沈阳写字楼需要“柔性”

    [现象篇]喜忧参半的投资新锐

    一会儿迎来多重利好，一会儿又有各种制约政策出台， 面对风云莫测的房地产市场，写字楼市场得到最多的评价就是：喜忧参半。

    部分“房”东改作“楼”主

    俗话说：有利必有弊，那么反之也同样成立。目前楼市里，商铺是最热门的投资产品，而写字楼往往被忽视。但随着人们投资观念的日益成熟，“回暖”的写字楼市场开始引起了人们的关注。

    郭先生今年十一后将手中的一套大户型住宅买了出去，正式告别了“房”东的生涯，转而做起了“楼”主——购买了南京街一套近200m2的写字楼。郭先生此次出手绝不是一时冲动，他说：“我曾经投资过许多住宅，也投资过股市，有赔也有赚。现在，房地产市场政策频频出台，我最直接的感受就是新政已经向我们传递了明确的信号，政府将严格控制住宅产品的投资和投机。所以我选择了写字间投资。”

    另一位投资者曹鹏一直就有投资房地产市场的打算，但却没有在住宅和写字楼两者间犹豫，毅然决定投资写字楼。有朋友劝他应该投资住宅，回报快。可是曹鹏有着自己的一套理论：“在政府实施房地产调控政策的情况下，写字楼受到的冲击是最小的。而且目前外企涌入中国的越来越多，这就造成了有越来越多的国际企业来华投资，加上中国经济的发展催生了中小型民企，他们将逐渐成为这个市场的生力军，这一切都促使写字楼需求量的增大。其实只要掌握好投资技巧，做楼主是我们非常值得关注的一个投资方向。毕竟，长线投资比起骤涨骤降的产品来得更加稳妥。”

    供过于求造成“消化不良”

    在沈阳，北站CBD区域、三好街区域和太原街等区域聚集了众多高品质写字楼，不仅交通便利，而且配套齐全，所以竞争激烈。据有关数据机构统计，2008年，写字楼市场的租金大幅增长，甲级写字楼平均租金上涨了13.3%。而2009年的第一季度，甲级写字楼可就没了那么好的状态，不但入驻率下降、租金也出现了下滑。造成这一现象的原因何在？答案是：供过于求。

    沈阳写字楼市场近年一直呈现供过于求的状态，有些写字楼空置率甚至始终不低于30%。其实，有效供应造成需求与供给不一致的原因是多种的，但产品与需求的预料偏差是其中主要原因。从中国“入世”起，许多开发商就对写字楼市场过分乐观，导致了写字楼的大量开发，而这一开发却是盲目的。

    据专业数据中心的调查报告显示，2009年1-2月份，商业营业用房投资3.6亿元，同比增长52.7%。而在消费市场上，2009年第一季度的甲级写字楼市场吸纳量却出现负值，沈阳甲级写字楼空置率在第一季度就上升至14.9%，与上季度相比环比上涨0.9个百分点。中国入世后，利好频频，但毕竟沈阳仅仅是一个二线城市，虽享受到“利好”的待遇，影响却有限，开发商盲目乐观令写字间市场“井喷”，所以造成了市场的“消化不良”。

    但是，沈阳与其它城市相比，出现高档供不应求、低档供过于求的这一“两极分化”现象并不明显。这是由于沈阳高端写字楼的价格偏高，促使许多公司都缩减预算并考虑租金相对较低的商住两用公寓，这也加剧了写字楼市场的消化不良。

   “垂直交通”是大问题

    配套设施跟不上需求是目前写字楼市场的通病。

    记者通过连续一周的调查发信函，现有写字楼的电梯设置普遍不足，在上下班高峰期问题尤为突出。另外，停车面积不足也是很多写字楼不得不面对的问题。张小姐是某外企驻沈办事处的白领，目前在三好街某写字楼办公。张小姐的上班时间为8：30分，办公地点在8楼，但她每天上班都必须赶在8：20前到达一楼。张小姐说：“每天上班时总觉得电梯不够用，有时候等了2个来回也没上去电梯。而且上下电梯的人多，有时候几乎每一层都要停，所以要很长时间才能到达办公地点。”

    除了电梯。停车位问题在同样存在，无论是北站、三好街、和平大街或青年大街，写字楼周围的停车都很困难。

    显然，开发商在进行规划设计的时候没有放眼未来，只满足于开发时的现状。目前沈阳写字楼市场供应的产品50%以上是5年前建造的。因而市场上许多产品从规划设计、配套、建材上多已“过时”或老化，不能满足人们的需求，但它们却充当着市场上的主力。写字楼的拥有者不仅仅是购买者，还有相当一部分的租赁者。其实，配套设施跟不上，最后吃亏的还是开发商自己。
 
    [发展篇] 升值潜力初露端倪

    记者在采访中发现，一些成长型企业纷纷看好沈阳写字楼的升值潜力和性价比优势，而且写字楼物业也逐渐向专业化、全面化靠拢。近期，有业内人士指出，随着办公写字楼的配备更加齐全、性能更加清晰，成长型企业进驻写字楼的发展空间又加大，写字楼市场将加速回暖。

