“要商铺吗？杭州新客运中心旁。前6年就能返还70%。”

    “投资市场商铺不？10年就可收回全部成本”……

    随着今年上半年杭城楼市回暖，一批商业地产也开始出现“疯狂”，通过中介的招商电话不断。其中，先买下使用权再返租的模式，在市场上开始重新抬头。

    不过，投资商画的“饼”虽好，实际操作中，却远非那么回事。

    返租模式重抬头

    德胜快速路上，杭州新客运中心建设已近尾声。在其对面，就是知名的四季青新市场。

    九堡的红星美凯龙金茂MALL，就在两者的约3公里外。记者赶至现场时看到，整个建材家居市场已开始结顶，最惹人注意的，便是位于市场正前方的招商中心。

    “你购铺，我来租，坐在家里收房租！做国际品牌的房东！”该市场招商的宣传帖子，最近铺天盖地。宣传中，商家承诺，购买15年商铺使用权后马上可返租，6年内返还70%投资额。如果6年内想退，则按年结清租金基础上，再全额返还购买款。

    无独有偶，采用同一模式的，并不止红星美凯龙金茂MALL一家。位于余杭的中国人民书店总部，也正“招商返租”中。

    商家声称，投资该市场商铺10年可收回全部成本。承诺包租10年，头3年每年返还总价7%，一共21%。更诱人的是，首付款可先扣除头3年租金再支付，第4年7.5%，第5年8%，从第6年开始按市场价订租金。

    受地产回暖刺激？

    “返租的方式，其实很早前就出现了。只不过，在今年地产大热的情况下出现，更吸引人的注意。”我爱我家商业地产主管姚林说。据透露，其实早些年，产权式酒店就已采用“返租”模式，后很多市场、商场也开始采用同一模式招商。

    返租，是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后，发展商许诺在未来若干年内，每年给投资者一定的租金回报。在这期间，商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有。“这种形式，其实说穿了更像发行企业的信用债券。”一位研究商业地产的业内人士称，一旦对方不顾信用，投资者也往往只能接受“亏本”现实。

    该人士表示，之所以今年招商返租的现象比较集中，与地产业、宏观经济走势都不无关系。“比如，今年来包括杭州、上海、北京等在内，各地都不断出现天价买地现象。这说明，开发商对地产的未来几年发展非常看好。”

    他认为，采取返租模式招商，也不排除开发商加速扩张，同时转嫁部分开发风险的意图。

    分析一：回报率高？

    真有这样的好事？来自义乌的吴先生看到招商内容后，很是动心。上周末，特意赶到九堡，加入了红星美凯龙金茂MALL的招商现场。

    据介绍，该市场经营面积为40万平方米，号称华东建材家居第一MALL。此次开发商拿出1/8面积，给投资者一次性“认租”15年。其中，铺位面积40-60平方米，一楼均价8500元，二楼均价6800元。目前，一楼已认租完毕，二楼正在进行中。

    “购买我们的商铺后，当场就可以签订返租合同，就是再把你买走的商铺租还给市场。”招商人员还表示，前6年的租金回报是固定的，前3年每年返还租金为商铺售价的8%，第4年为11%，第5年15%，第6年20%，加起来正好70%，第7年以后租赁价格按市场价计算，其中90%租金返还给投资者，市场收取10%的经营管理费。

    记者粗略算了一下，投资该项目一间商铺，基本在35万元以上。负责本次招商的萧山大众房屋置换公司策划总监陶国庆表示，如果前6年内，投资者想退订，市场方除了按年按点返还租金外，还会全额返还投资款。

    也就是说，投资者一次性投资后，如果在第6年退订，那么回报率为6年70%。“不过，每年不到12%的收益，并不高。”姚林表示，除此之外，投资者还要承担风险。

    分析二：破产怎么办？

    姚林所说的风险，其本质来源于市场的经营状况。她说，对于投资者来说，后面的9年回报率最关键，但实际上真正的收益如何并不由自己说了算。“因为经营权在别人手里，而且能否经营好，目前谁也说不准。”

    而通过记者深入了解，其实整个“认租返租”流程极为复杂。

    据负责招商的陶先生透露，该市场开发商为金茂实业发展有限公司(下称金茂实业)，由两个公司主体、两个法人共同出资组建；红星美凯龙则在早前入股该公司，但据称股份占比不大。

    此外，为了市场运营，金茂实业全资设立杭州金茂商业管理有限公司(下称金茂管理)。

    投资该市场商铺会要求签订两份合同。首先，投资者和金茂实业签15年使用权的租铺协议；然后被要求与金茂管理签15年委托经营协议。两者主体并不一致。

    当被问及投资者一旦拿不到钱怎么办时，陶国庆在电话中说，除非公司倒闭。

    实际上，与投资者发生返租权利义务关系的，只是金茂管理公司，并非开发商。而一旦承诺返租的金茂管理经营不善，拍拍屁股“走”了，消费者并不能向收钱的金茂实业算账。对于这一判断，陶先生表示，理论上确实如此。

    但他同时称，因为该市场拿出“认租返租”的面积仅占1/8，所以开发商承担的风险更大，所以不会轻易出现这种情况。“如果建材真经营不起来，市场可以马上换别的业态，比如服装。因为四季青市场就在边上呀。”他说。

    分析三：建材商不看好？

    “家居市场没那么好开的，普通投资者还须谨慎！”张先生是某卫浴品牌代理商，从事该行业多年。

    据透露，红星美凯龙金茂MALL曾邀请过张先生代理的品牌进驻该市场。但张先生考察了一番后，还是拒绝了。“不一定品牌响，就能做出名堂的。”张先生分析说，家居市场能否繁荣，所处的地段和商业环境相当重要。

    他说，市场所在的九堡，规划中虽然有几家专业市场，但尚未带动起商业氛围。现有的几个小区入住率也并不高，大多空置或出租。比如当地已有的恒大建材市场，经营状况并不理想。九堡往东的临平已有繁华的专业家居市场，下沙和临平的消费多在此，往西靠近主城区，家居市场更多。

    张先生透露，家居市场的盈利靠租金收入，红星美凯龙也采取这种模式。租金则按市场的繁荣程度而定，而九堡店由于属于新市场，前五六年内，人气一下上不来。

    不过，之后的租金就按市场繁荣程度而定了，其中的弹性可谓相当大。“一旦市场经营不好，空置率高，不收租金甚至关门都有可能。”张先生认为，这是投资者最大的风险。

    目前，杭州专业家居市场竞争激烈，基本在杭州各区域已覆盖完毕。有的地段，甚至出现多家家居市场“肉搏”局面。因此张先生认为，九堡这家红星美凯龙何时能繁荣起来，还是未知数。如果市场繁荣不起来，所谓的高回报也只能是“画饼充饥”。