“田园板块，在什么地方？怎么会拍出这么高的地价，太不理性了吧？”

    杭州土地市场持续火爆，人们在对不断飙升的地价评头论足的同时，突然发现在一宗宗土地拍出之后，杭州楼市的版图也正在渐渐扩大。而一些之前人们比较陌生的区域，比如城东新城、田园区块等等，都初露端倪，而桥西、申花路等区域，也随着区域土地的不断出让，更为深入人心。

    近日，杭州2009年第三期《读地手册》出炉，一些区域纷纷推出新地块，结合最近的土地市场，我们或许可以看到杭州楼市的一些开发轨迹。

    在万元地遍地开花，两万元地不断出现的杭州，加上即将推出的不少宝地，地价即将迈入两万元时代。

    第一部分：新板块运动 　

    板块1：城东新城 　　城市东扩桥头堡 　　发展前景巨大 　　区块扫描

    城东新城——杭州市最重要的门户之一，杭州“城市东扩”的桥头堡、接轨大上海的前沿阵地，同时也位于未来大杭州“一主三副六组团”的中心位置，由秋涛路(石桥路)、德胜快速路、沪杭高速、艮山西路围合而成，总面积约9.3平方公里，区域总建筑面积1171万平方米，其中住宅730万平方米。杭州市决战东部的1500亿元中，约有300亿元都花在了城东新城上，而这些基础设施的投入，又将带动1000多亿元的民间资本投入。

    新城以新东站综合交通枢纽为核心，5条下穿隧道和2条高架道路让铁路枢纽东西两侧自由沟通，地铁1号线、4号线穿越“城东新城”，并在东站枢纽综合体与国铁、公交、旅游大巴等功能同台换乘。

    目前，该区域内楼盘不多，仅有玉兰公寓、中凯东方红街、原筑壹号等少数几个，房价则已突破2万元/平方米。最近，滨江、万科南都等品牌开发商纷纷入驻该区域，更是为这个新的区域增添了许多前景。

    拿地开发商如是说
 
    新近频频出手拿下城东新城4宗土地的滨江房产，可谓是这一区域最有力的拥趸。滨江集团副总经理朱立东表示，公司确实非常看好城东的发展，而城东最大的亮点，无疑就是城东新城。这个新的区域，是铁路、磁悬浮、城际铁路、地铁等众多交通方式交汇的地方，是杭州的门户，今后的发展前景会非常好；此外，这个区域拍出近万元每平方米的楼面价，有一定的现实基础，因为旁边的东方红街已经卖到2.2万元/平方米，没有出现面粉比面包贵的情况。

    另外，城东是滨江房产的发祥地，在这个区域里，无论是业主的口碑和忠诚度，都有优势。他表示，这个区域的4块地，将会成为滨江房产高性价比、中高端项目产品线的重要补充。

    业界点评 

    对于城东新城，汉嘉地产顾问总经理梅杰表示，杭州楼市正越来越呈现出明显的区域化特色：“杭州城西、城南和城北都已经相继发展过了，现在也该轮到城东了。”

    他表示，城东新城连接的钱江新城发展已经非常好，而九堡也初具规模，规划利好频频，加上随着运河整治等，城市的居住氛围和居住环境都不错，所以发展前景会非常好，也会成为今后几年的开发热土。

    板块2：南星桥 　　惊现楼市新地王 　　文化底蕴深厚 　　区块扫描 

    对于许多新杭州人来说，南星桥并不是一个熟悉的地方。不过最近，一批优质土地的高价出让，让这个地名频频见诸报端。先是7月23日，义乌中国小商品城房地产开发有限公司以20650元/平方米楼面地价，拿下南星单元E02、03地块；再是8月18日，浙江西子房产拿下南星桥粮库地块，楼面地价高达24295元/平方米，成为杭州楼市新地王。两块“2万元”地块一出炉，立刻引发了业界关注。

    在杭州楼市上，南星桥是杭州的南大门，曾经商埠林立，是古杭州商贸交易的重要集散地，可谓盛极一时。由于临近鼓楼、万松书院等，这个区域被称作是杭州传统文化积淀深厚、本土文化资源最为集中、最能体现杭州人性格特征和生活习俗的区域。