    中小企业成主力军

    目前的写字楼需求中，广大中小型企业占据着重要的位置。沈阳的中小型企业是经济发展的生力军，它们的规模虽然不能与大公司相比，但众多这样的中小型公司组合起来，就构成了沈城写字楼市场上最强劲的需求。再者，目前许多小企业仍然在住宅或酒店办公，但当他们的公司逐步走向正轨，写字楼将是它们必须的选择。

    前几年购买甲级写字楼的多半以投资客为主，从今年写字楼交易情况分析，内销的比例占到95.19％，其中大部分以中小企业为主。但从这一群体来看，未来沈阳写字楼市场将有很大的发展空间。但中小企业正处于发展阶段，资金一次性积压太多会让客户喘不过气来。而且中小企业更要求办公速率。因此，为他们规划出一套可行的购买方案和创造一个好的办公环境才是写字楼发展中最为现实，也是最为关键的。

    “柔性办公”成规划重点

    “柔性办公”一词的出现大大改变了写字楼商业化的硬性形象，也大大提醒了开发商，想留住需求者的心，就要摆脱其单一的办公功能，转而向多元化发展，展现出其蓬勃的一面。杭州是最先出现了“柔性办公”的概念，写字间能够提供简单休憩的功能，方便加班的公司。三好街的百脑汇项目采用了库房、商场和写字间都在一个大厦内的形式，非常适合做“总经销”的企业。而北站区域的方圆大厦也有特定的休息区域，可以在工作之余拿起一杯咖啡，欣赏窗外。

    现如今，新推出的写字楼大多数商业面积比较大，不仅针对自身写字楼人群的需求，还尽量吸引周边的消费人群。而商业定位是否准确，客观上决定了日后招商及写字楼招租运营的成败。就沈阳的写字楼来说，目前已经有开发商引入大型知名品牌超市以及较成熟的餐饮娱乐设施的先例，这种做法既保证了周边人流量为企业带来的经济效益和品牌影响，也保证了周边写字楼中的白领人士所在区域娱乐，两者可谓相辅相成。显然，目前聪明的开发商都意识到了商业配套与入驻企业两者之间的关联性。完备的商业配套不仅从各个角度满足了高档写字楼用户的日常需求，更确保了写字楼自身的高端形象及租金稳定。

   [投资篇] 眼光决定收益

    与住宅销售相比，写字楼的状态永远是那么的不温不火。但从投资角度看，写字楼的回报还是较高的。那么，怎样投资写字楼呢？专家、投资者、开发商给出了许多答案，但归纳成一句就是：眼光决定收益。

    抓“亮点”

    对现在和未来有一个准确、长远的分析是投资写字楼最重要的前提。作为商业地产，投资者在选择物业时要考虑比住宅更多的因素，包括商业氛围、物业管理以及发展规划等等，其中有一个诀窍就是要抓住区域中的“亮点”，即这个区域的标志性代表性项目。它们在出租率上往往有着较好的保证，而且随着区域的发展，无论是出售价格还是租赁价格都会有相比其它产品更多的提升空间。

    看“综合 ”

    地段、交通、配套都是我们投资时要考虑的问题。从目前的态势来看，北站CBD区域、沈阳市政府广场附近、太原街、三好街等区域仍然是目前写字楼最为集中，周边配套最为齐全的写字楼区域。但从最近的发展态势来看，浑南地区、五里河地区也将成为写字楼发展的主要区域。这些地点自然是投资的首选，它们的普遍特点就是：交通便利、且写字楼相对集中、办公氛围良好，形象突出、档次高、周边配套齐全。除此外，写字楼的层高，所拥有的停车位多少、电梯容量、数量，也很重要。

    如果投资金额有限，那寻找周边配套，像银行、商店、餐饮等设施相对配备齐全的写字楼进行投资。

    避风险

    因为写字楼的投资数额较大，因此必须提高警惕，以防写字楼贬值。如果写字楼本身所处的地段由于一些市政或其他原因造成了贬值，写字楼本身必然会造成很大的影响；所以，在投资之初，投资者一定要了解好写字楼所处地段的近期及未来的规划情况，避免造成不必要的损失。

    写字楼项目大多价格较高。除了在按揭、利率方面的要比普通住宅高出一部分外，对于购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等同样需要交纳的各种税费。因此它还需要投资者有很高的首付能力和还款能力。

    [调查] 好写字楼应是“综合体”

    对写字楼来说，好不仅仅是价位适中、交通便利，或者影响力大。它还应该有完善的配套设施，比如周边或写字楼内有购物中心、超市、美容院、健身房、书店……。所以，好的写字楼应该是一个综合体。它应该是一个除去条条框框的规章制度和严肃的地板墙壁外，还能找得到一丝温情和自我的地方。从本报与沈阳搜房网联合发布的关于写字楼需求的调查就可以看出，人们对写字楼周边的配套都有很大的需求，特别是选择了餐饮场所的人数达到了50%。对于写字楼的购买和租赁，价格已经不再成为主导，对于有别于住宅和商铺的写字楼来说，交通问题和周边环境成为了消费者选择的关键所在，达到了26.92%，而价格因素位居第四。