高单价、高总价，杭州楼市年检“双高”

　　去年12月以来，中央一周三次警告高房价，有关调控房地产的政策频频发出。2009年12月9日，国家发改委主任张平在全国发展与改革工作会上表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。在中央经济工作会议相关房地产表述基础上，发改委明确要求“抑制投机性需求”，且将“中低价位房”和“限价商品房”作为增加住房供给的方向。

　　一个无可回避的事实是，2010年，杭州进入高单价、高总价“双高”时代。据汉嘉地产顾问统计：2009年主城区（不包括萧山、余杭）总的住宅楼盘共计275个，其中成交单价万元以上的楼盘为158个；成交单价2万元以上的楼盘为59个；套房源总价千万元以上的楼盘为8个；套房源总价五百万元以上为21个。

　　如何增加中小户型、中低价位的普通商品房供应，是一个摆在人们面前绕不开的命题。本期浙江日报特别邀请浙江省房地产界三位专家，请他们谈谈各自的感受与建议。

　　记者：此前，国家为了增加中小户型的供应量，出台过“90/70”政策。就你所知，目前杭州如何执行这项政策？开发商如何落实这项政策？如何进一步运用“90/70”政策？

　　汤海孺：国家推出“90/70”政策是从我国城市用地紧缺的现实出发，也参照了日本、德国等发达国家的户均建筑面积而提出的。这项政策推出之前，房产商热衷建造大户型，导致杭州中小户型不足。这项政策虽然频受开发商责难，但是推出后却受到了首次置业的工薪阶层的欢迎。“90/70”政策推出三年来，杭州市场已经积累了一些改善型需求。据我所知，因受制于“90/70”政策，一些开发商通过变相修改结构，以赠送阳台面积、增大挑高变双层结构、两套房打通连售等方式频打“擦边球”。这种现象值得关注。

　　贾生华：执行“90/70”政策，关键还是要调节市场的供求关系。如果供不应求，价格不断上涨，限制套型面积的政策就会与市场冲突。为了变通，还需要很大的成本。

　　梅杰：这项政策在楼市危机的时候曾经放松过，但到目前为止还是比较有成效的，目前杭州整体的成交结构中90平方米以下已经占到了主流的位置。所以可以说大部分开发商对这条政策贯彻的还是比较好的，不然的话目前市场的小户型产品比例不会这么高。当然市场上也出现了一部分拼接户型，这就是当一个项目碰到政策限制与其市场定位发生矛盾的时候，开发商的一个折衷的做法。其实“90/70”这个政策也不应该一刀切，尤其是一些特殊的地块，还是应该留一些市场按照自身规律选择的权利。

　　记者：去年杭州房价不断飚升，当下大户型住宅络绎入市，一套房子动辄五六百万元、上千万元，杭州各大板块高单价、高总价“双高”商品房不断涌现。请谈谈你的具体感受?

　　汤海孺：2009年楼市真是一个疯狂的楼市。2008年楼市几乎撑不住了，在杭州市出台“二十四条”新政全力救市，国家出台适度宽松的货币政策，投放4万亿元刺激经济复苏的拉动下，稍跌便止，然后就直冲云霄。最让人看不懂的是五六百万元、上千万元的房子也是一抢而空。去年上半年钱江房产彩虹豪庭2.5万元的单价、250平方米一套总价就要625万元，居然非常抢手；去年下半年市中心某公馆3.2万元的单价、310平方米一套、总价千万元的跃层预约也一抢而空；而绿城西溪诚园3万元的单价，更是引来长长的拿号队伍。让人疑惑的是，房子越贵越俏，真不知买房的人，那钱是从哪里来的，怎么就那么有钱？

　　贾生华：可以说杭州是进入了高房价时代。无论从单价还是总价来看，相对于家庭收入水平和城市发展水平，房价水平都达到了很高的水平。

　　梅杰：从我们跟踪统计分析来看，2009年杭州房价上涨速度惊人，各个板块基本上都达到了历史最高水平。

　　记者：目前地产界对于什么是豪宅尚未达成共识，但不管如何，与以前相比，“双高”之下，今年杭州楼市已经显现出明显的豪宅化倾向，你认为具体原因是什么？

　　汤海孺：一是杭州近年经济增长较快，一批公司上市造就了许多千万富翁，浙江各地的富豪对杭州人居环境一直情有独钟；同时，随着收入的增加，一些改善型住房的需求也开始释放，所以，杭州确有一定的豪宅市场需求。二是这几年杭州地价飞涨，那几个“地王”如不建豪宅，就不能实现利润的快速增长。三是豪宅对象是有钱阶层，他们不像工薪阶层那样对价格很敏感，所以建豪宅比建普通住宅利润更高，这也刺激了开发商。四是豪宅具有稀缺性，特别是别墅、排屋，物以稀为贵，所以涨得比普通住宅快，不少人还把它作为抵抗通货膨胀、兼具投资的工具。

