随着国内经济的企稳，遏制房地产价格过快上涨已被提上议事日程，2010年政策将偏紧，市场总体难有惊喜。目前房地产股票估值略显偏高，我们将房地产行业评级下调为“中性”。商业地产或将成为投资亮点。

    2010年货币政策将逐步由今年的极度宽松到明年的适度宽松再到中性偏紧，预计在二季度开始加息。我们预计2010年房地产投资仍将保持较高的增速，预计达到25%。

    住宅市场难有惊喜

    房地产调控政策将偏紧。2009年国内房地产量价齐升，有效地引领了国内经济的企稳回升，国际主要房地产市场总体也将在2010年见底。

    临时性的鼓励政策将在当下退出，二套房信贷将收紧，相信只有首套房7折利率维持不变。

    2010年房价总体看平，部分城市还将继续上涨。目前购房人口约50%左右都是投资性购房，二套房信贷的从严执行以及二手房税收减免的结束，投资性购房在2010年将受到了很大的抑制，房价快速上涨失去了重要的动力。北京、天津、珠海、苏州等部分城市房价依然继续看涨。2009年尤其是上半年，各地成交普遍表现为刚性需求和投资性需求的集中爆发，因此将来总量上新房成交同比会有所下降。

    重点城市地价仍将再创新高。高速城市化进程还在进行，土地国家垄断的地位不会改变，短期内土地供应不足的局面难以骤然改观。随着人民币新增贷款的大量投放，社会流动性充裕。目前非房地产开发企业、甚至国有企业出于保值、增值的考虑，都在这些地方争夺重点城市稀缺的土地资源，因此各重点城市地王仍将频现。我们认为金融危机是一个分水岭：在之前，房价涨得比地价快；之后，地价涨得比房价快。

    商业地产机会显现

    随着经济走出低谷，商业地产也有望随之见底回升。

    REITs发行在即。REITs可以打通房地产行业的融资渠道、沟通银行存款与资本市场，REITs的出台是房地产金融放开的第一步，也是极其重要的一步。从目前情况看，国内首只股权REITs预计将在明年一季度上市，债权REITs将在股权REITs前出台。万科的成功主要归结于：只做房地产开发、不持有商业地产，加快周转，同时辅以高效融资，这使得公司快速做大做强，也为投资者带来了长期的超额收益。随着央企加入抢地行列，一线城市地价越拍越贵。以前是房价涨得快、地价涨得慢，快速周转当然是合理的选择，现在情形改变了：房价涨得慢、地价涨得快。这使得传统高周转的商业模式受到了挑战。从发达国家的房地产经验看，目前城市化率接近50%，已到了开发与持有核心城市物业并重的时候。当前房地产最佳的商业模式应为“开发+持有”模式———以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质的物业。

    投资策略

    我们将房地产行业投资评级下调为“中性”。基于以下考虑：行业调控政策趋严、住宅市场难有惊喜、估值略微偏高。目前地产股PB总体在4倍左右，合理应在2-4倍左右，在宽松流动性下合理的PB应在3-4倍。

    看好4类公司。一、依然保持较高速增长的龙头公司，如招商地产、保利地产等，我们预计招商地产2009年和2010年的EPS分别为1.05元和1.60元；保利地产分别为0.91元和1.20元。

    二、适当持有部分优质商业并能保持业绩高增长的公司，如金融街、世茂股份等。金融街：公司正在聚焦京津地区，大幅增加该区域的土地储备，公司在京津地区的物业具有绝对的战略价值，未来3年公司的净利润将保持每年30%左右的高速增长，未来3年公司70%以上的净利润来自开发类。世茂股份：公司在二、三线城市土地储备在快速扩张，公司将逐步持有一些优质物业，我们预计2009年到2011年，公司的EPS分别为0.11元、1.03元和1.40元。若考虑到公允价值变动，则公司的业绩还会有所上升。

    三、手上有大量便宜土地储备或者有望拿到便宜土地储备的公司，如苏宁环球、世茂股份、信达地产、京投银泰等。苏宁环球在南京江北的项目楼面地价为500元/平左右、世茂股份的楼面地价不到1500元/平、信达地产的楼面地价不到1000元/平，京投银泰依托达股东优势明年有望拿到实质性的地铁上盖物业。

    四、土地储备集中在明年房价看涨区域的公司。部分城市房价在2010年依然看涨，包括北京、天津、珠海、苏州等。相关的公司有金融街、信达地产、北京城建、华业地产、华发股份、*ST海星、苏州高新等。