从体育场路口走完白墙青瓦的中国丝绸城步行街，迎面就是车水马龙的杭州环北小商品市场。而试营业一个多月的杭州环北丝绸服装城则兼融了两大市场，与两者相距不到百米。凤起商圈由此形成了“三足鼎立”之势。

    杭州的专业市场格局已经发生了翻天覆地的变化，杭州人记忆中的专业市场有些已经退出了历史舞台，有些则搬迁到了杭州远郊。这些变化要追溯到2年前，2007年时仅杭州主城区就有245家专业市场，随着杭州城市化进程加快，市中心的专业市场规模小、硬件设施落后、辐射功能差等弱点日益突现。

    2007年，市政府下决心，在5年内要对这些商品专业市场进行重新洗牌，确保“新建一批、改造一批、撤消一批和搬迁一批”。记者从市贸易局网点建设处了解到，2007年杭州撤销了73家商品专业市场，2008年完成整合改造提升103家，2009年整合改造提升任务为91家。明年的整合改造计划将视进度在年终时确定。

    专业市场新老更替，经营户们面临新的选择，这样的大变革、大激荡必然隐藏着风险，孕育着商机。发展了数十年的专业市场将走向何方？白手起家的经营户们又将何去何从？

     一：杭州专业市场升级换代

      10月20日，“2009中国国际丝绸博览会”在杭州环北丝绸服装城隆重开幕。参展的人流熙熙攘攘，国际买家的身影格外引人瞩目，新落成的大楼里人气骤升。

    一新一旧两个环北市场其实是“一母同胞”——都是中国红楼集团旗下的产业。这样的“血脉相连”也使得很多老环北的经营户“脚踏两只船”，在两个环北市场同时开店。

    红楼集团宣教中心主任陈迪辉自豪地说：“很多经营户都是跟着我们市场走的，现在丝绸服装城里的店都已经开满了，很红火。一般新建的专业市场三年都开不起来，而我们只花了一个月的时间。”

    红楼集团总裁朱宝良是从杭州最早的市场红太阳批发市场摆地摊起步的，对于专业市场情有独钟，目前旗下有南京、上海、兰州等多处商业地产。

    这个有魄力的桐庐老板也形成了一批“粉丝”。经营“太子鸟”男装的经营户崔女士做了14年的服装批发生意，从最早的红太阳批发市场追随到环北小商品市场，又跟着红楼集团到环北丝绸服装城开店。她爽朗地说：“老板到哪里，我们就到哪里开店，肯定没错的。”

    从2007年开始，杭州的专业市场经历了“乾坤大挪移”。2007年，杭州出台《关于市区商品专业市场整合改造提升工作的若干意见》，杭州的专业市场要变“低小散”为“高大强”，变粗放型量的扩张为集约型质的提升，实现从“市场大市”向“市场强市”的历史性跨越。

    2007年，位于下沙的经济技术开发区诞生了杭州机床交易市场和杭州恒大陶瓷建材交易市场两个上规模的专业交易市场。为了充分开发服饰批发的市场蛋糕，2008年10月，“超级服饰航母”中国四季青服饰交易中心的一期项目在九堡开业迎宾，总建筑面积约50万平方米，共由5个市场组成，分别是：华贸鞋城、大有时尚女装广场、杭州玖宝精品服装城、杭州国际服装城、杭州四季青服装大市场。

    此外，杭州蔬菜公司、笕桥蔬菜批发市场、三里亭农副产品有限公司、杭州果品有限公司、市蔬菜公司三桥果品批发市场、市商业储运公司东新果品批发交易市场、杭州市肉联厂鲜肉批发市场等7家市场先行转移，集中在勾庄的杭州农副产品交易中心“安家落户”。杭州农副产品交易中心2008年4月正式对外营业，成为华东地区最大的农副产品集聚中心。

    二：经营户们的抉择

    搬还是不搬，对于经营户来说是一个问题。

    专业市场升级换代，对于消费者的影响并不大，和经营户的利益却紧密相连。此外，还有一批蠢蠢欲动的投资者在嗅着商机。

    人多隆市。与老环北相比，新环北的人气还不够旺。在气派崭新的市场大楼里，记者走了几圈，发现经营户们不少在打瞌睡、看报纸、看电影。偌大一个市场，顾客却不多。有些服装铺位也只挂了十几件衣服。

