投资宝典

　　通胀预期之下，手头有闲钱的人纷纷为资产保值找出路。一位白领朋友无意中听说他们才几十平方米的写字楼办公室，居然月租要四五千元。她问记者，手里有100万元闲置资金，买个写字楼收租怎么样？像这位白领朋友有类似想法的小投资者大有人在，为此记者采访了中原地产写字楼总监朱辉，探探广州写字楼投资的行情。

　　投资写字楼，100万元投资额可以入门了吗？

　　朱辉：广州写字楼单位客户拥有的资金无论说几十万到几千万甚至几亿元，都有合适货源。最近一位开厂客户大手扫了三层写字楼，涉及资金过亿元。不少优质写字楼有几十平方米的售盘，以广州写字楼均价12000~13000元/m2来计算，100万元可以买到六七十平方米的小单位。目前投资写字楼的回报率为6%~8%，可以跑赢银行同期存款利率，算是一个稳健的投资品种。

　　广州市写字楼那么多，该选哪些区域？

　　朱辉：我向来跟客户说，广州市写字楼市场，投资三大板块最可靠。三大写字楼板块分别是花园酒店、体育中心以及珠江新城。花园酒店指环市东花园酒店周边区域，如世贸、好世界、宜安广场、电子大厦以及东山广场等写字楼，该区域的租金水平为80元/m2/月左右。体育中心板块是指体育中心周边所聚集的写字楼，如中信广场、大都会、维多利广场、财富广场、中石化大厦等，该板块的平均租金为110元/m2/月。第三个板块是珠江新城范围，目前平均租价约为150元/m2/月，二手选择有富力盈隆、科讯等二手写字楼单位，迟一些则会有富力盈信大厦一手货上市。

　　除了三大成熟板块外，我认为众多中小企业扎堆海珠区，区内商务式写字楼需求很大，但供应很少。若可以买到这些货，租值回报非常稳定。另外，东圃位于天河与黄埔之间，该区域有非常多的企业，写字楼前景也比较看好。

　　都说金融海啸影响外企在内地扩充，写字楼投资还有市场吗？

　　朱辉：受金融海啸影响，广州市写字楼市场的确有一些调整。租金在去年第四季度突然下跌8%~10%，今年上半年租金继续下调12%。我认为市场调整已经到位，租金获得支持位，现在入市时机刚刚好。从市场售价来看，今年6月前后价格已开始有反弹。开发商曾在年前对一手写字楼作减价促销，目前同类型产品已加价出售。二手写字楼的价格跌价不多，因为持有写字楼的基本上是中长线投资者，很少投资者愿意抛售优质单位。

　　听说写字楼管理费贵，“养楼”成本不轻啊。

　　朱辉：的确如此，一般住宅每月管理费两三元一平方米已算贵，但写字楼的每月管理费可能要超10元/m2。甲级或以上的写字楼，管理费28元/m2/月以上，商务式写字楼（即每个写字楼单位装分体空调，甲级写字楼是中央空调）管理费10元/m2/月。以一个100平方米的甲级写字楼单位来说，空租一个月业主就要负担近3000元的管理费，两个月则要6000元。但从另一个方面来看，写字楼租约比住宅长，大部分写字楼一签就租3年，甚至是5年，而且续租机会非常高。我之所以建议客户投资三大写字楼板块，就是因为这些成熟板块的写字楼出租率为九成，客户要负担写字楼管理费的风险较低。

　　买写字楼出租，税费和手续跟买住宅不一样吧？

　　朱辉：税费有很大不同。普通住宅144平方米以下的契税是1.5%，写字楼无论面积大小，契税都是3%。证满两年的住宅交易免征营业税，但写字楼转让不管房产证的出证年限，转让一次就要征5.5%的营业税。此外，大部分写字楼都是带租约出售的，新买家要做好新旧交接，要跟物业管理公司做个交接，同时也要与租客重新签订租赁合同。由于这些手续涉及每个月的管理费及租金收入，新买家一定不能忽略这些手续。