商业地产的定义该如何解释至今在业内还没有准确的答案。但针对于购房者而言，无非为临街商铺和专业商业项目两种。专业商业项目涵盖了购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼、产权式酒店等。

    商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。商业地产的销售模式有三种，第一种为只租不售，第二种为租售结合或带租约发售，第三种为只售不租，每种模式各有利弊。从购房者投资的角度来讲，临街商铺的投资相对简单，主要在于地段、周边环境和成长性。针对于较复杂的专业商业项目投资，购房者主要应注意如下三个方面：投资回报、项目的成长性及升值空间、项目的可行性及风险。

    购房者的投资回报主要来源于租金收入和店铺增值收入，其租金收入又有动态和静态两种，目前大家比较常用的投资回报计算方式为“静态年租金收入比较法”。“静态年租金收入比较法”顾名思义就是将可获得的年租金与购买价格作为比较，其静态投资收回年限的分割线通常为15年，静态投资收回年限超过15年的应慎重投资，静态投资收回年限不到15年的应可考虑投资，静态投资收回年限低于12年的应值得投资，静态投资收回年限为10年以内的为“优质商业资产”，最应投资，但市面上很难碰到。由此可见，购房者考虑到店铺的年租金收入+店铺价格增值收入+通货膨胀因素+租金递增比例（动态收益），正常的店铺投资回收年限为5—7年收回投资，可见其是很具有投资价值的投资项目。

   购房者要想获得超额的投资回报，首先要明确知道店铺的价格体系和住宅的价格体系有何明显的区别。住宅价格的计算体系为正向叠加式，如：楼面地价+建筑成本+景观成本+配套成本及税费+其其它成本及利润。店铺的价格体系主要为反向杠杆式，也就是说年租金×投资回收年限=店铺价格，而年租金的承受能力反向取决于项目的获利能力。因此，商业地产项目的成长性和升值空间主要来源于如下几个方面：

    一、项目由初期成功运营到成熟期的转变，例如**项目的开业率由60%升至90%以上或从市场培育期步入市场成熟期等。

    二、、地块区域稀缺或偏远地块逐渐融入城区的增值收入，例如杭州的西湖边、武林广场商圈、或清河坊商圈等类似的绝版地块以及滨江区、下沙区等逐渐由郊区升级为市区的情况。

    三、、市场辐射半径的扩大或主要客户群体的良性变更，例如：**项目内的商家经营的半径由全省扩展到华东地区，主要客户群体由中档成功升级为中高档等。

    四、、其他不可预见的因素，例如：开通地铁、交通的改善、地段纳入城市规划等。

    现在的商业地产市场鱼龙混杂，有实力、有理念、有经验、有责任感的开发商为数不多，更有部分开发商在商业地产获利丰厚的前提下盲目进入商业地产领域。因此，购房者投资商业地产应回避以下几个风险：

    一、项目定位不准。例如：不考虑市场需求片面追求规模化，动辄几十万、上百万平米；盲目国际化，规模不足万米甚至是在三、四线城市也搞国际购物广场；没有足够的产业支撑也搞专业市场等：

    二、项目产品定位错位，导致“前程似锦”的项目无法实现。例如：定位为建材市场但是店铺门口台阶多、层高不够、没有配套仓库。定位为大规模美食城却没有停车位。定位为中高档的购物中心，却在业态规划中出现折扣店、一元超市等商店，导致目标消费者无法互动和叠加。

    三、只售不租或带租约销售，开发商没有超过50%以上的长期保留资产的项目。在现实生活中经常遇到开发生不长期持有绝对多数的资产，只是简单招商招满就倾力销售或带租约发售，年回报甚至高达12%，三、五年的租约在购房款中一次扣除。试问如此高回报的商业项目，开发商为何要便宜别人？租赁合约能否顺利执行？合约期满时又会是个什么景象，还能租到多少钱？他把房子全部卖光了，如何全力搞运营？不搞运营又有几个商户能赚到钱？..........当然，在临街商铺中有的时候开发商由于商业面积不多，没精力搞运营而简单一卖了之的“黑马商铺”也有很多。

    四、项目的管理团队不专业，没有切实可行的“商业运营方案”：

    在实践中最有效甄别开发商心态的办法就是倾听其做的“商业运营方案”。如果其商业运营方案只是简单的告诉你用多少钱、泛泛的列举在那些媒体做宣传，那基本就可以断定他是属于“卖光就跑的”那批人。因为，即使最专业的人士制定一个切实可行的“商业运营方案”也要3—6个月的时间，有了这个方案一般他会有长远打算，没理由花了巨资却不等到最佳时机再卖。“商业运营方案”简单的说就是让入住的经营户赚到钱的宣传和推广方案，因为经营户赚不到钱就无法承受上涨的房租，甚至你降租金他也不愿意在这里空耗。“商业运营方案”一般分成知名度宣传、优势或特色的主题宣传、活动宣传和目标客户定向推广。我们根据其“商业运营方案”能否将项目的信息有效传达给目标客户就推断得出其心态了。