    销售牛仔裤的叶先生埋头在看报纸，他在老环北也有一间商铺，在新大楼也租了一年的商铺。叶先生说：“这里很冷清啊，我本来在这里备了很多货，但是老顾客都习惯到老大楼去拿货，我又都拿回去了。估计要到明年，这里的人气才会旺起来吧。”

    叶先生说，很多经营户租了一两年的商铺，先观望一下。“客人就这么多，市场建多了生意也会变淡的。”对于未来，叶先生还是很忧虑。

    而陈迪辉却很乐观，他用经济学的“价值规律”来阐述竞争的必要性。“市场是波动的，人均客户率也是波动的。店多成市，竞争激烈了，价格就会下来，服务就会提升，就能吸引到更多的客户。”

    优质的经营户是市场繁荣的保证，也成为了同类市场争夺的宝贵资源。红楼集团多年来笑傲商业地产界，陈迪辉认为制胜法宝就是“为经营户着想”。陈迪辉说：“那些一直跟着我们的经营户现在都发财了，早上九十点钟，你到环北小商品市场去看，法拉利、宾利这样的豪车都有。今年年底我们在上海的福都商厦招商，又有好多经营户要跟着去。有的经营户跟着我们，在上海、南京的专业市场里都开起连锁了。”

    经营户和市场被誉为是“鱼水关系”，经营户是鱼，如果没有源头活水就无法生存。新的市场有一个培育的过程，对于新老市场的选择，也考验着经营户的眼光和胆识。叶阿梅夫妇在四季青服装市场开店，他们到九堡的新市场去考察过，最终决定按兵不动。他们告诉记者：“四季青商家去九堡开店的很多是亏的，没什么客人，基本没什么生意。”但他们认为九堡的市场随着地铁的开通以后肯定会红火起来的，打算等市场趋于成熟了再去开店，哪怕到时候租金涨了也没关系。

    三：炒市场商铺的空间越来越小

    张女士在杭州一家大型国有企业工作，手上有闲置资金，对于正在崛起中的九堡十分看好。她到新客站商业城考察过一次，最近还打算再去看看。她说：“那里是交通中心地带，市场又多，我觉得在那里投资还是很有机会赚钱的，投资商铺能升值。”

    投资专业市场是中小投资者一种新的理财方式，经营好的专业市场年回报率很可观，许多商铺的总价可以保持在三四十万元或更低，普通投资者经济压力也较轻。但对于张女士这样的投资者来说，可以选择的范围并不大。

    大型的专业市场不约而同地对于商铺“只租不售”，在招商时设立门槛：市场铺位租户必须要有相关的经营许可证、经营经验，或是相关加工、生产企业。有些专业市场还要求入驻商户必须有营业执照，并且拥有实体商铺。

    有关人士说，由于用地性质和产权分割等问题，目前杭州经营状况比较好的市场一般都“只租不售”，通常一个铺位最长的租赁期为40年，相当于买断经营权，但这种情况并不多见。铺位的价值主要体现在租金和转让费上。

    “大量出售商铺，市场只有死路一条。杭州一些商业物业开业一次倒闭一次，除了产权问题，选择经营户不当也是问题之一，炒铺、捞一票就走的投资者并不受欢迎，这对整个市场的伤害太大了。”新客站商业城负责招商的副总经理黄贵贤说，新客站商业城商场只把地下一层的部分商铺对外出售，对投资客的比例控制在20%以下，只租不售也便于市场的统一管理。

    好的市场商铺升值空间很大，据了解，在杭州环北丝绸服装城，短短的时间里，一楼的一个9平方米左右的标准商铺私下转让费就涨到了40万元。

    陈迪辉告诉记者，是自己经营还是投资，有时候也很难认定。但在租赁合同中，市场经营管理方对市场布局规划、营业时间、销售商品都会作出明确规定，如果是外行“炒铺者”，未必能赚大钱，真正做生意的，大多会很稳定。

