投资价值逐渐显现

　　许伟一直有投资房地产市场的打算，不过近来有一个问题却一直困扰着他，那就是：“在目前的市场情况下，究竟是投资住宅还是写字楼？”许伟目前在一家著名的外资企业担任高管，40多岁的他年薪也超过了40万元。他目前已经拥有住宅一套，而且贷款也已还清，现在手头约有200万元资金欲投资一套房产保值。不过与大多数人一样，许伟并没有明确的投资方向，但倾向于在住宅或写字楼中选择，不过在有关调控政策出台后，不明朗局势却让其一直犹豫未决。“当房东还是做楼主？”这是一个长期悬在许伟心头无法解决的难题。

　　前不久，许伟将自己的情况向一位专家进行了请教，那位专家这样认为，从目前的情况来看，他的收入还是很稳定的，而且还比较年轻，风险承受能力较高。所以适合选择房地产作为投资保值增值的手段。如果进一步结合当前市场的实际情况，写字楼更适合许伟的投资方向。

　　其实，许伟的问题并不是个别的，面对当前的房地产市场，许多投资者都面临着同样的选择，而从市场的发展趋势来看，写字楼的投资价值正在逐渐显现出来。其中首当其冲的投资成本，大家都知道，投资房产最重要的是利率成本，而随着去年第二套房贷政策的出台，对于像许伟这样已有过房贷的投资者来说，现时投资住宅和写字楼的利率成本已到了同一起跑线上，这无疑大大增强了写字楼的吸引力。

　　2007年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由现行7.29%提高到7.47%，五年以上为7.83%。同时《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：第二套(含)以上住房“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高…”；商业用房“购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍”。也就是说虽然许伟已还清首套住房贷款，但是若选择购买住宅，依据政策已经无法享受原来首套住房的优惠利率。可以看出，与写字楼或其他商用物业相比，第二套住宅原来的利率优势已经不存在。

　　而与此相对应的是，近期写字楼市场的整体发展却延续了不断上升的势头。对此21世纪不动产市场研究中心认为，尽管政府不断出台针对外资投资房地产的紧缩性货币政策及限制措施，但受强劲的经济增长以及活跃的商务活动支持，2008年第一季度办公楼市场依然保持活跃。今年办公楼市场延续了2007年第四季度的上涨势头，在上海许多优质写字楼业主近期再度上调了新租约及续约的租金报价。我们从表1上海近几年甲级写字楼租金和空置率的变动曲线中，可以明显地发现写字楼租赁价格逐年递增的走势。

　　市场回报略胜一筹

　　而在另一方面，由于一直以来市场对于住宅投资高涨的热情。一些区域住宅写字楼价格相差不大，甚至有部分“倒挂”现象——即同区域内写字楼价格低于住宅价格，这也是写字楼市场值得关注的另一个重要原因。

　　那么，写字楼的价格为什么会一般高于住宅呢？首先，写字楼的高端物业属性和投资价值，决定了写字楼占有的是城市最好的地段资源；其次，由于写字楼对品质要求相当高，因此设计和开发成本也远远高于住宅；第三，写字楼有商业运营的价值，有着增值的功能，这决定了它要比单纯的住宅价值高。而现阶段写字楼价格的倒挂也是由多种因素造成的，一是由供需关系决定的，住宅市场的需求非常高涨，从而使得住宅市场的受关注程度大大超过了写字楼；二是住宅市场吸引了诸多炒家，而写字楼则很少短期投资行为。一位北京的投资者这样认为：“近两年北京住宅市场租金涨幅远远低于售价涨幅，但是部分写字楼的售价水平却低于高档公寓的价格，而相反租金水平却要高于高档公寓的租金水平。所以从租金回报率来考虑，目前投资写字楼市场是更为划算的。”

　　细心的投资者如果留意一下当前的房地产市场，可以发现近几年来不少住宅的价格稳步上涨，但同区域不少写字楼的价格却远远跟不上市场的平均涨幅。记者曾经考察了这样一个区域，当时该区域的住宅价格都已经达到了22000元/平方米以上，但是其中几座写字楼的价格却仍然在16000元/平方米左右徘徊。而与此同时，这些写字楼的租赁价格却反而超过了周边的住宅楼。于是在这种情况下，其中的投资机会也就显而易见了。

　　一般来说，短期内住宅物业的增长率可能略高于商用物业，但商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强，一般“培养”周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达到10%/年或者更高，这显然是许多投资者值得关注的。而且住宅租赁对象一般为个人，而写字楼租户则一般为公司，相比较保障性能较好一点。另外写字楼签约周期一般为2～3年，相对住宅1年或者更短时间的租期，空置风险略小。

　　抓住“领头羊”是关键

　　说到这里，很多人可能也会明白这样一个道理，在当前的市场状况下，做楼主的确是一个值得大家关注的投资方向。但是写字楼与住宅相比还是有着许多独特之处，作为商业地产，投资者在选择物业时还要考虑更多的因素，包括商业氛围、物业管理以及发展规划等等，其中有一个诀窍就是要抓住区域中的“领头羊”。

　　所谓“领头羊”就是那些在区域中有代表性的楼盘，它们在出租率上往往有着较好的保证，而且随着区域的发展，其租赁价格水平也有着不小的提升空间。戴德梁行最新研究报告显示，尽管一季度大批新增供应的涌现令上海写字楼市场供不应求的紧张局势得到一定程度的缓解，市场对于高档写字楼的需求却丝毫没有减弱。写字楼部董事卓奇乐表示，随着上海内环商用土地资源日显稀缺，类似飞洲时代大厦（查看地图）这样的核心CBD外扩区域的高端项目的价值将会进一步被体现出来。

　　如今，投资写字楼的有这么三类人群：想改善办公环境的公司；中小企业主；纯投资者。业内专家认为，写字楼投资特别要看准其地段价值，尤其要注重该地段的发展潜力，诸如其今后是否会有更多的商业房产出现在周围。对于纯投资者而言，其不仅要考虑写字楼是否租得出去，还要想好要租给什么人。对此上海中原研究咨询部认为，写字楼在房地产市场中的交易程度很重要的一方面决定于其处的地理位置，即俗称地段。写字楼的功能特性要求其必须或最好位于商业活动和社会活动的中心区域，以适应这些活动的密切联系性和时效性，从而满足使用者的需求。其中交通情况也是写字楼是否适合投资的重点考虑因素，轨道交通、高速、公交等便捷的交通是写字楼增值的重要条件。

　　另外由于写字楼主要依靠租金获得收益，因此能否顺利出租和租金水平的高低是投资写字楼的重要依据。除了地理位置之外，硬件条件、物业管理水平、配套情况都将影响写字楼出租率的高低。写字楼作为办公场所，物业管理水平直接决定了写字楼的品质，其周边的金融、交通、餐饮等配套设施，也都决定了写字楼对租赁客户的吸引力。