商业与地产行业对接的复合领域，开发商是要靠商家来买单的，这在客观上就要求开发商一定要了解商业领域的基本运作规律，有几点我觉得是需要开发商认真思考的：

　　第一，是商圈的成长周期问题。一家商业机构进驻一栋商业物业，其收入的增长曲线是一条生命周期曲线，既包括培育期，成长期和稳定期和衰退期。在商家经营的前3年，尤其是大型商业机构，需要3－5年的市场培育期，如果商圈相对成熟，培育期相应会缩短，至少需要2－3年才能进入稳定经营阶段，如果是属于新社区，则商圈的成熟需要5－8年时间，这种商圈的成长规律客观上要求地产商要奉行养鱼政策；

　　第二，就是商业流通业和其它服务业大多属于竞争很充分的行业，进入壁垒低、信息透明化程度高、竞争非常激烈，行业收益率趋于平均化，比如大型零售业的净利润只有3％－4％，这样就决定了商家对成本的承受是有底线的。我做了三年招商，接触过的商家有几百家，没有一家不对成本精打细算的，商业企业对成本的敏感要比地产商高得多；