冷寂的写字楼市场在第三季度该感谢金融机构。近期金融机构大举买楼，直接带动了写字楼大宗交易。项目成交价格已经达到去年甚至是2007年的水平，多数金融机构并没能捡到便宜。

    专家指出，金融机构买楼受金融政策刺激，目的是扩张业务，并非看好写字楼市场。这也是其他机构和投资者并未涌现的一个重要原因。写字楼市场依然在温和回暖和租金下调中挣扎。

    金融机构成主角

    第二季度大宗写字楼交易屈指可数，转至第三季度，尤其从8月份开始，大宗写字楼交易接连涌现，金融机构成为绝对主角。

    8月3日，上海农村商业银行以10.48亿元买下了中融碧玉蓝天的10个楼面超过2万平方米的铺面，均价达到49705元/平方米。

    宁波商业银行正在与环球金融中心旁边的21世纪大厦接触，洽购8个楼面2万多平方米的办公楼，预期成交金额将会突破10亿元。知情人士称，宁波商业银行还将独家冠名该大楼。

    香港恒生银行也正在积极洽购陆家嘴原森茂大厦。该大楼是2000年底香港汇丰银行购置3个楼面并冠名的。

    中信泰富上海船厂项目写字楼浦江双辉大厦一经推出便有四大银行争夺。最终，中国农业银行以37.7亿元购入37个楼面共计85073平方米办公楼，均价为44351元/平方米。

    实际上，不仅仅在上海，北京、深圳、广州都有金融机构大举购买写字楼。在北京，中信证券以不超过14亿元的代价收购了北京瑞城中心5.32万平方米写字楼；在深圳，中信证券以10.45亿元价格收购深圳卓越时代广场二期3.05万平方米写字楼；在广州，广东发展银行收购了中和广场共计五层的写字楼。

    从交易主体来看，第三季度鲜有的几笔大宗写字楼交易，交易主角几乎全是金融机构，这一“巧合”是市场没有预料到的。

    高力国际研究与咨询部董事李庆贤指出，以前金融机构办公楼大部分是租，而不是买。从长远经营来看，陆家嘴写字楼租金必定是上涨的，买楼能够抵消未来成本增加，有利于优化公司的国际会计报表。

    政策刺激强烈

    金融机构大举进军写字楼市场，但是其他类型公司、投资者却依旧鲜有现身。如今真实的写字楼市场行情到底应该如何界定，似乎已经成为一个难题。

    从金融机构买楼目的来看，他们的本意并不在写字楼，而在业务扩张。易居中国分析师薛建雄告诉早报记者，有消息称，陆家嘴金融城有一条金融改革先行先试的政策。这个政策意味着率先搬到陆家嘴的金融机构开展金融涉外业务的话，可以优先获得审批。而在其他地方就没有这个政策了。

    可见，金融机构大举买楼缘于上海国际金融中心获批的刺激，根本原因并不是看好写字楼市场进而投资收购。

    李庆贤指出，中央政府今年3月宣布确定上海国际金融中心发展规划后，上海政府在6月份公布了关于推动该政策的一些具体措施，这些措施已于8月份开始实施。这比我们之前预期的更快。上海政府的快速反应增强了市场对未来的乐观预期，众多内资金融机构利用写字楼市场的调整期开始在上海布局。

    “上海金融经济无论产业规模还是产业分工细化程度都将有长足发展，进而带动金融服务业规模在未来十年大幅扩张，从而拉动写字楼需求，这将是未来数年上海写字楼市场需求增长的持续动力。”李庆贤强调。

    市场仍在低谷

    金融机构大举买楼一定程度上催热了市场，而其他类型买家并未出手，如果断言写字楼市场回暖，那么根底则显得单薄。

    薛建雄指出：“金融机构买楼是自用，目的是为长期在陆家嘴经营，现在手中有钱就洽购。而其他公司和投资者没有出手大宗洽购写字楼，就有点奇怪了。说明目前写字楼市场的投资回报率不高。”

    写字楼市场的矛盾还不仅仅如此。一方面写字楼成交出现大幅增长，另一方面租金下调、空置率上升的现象并未有明显改观。

    易居中国的信息显示，8月上海一手产权式写字楼成交15.55万平方米，环比上升30.5%，更是去年同期成交量的2.32倍。平均成交价格达到25095元/平方米，比上月的18158元高出38.2%，比去年同期的18562元高出35.2%。

    第一太平戴维斯统计数据显示，第二季度上海甲级写字楼租金指数下跌3.7%，与2006年持平，距两年来峰值下跌17.0%；整体空置率下降0.4个百分点至16.8%。中原地产研究部数据也表明，近期陆家嘴CBD区域甲级写字楼租赁价格出现大幅度下滑，区域内甲级写字楼租赁报价仅为8.87元/平方米/天，同比降幅达到33%。

    李庆贤指出，租赁需求的温和回暖、发展商对供应节奏的较大幅度调整以及上海国际金融中心规划的政策激励开始呈现，未来几年供大于求的预期有所改善。租金将在2011年才触底，但下跌幅度较之前预期已收窄，同时2011年之后的反弹幅度也较之前预期的大。