    在现在的市场条件下，哪些是购房者最应关注的商业地产投资项目呢？

    一、规模适当并且有产业支撑的专业市场：

    专业市场有两种，一种是批发为主的产业专业市场，例如：义乌小商品城、桐乡羊毛衫市场，另一种是以零售为主的商品专业市场，例如：杭州***建材市场、杭州**收藏品市场。零售市场由于竞争激烈和创新快，所以在经营上变数很大。而以批发为主的产业专业市场，由于受到产业规模的限制，只要市场规模适当，凭借市场主体的运营、经营商户的创新和扩展、政府的引导和支持、行业的优势和资源等因素的辅助，其升值空间十分巨大。典型的案例有义乌小商品市场（十年升值210倍）、柯桥轻纺城（十年升值40倍）。

    二、有地段优越和人流优势的商业项目：

    每个城市都会有一个主导的成熟商圈或者商业步行街。例如：上海的南京路、深圳的华强北、北京的王府井、香港的铜锣湾。在这样的黄金宝地和旺盛的人流下，买什么都会赚钱，只是对路的商品赚的会多一点而已。由于明显的财富效应，导致一铺难求，从而房租不停上涨，价值不断上升。而且商业项目有“旺越旺、冷越冷”的特点，所以注定真正的旺铺就会得以长期持续。因此，投资有地段优越和人流优势的商业项目是个不错的投资机会。

    三、有独特卖点的商业项目：

    在现在的商业地产项目中，有的时候项位置虽然不好，但是由于具有独特的卖点，消费者和买家甚至不顾旅途劳累也要赶到这里买货，所以经营户的经营利润相当丰厚。如：上海奥特莱斯、广州的香港美食城等项目。所以有类似的投资机会投资者千万不要错过。

    四、无法复制的景区商业项目：

    景区商业是否属于商业地产有些人一直抱有疑问，但是其操作手法因与商业地产相似，所以在此向欲投资商业地产的购房者予以推荐。景区商业由于具有无法复制的特点，其物业升值空间十分巨大，而且由于国人对旅游的钟爱，更使景区商业踏上了暴利旅程。例如：西湖边的商业房、千岛湖、海南的产权式酒店、黄山的高尔夫别墅等。由于景区商业的升值具有阵发性的特点，需长期持有物业，请投资者根据自己的实际情况予以选择。

    购房者在投资商业地产时在微观上也应注意如下方面：

    一、在店铺买卖中具有“金边、银角、最差中岛”的说法，所以只要有机会尽量选择边埔和转角的铺位，虽然价格比其他铺位高，但是其租金收益、经营户的认可度等方面却是其他店铺无法比拟的。因此，“金边、银角”以笔者十多年从事商业地产的经验来说确实是个不错的选择。

    二、在店铺买卖中如发现中意的店铺，要以最少的交款比例尽量锁定购买价格，用以提高投资利润比例。因为物业升值的速度不会因为只交了定金或没交足首付款就改变了升值比率或速度。

    三、在付款时能贷款就不一次性付清，能贷30年就不贷20年。购房者在付款时多会计算贷款多付出了多少利息等眼前利益，但却忽略了多一间店铺等升值的长远利益（因为商铺首付款多数为50%）。笔者曾和多位常年专业投资商业地产的购房者做过沟通，他们总结下来如是说：买了店铺十年下来，如果现在出售结算利润，绝大部分利润来自于增值收益。平时商家付的房租没等攒够再买一间店铺的首付款就由于这样那样的原因把钱花掉了。但是我们现在改变了付款的方式，收了房租就一次性存到银行等扣款，即没改变生活质量，省也就省下了。但是十年以后每间店铺即使升值一倍。那帐就相差大了。

    店铺价值一百万元，按首付50%,每年房租8万元，按揭20年（月供3600元）作为案例：计算 

   从上述分析可以看出，房租和每月的还款额为不变成本，但是物业增值空间确是无法预测的

   如果十年后店铺价值升值二倍，那么收益会是如何呢？

   由此可以推断：其同样的投资由于投资方法不一样，在物业增资速度越快时其财务收益杠杆比例越大，而且贷款年限越长，收益越大。