　　贾生华：我认为主要是由于投资性购房比例随着房价上涨在不断提高造成的。浙江省民间经济力量强大，其他投资渠道不畅，杭州居住环境较好，因此巨大的投资力量纷纷聚集到了杭州。

　　梅杰：如果要严格定义豪宅，杭州楼市没有整体的豪宅化倾向，只是2010年的豪宅供应相对比较集中。但豪宅化倾向这个词还是具有群众基础和沟通力的，可以说它比较形象地概括了2009年房价上涨的幅度。正因为多数楼盘都迅速提升到了当年豪宅的价格水平，使得人们一下子难以接受，才会有这个豪宅化倾向的感觉。

　　2010年杭州豪宅供应比较集中，一方面随着城市建设的不断推进和城市化的发展，很多原本不具备豪宅开发条件的板块逐步具备了这样的条件，因为豪宅从地段上看要么占有绝版的自然资源要么占有稀缺的城市资源；杭州市中心版图的扩张以及可开发用地的稀缺，使得一些地块具备了稀缺的城市资源，交通和配套的改善，又使一些自然环境好的区域具备了可居住性。另一方面杭州、浙江乃至长三角的高端消费能力是豪宅的市场基础，这一点已经被早期的豪宅产品所证实，而且这个市场目前看来还一直供不应求。再者，市场的细分已经成为了开发商进行楼盘定位时的主动行为，这也是豪宅出现的一个必要条件。还有就是近来土地市场“地王”和高价地块频出，高地价还要获得较高利润的话，这些项目也似乎不得不定位往豪宅的方向。到目前为止，2007年出让的一些“地王”由于交地迟缓等因素，产品还未上市，这些项目可能有不少要在2010年推出。

　　2010年杭州七区（不包括萧山）住宅房源供应约63600套，比2009年多3600多套。

　　记者：2010年，此前两年高价出让的一些地块进入市场，杭州楼市“双高”化特点更加明显。落实中央增加中低价位、中小户型房源政策，杭州还可以做些什么？

　　汤海孺：豪宅的对象毕竟是少数人，市场上豪宅供大于求，开发商自然会相机应对，不需政府去操心。但是值得忧虑的是，由于豪宅的火爆，进一步拉动了周边地价的提升，连丁桥的房价每平方米都达到1.2万元，80平方米的住宅也要上百万元，让低价商品房几乎成为空谈。要落实中央增加中低价位、中小户型房源的政策，政府就要痛下决心，从今年大丰收的土地出让金拿出部分来大力增加经济适用房、廉租房、人才保障性住房等建设，并适当扩大覆盖范围。

　　贾生华：要进一步加大土地市场的供给，加强对开发项目的监控和管理，增加有效供给。同时，应该加快网络化大都市的交通体系建设，加大郊区和卫星城镇开发建设速度和力度，使居住区有效向外扩展，化解主城区高房价压力。对于投资性购房，应该落实国家调控政策加以抑制。

　　梅杰：政府在土地出让的源头，要均衡供地结构，不能光有高价地优质地，也要有相对价位较低的土地；不仅有成熟地段，还要有些还不是十分成熟的地段；只有供地结构均衡，产品结构才会均衡。

　　另一方面要加大交通设施和配套的建设，使得一些目前看来较远的低价区域能较快具有可居住性。

　　再者就是加快住房保障体系的建设，或适当推出“双限地块”，使得政府与开发商之间形成更清晰的分工。

　　开发商应该立足更精细的市场细分来定位产品。随着低价日益高涨，高单价低总价的小户型产品也会受到市场的青睐。

　　■ 2010年杭州七区（不包括萧山）预计将会有700㎡平方米左右新房上市，若以110㎡/户的套均面积计算，预计上市总套数为63600多套；

　　■ 上市房源板块细分，副城、近郊板块将会是主力供应，市中心和近中心区域上市比较有限；

　　■ 房源上市时间来看，上半年供应略小于下半年，其中上半年上市量约为320万㎡（29000多套）。