“今年第三季度或就是北京写字楼市场的底部，第四季度或者明年第一季度有可能出现转折点。”近日，世邦魏理仕高级董事黄蔚在接受本报记者专访时这样预测，受全球经济回暖预期影响，北京写字楼市场本轮调整或呈V形，而不是U形。

    回暖

    走在市场前沿，第一太平戴维斯和世邦魏理仕都首先感知了写字楼市场寒冬后的暖意。

    “大约从4月份开始，平安国际金融中心(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)的看楼客户开始增多，仅在6月份，其出租率就提高了10%-15%。”黄蔚介绍说。平安国际金融中心写字楼是平安信托在京的重点项目，整体建筑面积约为9.18万平方米，世邦魏理仕是其代理机构。

    第一太平戴维斯投资部董事纪刚则用“止跌企稳”来形容这种“暖意”。

    “现在只要是价格合理，就会有人收购。”纪刚坦言，这与去年第四季度和今年第一季度的气氛完全不一样。“那时，即便价格不停在降，但客户仍然不买账，有一种看不到头的感觉，很艰难。”

    在纪刚看来，除了全球经济环境转好因素之外，价格或是激发需求重新释放的另一重要因素。

    “以CBD为例，目前的价格与2007年高点时相比，大约有20%-25%的降幅，即便是与去年相比，降幅也有15%。”纪刚指出，金融危机期间，只有金融街和中关村的租金相对比较稳定。

    记者从第一太平戴维斯第二季度的数据看到，今年第二季度，北京甲级写字楼的有效租金为每平方米每月人民币150.4元，环比下滑5.7%，年初以来已累计下跌16.1%。

    有数据显示，今年第二季度末，北京甲级写字楼空置率达到26%。世邦魏理仕的报告则显示，北京CBD写字楼的空置率已达到33%，仲量联行给出的空置率为38.4%。“空置率或将从第三季度开始有所收窄。”黄蔚和纪刚对即将出来的第三季度数据都还算乐观。

    除了租赁市场，写字楼买卖市场的回暖似乎也有目共睹。7月10日，中信证券以14亿元左右购买了北京瑞城中心约5.3万平方米的写字楼。同月，复地集团也宣布，以4.55亿元人民币的价格与买方北京恒利创新投资有限公司达成位于国贸大厦旁边的嘉都大厦座的整栋交易协议，北京恒利与其控股的中国中期投资有限公司有意将嘉都大厦打造为期货交易中心。

    拐点

    然而，回暖并不意味着反弹。

    “今年第三季度或是本轮写字楼市场调整的一个底部，第四季度或者明年第一季度有可能出现转折点。”虽然黄蔚认为，具体会在哪个节点出现转折还实难判断，但她比较认可，本轮北京市场写字楼市场调整或不会是U形，而会是一个V形。

    黄蔚甚至预测，受全球经济复苏预期影响，最快明年第一季度，北京写字楼的租金水平有望由负“转正”。

    支撑黄蔚的另一组数据则在于北京写字楼的供应量将逐年减少。“根据最新的数据显示，截至目前，今年北京新增甲级写字楼供应量约为110万平方米，预计明年及2011年北京甲级写字楼新增供应量将减至50万平方米和30万平方米，届时，北京写字楼市场有望走入‘上升行情’。”黄蔚坦言。

    数据显示，2008年，甲级写字楼新增供应量约为125万平方米，库存更是逼近500万平方米的高位。

    然而，纪刚对此持有不同意见。“目前，北京写字楼市场只能算是止跌企稳。”他说，“无论是租赁市场还是买卖市场，本轮写字楼市场的回暖都是以内需为主，尤以能源、基础设施建设以及银行类客户需求最为旺盛。”由于外资客户需求暂时放缓，内资企业的竞争用户减少，加之写字楼之间的竞争日益加剧，一旦业主对租金作出调整，内资客户出手也是情理之中。

    纪刚表示，“租金水平是否能够‘转正’估计要到明年第二季度才能明确。”而目前成交的内需更多的还是自用，“投资资金的入场才可真正带动写字楼的买卖及价格提升。”