投资写字楼八年就该脱手

    消费者购买写字楼之后，租给谁？这些客户的需求是什么？他们能够承受的租金水平是多少？投资写字楼最佳收益期是多长时间？带着这些问题，本报记者采访了相关专业人士。

    写字楼投资回报高于住宅

    “在购买商业房产的客户中投资者占了很大比例，而这些投资者中，写字楼的销售主要以投资客为主。”四川中原地产工商铺部高级营业经理徐东告诉记者，如果单从写字楼升值回报来看，从投资者开始与开发商签定合同时计算，一般要5-8年（如果是从交房起，一般是3-5年）左右，消费者所投资的写字楼租金和售价就会有比较明显变化。

    在选择购写字楼时，投资者需要注意的是，了解政府对该写字楼所处区域的规划，写字楼本身的软硬件配置和该项目的服务商是否具有丰富的团队管理经验，以及该写字楼所针对的经营客户群体等。

    在租金高峰期出售物业

    徐东认为，写字楼过了“黄金期”无论租金还是售价都会降，建议投资者在项目租金高峰期出售物业。比如现在以12000元/平方米价格购买一面积为120平方米的写字楼，等到交房之后，按照平均每月65元/平方米的价格连续出租10年，可以收入936000元，与购买时的总价1440000元相比还差504000元。如果以平均每月65元/平方米的价格连续出租6年后（假如该物业当时已经出现了租金上涨、二手物业的价格也上涨），将该物业以18000元/平方米的价格出售，可以收入2160000元，在加上6年的租金561600元，总收入可以达到2721600元，减去当初的投入，可以净赚1281600元。

    “位于城南的商鼎国际广场和丰德国际广场，当初的销售价格只有4000多元/平方米，项目交付之后60多元/平方米就可以租，随着周边配套的成熟和物业价值的体现，现在不但租金上涨得很快，就是二手房的价格也已经达到10000多元/平方米。”徐东说。

    最长8年投资者就该卖出

    美国高纬环球物业（咨询）上海有限公司成都公司总监王艺在接受本报记者采访时也说，一般写字楼在运营5年之后，管理上会滑坡，再加上写字楼的按揭贷款一般只有10年时间，同时多数写字楼的租赁客户3——5年左右会有较大的更新，尤其是成都本地的客户有限、客户分流会加大楼盘的空置率，投资写字楼的客户回报周期一般是12——15年，消费者必须尽量把握项目的未来，多数写字楼的开发商开发销售一个项目的周期基本上在3年左右，销售完成以后多数项目由于“无人问津”就已经面目全非。5——8年是写字楼投资回报的“黄金分割点”，不是说5——8年时间所投资的写字楼会收回成本，而是在这个时间内租金的收入基本上有保障，消费者可以考虑在这个阶段将自己投资的物业卖出，以赚取物业本身的增值空间。