商用物业的春天不远了

    新《保险法》10月1日正式实施,首次放开保险公司直接投资房地产,早就虎视眈眈的保险业资金终于可以名正言顺地大举杀入楼市。业内预计将有超过2000亿元巨资进入房地产行业,对楼市产生极大影响,变局或许因此而产生。专家认为,回报相对稳定的写字楼等商用地产将是保险业资金乐意品尝的“头啖汤”,广州等商用地产发达的一线城市将直接受益,但保险公司直接进入开发领域的可能性目前并不大。

    保险业巨额资金引人关注

    今年10月1日起实施的新《中华人民共和国保险法》,允许国内保险企业将投资范围扩大至房地产市场。摩根大通近日预期,中保监未来会持续放宽保险公司投资渠道,特别是投资于房地产行业。仲量联行近日发布的《正在崛起的中国机构投资者》分析也认为,中国房地产业的大宗物业投资主体,将由之前的境外机构转变为以保险公司为代表的国内机构投资者。

    根据仲量联行的统计,2008年,中国保险业的总投资额为22500亿元。如按照其他国家的通行惯例保守估计:即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%,并假设其中30%投资于海外房地产市场,中国的保险公司可在国内投资价值2360亿元人民币的房地产物业,这相当于开发商龙头企业万科地产五年的销售总金额了。

    相对仲量联行的估算,中原地产预计保险资金的入市规模相对保守,但也达到1500亿元之巨。该公司发布的研究报告表示,保险资金进入地产市场将是一个长期过程,目前保险公司正在筹备相关部门并逐步熟悉国内地产市场,短期内不会出现地产收购潮,但保险资金入市的影响将在未来逐步体现。

    商用物业被投资者看好

    如此巨大的资金进入楼市,首先会投向哪里?写字楼和商铺将是首选。广州楼市专家韩世同认为,保险业资金应该会优先投资类似中信广场或天河城这类成熟的商用物业,对于具有稳定收益的项目是一个转手出货的好机会,商用物业的投资者应该把握好这样的机会。

    对于广州这样商用物业非常成熟的一线城市来说,保险业的投资机会非常多,相信吸引进入的资金也会相当巨大。保险业资金的即将进入,给广州这样的商用物业一线投资市场已经提前带来了明显变化。中立地产写字楼代理有限公司董事总经理文志坚透露,近期有不少保险机构主动接触该公司,这些机构均有意购买写字楼、酒店等大宗优质商用物业,且倾向于整栋购买。

    据仲量联行广州商用地产部副董事石坚涛透露,目前银行业已经先于保险业进入商用物业投资市场,广州第三季度四单最大宗的甲级写字楼交易中,两宗分别为广东发展银行和上海浦东发展银行购买的珠江新城新落成的甲级写字楼。根据仲量联行刚刚发布的《广州第三季度房地产市场回顾报告》显示,第三季度广州商用物业投资市场强劲反弹,甲级写字楼吸纳量为15万平方米,超过了面积为13万平方米的新落成量。

    保险公司参与开发的可能性不大

    “不少主营业务并不是房地产的企业都先后参与开发房地产,例如海尔、鲁能、长虹等,而且成绩也不俗。”中泰集团营销总监邓浩志预测,大保险公司可能参与房产开发,但对于开发经验不足的保险公司,或许投资是更保险的选择,在一线城市保险公司或直接参股开发商,或以投资基金形式出现。

    不过,邓浩志也对保险业资金的进入表示了担忧,保险业没有太多房地产开发经验,因此保险业要注意控制风险,特别是进入的规模,特别是要照顾主营业务的需要。

    “根据相关规定,保险资金不能直接用于购买住房或炒房炒地,一般只是允许用于购买办公楼、商业地产等,而这部分对住房市场的影响可能不会大。也就是说,虽然短期内对房地产市场可能有一定的影响,但对目前的住房市场,在短期内难以产生大的影响。”楼市专家陈真诚认为,一些保险资金通过信托等途径可能进入开发商的开发资金中,成为开发商融资渠道之一。

    广州楼市专家韩世同认为,保险业资金以保本、稳妥的投资渠道为主,“买房地产股风险大,做开发商风险也大,保险公司直接做开发商的可能性不大。”

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    保险公司投资地产暗流汹涌

    虽然保险业资金还未正式开放进入房地产行业,事实上保险公司暗地里投资房地产是公开的秘密。2006年底,新华人寿保险股份董事长关国亮因违规运用保险资金投资房地产等领域,中国保监会委员会责令新华人寿调整其董事长职务。据统计,目前国内保险公司购买的物业累计近20万平方米,进入房地产市场的资金量保守估计有100亿元。

    从8月的金地到9月的绿城,短短一个月时间里,平安集团通过旗下的平安信托将250亿元的大单砸向了房地产市场。此前平安信托已运作过多个房地产项目,去年5月投资18亿元在成都核心地带建设酒店、写字楼等综合性物业,当时被看作保监会放行险资进入房地产市场的信号,但与大型房地产集团的合作还是第一次。

    与平安相比,中国人寿的表现并不落后。今年7月,中国人寿通过旗下的中国人寿投资控股有限公司与信达投资公司签订了战略合作协议,在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位的合作。

    人保集团也通过控股华闻控股和中诚信托,认购了后两者参与的房地产项目部分资产,还抓住了金融街西拓的机会,与金融街控股股份有限公司签署了战略合作协议,为人保集团整体入驻金融街及投资不动产开闸做好准备。