写字楼“整容”变住宅五折出售

    “东阙都”加建楼板“一变二”水电费用按商业标准交纳 产权40年到期不续 同类楼盘结构存隐患

    计划建设写字楼或者豪华酒店，结果却改成小户型复式商品房对外销售。尽管所有手续齐全合法，但购买这种公建房屋还是存有一定的风险。

    日前，记者对这种公建房屋销售给个人的情况进行了调查。

    短信广告 东二环楼盘每平方米1.9万

    “东二环精装现房11月入住，可注册公司，买一层送一层，交通枢纽，与多家使馆为邻……”这是一个名为“东阙都”的楼盘所发布的广告短信。从广告中不难看出，买一层送一层的超低价位是这个楼盘销售的亮点。

    通过电话咨询记者得知，该楼盘实际销售价格为每平方米1.9万多元。

    11月11日到13日，记者先后对位于朝阳区东直门外大街的“东阙都”附近的楼盘进行了走访，结果发现该地段的均价每平方米都在两万五到三万元以上，与“东阙都”一街之隔的一个小区的售价每平方米也在三万元左右。由此可见，“东阙都”的价格确实很低。

    实地探访 写字楼“加层”变住宅楼

    2009年11月13日，记者来到“东阙都”的售楼处，该售楼处就在该楼盘的一层。

    记者看到，这个楼盘总共设计建造了15层高，全部采用主体框架结构，外墙全部是玻璃幕墙。

    走进楼里，记者发现所有的房屋都是筒子间式的格局，没有任何隔断，并且层高足有5.5米。开发商为房间加建了楼板，使原本15层的大楼变成了30层。

    记者在该楼盘的样板间里看到，样板间已经被布置成了一个家的环境。一层是客厅和露台，还有厨房和餐桌。二层是主卧室和阳光阳台，同时在主卧室靠近卫生间的一侧还有一个衣帽间。

    整个房间都铺的是地毯，墙壁上贴的是壁纸。如果不是走廊里那种筒子间式的格局，站在房间里还真的很难区分出这到底是住宅楼还是写字楼。

    售楼员表示:“我们这个项目原计划是建写字楼或豪华酒店，但现在公司把它变成小户型复式商品房对外销售。复式的楼层是我们加的，要是没有加的楼层，每平方米的价格近4万多元。变成了复式，就等于便宜了一半，所以才有这么低的价格。”

    办公、居住一概不管

    “我们有预售房屋许可证，所以我们把写字楼卖给个人是合法的。”面对记者的质疑，售楼员拿出了编号为2009字99号的《商品房预售许可证》。

    在售楼处里，售楼员又拿出了《规划许可证》、《施工许可证》及《土地使用证》等手续说:“我们的一切手续都是齐全的，我们的销售肯定合法。”

    记者看到，在该项目土地审批的手续里明确规定为商业项目，并且其规划手续里也是商业公建项目，土地使用权年限为40年。

    售楼员说:“我们卖的是房子，并没说是在卖写字楼还是在卖住宅。你们买了房子是开公司当办公室用，还是要当住宅用我们一概不管。”

    水电费用高于民宅

    售楼员说，这里虽然是按照小户型的商品房在销售，但是因为当初审批的是商用公建，所以水电都是按照商用标准来收取的。

    售楼员还表示:“根据北京市的规定，民宅里不可以申请执照，但这个项目本身就是个商用项目，所以可以申请执照。我们的购房者里就有很多是本着投资的打算来的。”

    此后，记者来到与“东阙都”情况相同的另一楼盘。与“东阙都”不同的是，这个项目明确告知了购买者，所付的房款是40年的房屋租赁费和使用费。

    记者又先后对北京多个公建项目进行了走访，结果发现这种把公共建筑销售给个人的项目不在少数。

    质疑变脸房

    产权不足70年到期不续

    买这种公建房屋当住宅既经济实惠，又可以用来投资，看起来非常划算，但这种形式的房屋是否存在着风险呢？

    北京君永律师事务所的尹富强律师在详细研究了相关规定后表示，购买公建房屋隐患多多，而最大的隐患就是这种房屋的产权问题。“最大的隐患就是产权问题！购买大产权的商品房一般产权年限是70年，到期后产权可以自动延续。但是购买公共建筑的业主，其只有40年或者50年的土地使用权，到期后其土地使用权就将自动收回，业主无任何条件可以谈。”尹律师说。

    尹律师表示:“我们可以这样形象地比喻，买大产权的住宅楼，住满了70年还可以留给儿孙，但是买公建房住，到了年限土地得还给国家，儿孙什么都没有。”

    结构、消防留有隐患

    北京永筑建筑师事务所的房屋评估师高丰田在详细对比了公建和民建的结构图纸后表示，把公建当民建使用实际上存在着结构和消防两大风险。

    高丰田指出，由于公建多为办公用房屋，所以其在建设时自然是按照办公房屋的承重或受力设计的。

    但改为民宅后，业主将自行加隔断，或多或少地会改变主体结构，并且业主都将在室内摆放家具，使得原本没有设计那么多承重的房屋要过载，最终将给房屋的结构安全留下隐患。“在原本没有设计要生火做饭的房屋里使用明火做饭，或者是生活用电等，都将给房屋的消防带来极大的隐患。例如说，办公室里的线路负荷都很有限，但是一旦家用，电磁炉、电冰箱、空调等耗能较大的电器将会使电线超负荷，最终很容易酿成火灾。”高丰田说。

    权威说法

    建委:不能改变“办公”性质

   11月13日下午，记者致电北京市建委，对“东阙都”的商品房销售许可证的真伪进行了查询。

    经过核查，“东阙都”编号为2009(99)号的商品房销售许可证确实是真实有效，并且该项目对外销售也是合法的。

    建委的工作人员告诉记者，公建是可以销售给个人的，但是前提是个人不能改变公建的性质。换句话说，不可以把原本用于商业办公的房屋变更性质为住宅。

    但同时建委的工作人员也表示，即便是购买者在购买了公建后真的改变成了住宅，建委也不知道，管理更是无从谈起。

    规划部门:当住宅销售违法

    同日，记者致电北京市规划委员会，就“东阙都”的规划审批问题进行了了解。

    经过查询，该项目立项时是“商用、综合用途”，而不属于开发的民用住宅。

    规划委的工作人员表示，在规划审批时说是商用写字楼，盖好后销售时却成了民用住宅楼，这是违反规划法律法规的行为，应该对其进行查处。不过由于开发商并没有直接说明是在销售住宅楼，所以查处起来有一些难度。

    业内分析

    减少损失 楼房“变脸”

    根据这个楼盘所处的位置，如果以写字楼或是豪华酒店的形式进行经营，其收益一定超出住宅楼的价值。

    但是为什么开发商会把这个楼盘当成商品房对外销售呢？

    记者从业内知情者处了解到，由于持续的金融危机，北京多处成熟的写字楼已经出现大面积退租的现象，个别的写字楼里所剩下的租户的租金连维持该楼盘基本的水电费等支出都出现了困难。

    由此看来，开发商能够在短时期内大量收回投资成本，远比清淡的房屋租赁市场所带来的预期利润要实际得多。