    从目前来看，南星桥可以分为两块，一块位于人们熟识的钱江新城，已成片改造，金色家园、金色海岸、春江花月等高档住宅云集，即南星单元E02、03地块；一块由于涉及到汽车南站、铁路等很多问题，改造还没有完成，土地出让比较零散，真正要成片开发，还需假以时日，目前出让的地块有南星桥粮库地块等。

    拿地开发商如是说 

    对于杭州新地王南星桥粮库地块，西子房产总经理、绿城西子常务副总经理朱燕萍这样评价：这里地处千年皇城根下，有比较好的文化底蕴，顺风顺水，地块两侧，一边是中河，一边是馒头山，这里被规划成皇城公园遗址，将进行大改造，地理环境优越，想象空间巨大。此外，该地块容积率仅1.4，在杭州市中心非常稀缺。

    据她透露，这个地块西子将与老朋友绿城合作，打造北京御园类型的物业，她说，地块不大，套数不多，所以肯定会做得非常精致，有很多创新的东西。

    业界点评 

    广宇集团总经理助理任坚刚认为，这个地块也有其特殊性所在。首先，容积率是1.4，在绿城的产品系列中，完全可以套用留庄或御园的开发模式，在这样一个皇城根脚下，文化底蕴深厚的地方，打造这样一个楼盘，他觉得在杭州市场还是会相当受欢迎的。现在，西湖边的二手房起码已经在5万元/平方米以上，我觉得这个项目，卖到5万元/平方米也很正常。从这个角度来说，2.4万多元/平方米的楼面地价，还是有它的合理性的。

    当然，地块也有一些缺陷，比如离高架比较近，体量小了点，但只要处理得好，还是可以做出高端产品来的。

    板块3：田园 　　自然环境“显山透水” 　　区域形象急需改善 　　区域扫描 

    名不见经传的半山田园板块因为绿城集团的高价进驻，眼下成了土地市场热议的话题。上周，绿城集团和西子房产拿下了这一区块的两宗宅地，最高达10147元/平方米楼面价，让无数业内人士咋舌。半山田园板块因此被推到了杭城土地市场的风口浪尖上，甚至遭到了价格虚高的质疑。

    如果不是区域内土地卖出了超过万元的楼面价，半山田园板块对大部分购房者甚至业内人士来说，都还是一个陌生和不起眼的板块。此前，半山田园区块为人所知的是杭州钢铁厂和半山公墓，并没有在大多数人心中留下多少与房产相关的印象。

    半山田园区块首次亮相是在杭州市国土资源局公布的2009年第二期《读地手册》中，该区块出现在“重点区块介绍”中，并被规划为一个“显山透水”的中低密度高品质片区。该区块位于石桥路与临丁路交叉口西北，背靠半山，南邻上塘河，与丁桥西单元、华丰单元等城市用地相望，紧邻皋亭山风景区。在交通方面，有秋石高架、临丁路、同协路等多条道路，按照规划，该区域要通过优越的自然环境和区块，高效便捷的交通体系，完善的配套设施，塑造城北高尚居住区。

    在最新公布的2009年第三期《读地手册》中，半山田园区块不但被强化为“半山田园综合体”，而且还增加了5宗占地面积超过400亩的宅地。这些宅地的容积率并不高，都在1.6至2.0之间。此外，8月，杭州市国土资源局还在一份《杭州市国有建设用地使用权出让信息预告》中，推荐了另外两宗半山田园板块的宅地。

    与政府推荐力度的增强不同，半山田园区块从房产发展的角度来说，还是一块未开垦的处女地。尽管眼下有了知名房企绿城集团的进驻，但是这一区块没有任何楼盘。唯一值得参考的是临近的华丰板块和丁桥板块，区域内除了经济适用房，还有元都新景、广宇上东城、天阳观筑等多个新盘，售价在8500至11000元/平方米之间。

    拿地开发商如是说 

    绿城集团董事长宋卫平认为，半山田园区块有山有水环境不错，看好这一区块的发展。绿城集团可能会和西子房产合作，在这里打造一个高端楼盘，希望能规划出一个整齐一些的居住区。未来，这个区块还有不少地，绿城集团会继续拿地。