    杭州中青商业地产发展有限公司副总经理徐海华认为，投资专业市场商铺未知因素很多，新建市场的管理团队如何，市场的规模、定位，培育期的长短等都是需要考虑的问题。

    四：专业市场的“升级”之路

     专业市场面临分化整合，生存的环境也发生了重大的改变：以沃尔玛、家乐福、世纪联华等为代表的大型零售商，通过自建采购渠道将众多生产企业直接纳入到销售体系中从而绕开批发环节，并且利用其品牌优势，开始逐步采用OEM（原始设备制造商）、ODM（原始设计制造商）等方式向上游生产领域渗透。与此同时，B2B电子商务的发展不断蚕食着专业市场赖以生存的基础，给广大中小企业提供了一个崭新的销售渠道，部分取代了传统专业市场信息集聚和价格发现功能。

    新建市场的硬件条件都足以和杭州大厦相媲美。杭州环北丝绸服装城定位是国内档次最高的专业丝绸服装市场，在外观上也是夺人眼球，耗资15亿元：数十台自动扶梯和观光电梯、全中央空调、高大气派的中庭花园。

    新建的新客站商业城也是不惜血本，但市场经营者在重视硬件投入的同时，更加明白精准的定位才是专业市场生存的第一法则。黄贵贤最近忙并快乐着，接待着一批又一批到访的东站小商品市场的经营户们。从10月16日开始，杭州汽车东站正式启动了搬迁的步伐，部分线路搬迁到九堡。交通枢纽裹挟而至的巨大人流对商圈的形成推波助澜，汽车东站小商品市场的繁荣离不开汽车东站。汽车东站小商品市场的经营户们开始坐不住了。

    大批东站小商品市场经营户的纷至沓来，让新客站商业城一度被金融危机压抑着的招商火爆了起来。商业城定于明年3月正式营业，相关负责人也开始考虑是否应该改变定位，把原来以服装为主改成小百货为主，依托交通枢纽再造一个繁荣的东站小商品市场。

    专业市场的路正在越走越专。对于巍然耸立的杭州环北丝绸服装城，中国丝绸城管委会主任皇甫伟成却胸有成竹：“丝绸城的特色非常鲜明，以后我们要走的路就是品牌化、高端化，要有商标、知识产权，走高档之路。”

    专业市场由于处在不同的地段，也将走不同的道路。对于少数傲立市中心的专业市场来说，未来将要走的是一条中高档、精品化路线，以品牌展示、专卖店为主；而矗立于郊区的专业市场将以批发经营为主。

    五：有形市场联手无形市场
      
    当专业市场的“天花板”越来越低，成本的“地板”逐渐上升，面对压力，市场该如何转型升级？

    “实体+虚拟”的两条腿走路，已成为许多专业市场转型升级的途径。在10月21日举行的杭州优质农产品产销对接会上，想购网和杭州秀山美地农业科技有限公司签订了唯一的网络销售合作协议。

    想购网“背靠大树”，是依托杭州农副产品物流中心而创立的专业电子商务平台。今年9月8日正式开通，已经与近60家优质产品的供应商签订合作协议，网上产品已经达到近1000种（蔬菜系列还在后台）。商品种类齐全，包括水果、进口食品、国产食品、红酒、粮油、土特产、保健品、果篮等商品。

    杭州农副产品物流网络科技有限公司总经理唐丽凤说：“想购网的商品都来自农副物流中心，每个产品都有相关的产品专业质检报告。而且采用垂直销售的方式，大幅降低了中间成本和时间，所以价格特别便宜。”想购网的目标是“做中国优秀的农副产品及食品类垂直领域B2C平台”。

    四季青服装市场是最早开展网上交易的专业市场之一。2002年就推出了四季青服装网B2B信息平台。去年，四季青与阿里巴巴开展战略合作，成立了四季青网络科技有限公司。今年2月，市场正式入驻阿里巴巴中文站平台，成为首家阿里巴巴专业市场用户。

    杭州的其他专业市场都认为专业市场与电子商务联姻是必然的趋势，但是时机的选择却是个问题。红楼集团今年成立了信息部，专门来处理发展电子商务的事情。陈迪辉说：“电子商务不可能取代专业市场，有些产品不是光看照片就可以的，还要用手摸、用鼻子闻，而且谈判在网上也不现实。另外还有一个现实的成本问题，环北小商品市场有20万件货物，光是给那么多货物拍照、录入、信息管理成本预算就要500万元，而且每三个月还要盘存，这些都是需要解决的问题。”因此，红楼集团选择了伺机而动。

    而黄贵贤也认为，由于中国人的消费习惯，专业市场和电子商务的“亲密接触”还有待时日。