没产权不重招商 杭州九堡商铺惹人忧
“九堡商铺要吗?就在杭州新客运中心旁边,保证年回报率8%……”“零风险投资,早一天投资,早一点赚钱!”
这样的说辞,听上去是不是似曾相识?很多读者向记者反映最近频繁接到这类推销九堡商铺的电话,连记者本人也接到过不止一次。事实上,去年初开始九堡的一批商业地产项目就开始了这样的“疯狂”推销。
不打广告,只靠“电话直销”
以杭州九堡新客运中心为圆心,3公里范围内,分布着很多商业地产项目,它们有的叫“商贸城”,有的叫“市场”,但都有着极其相似的特征。
一是规模庞大,建筑面积15万平方米算小的,25万~40万平方米才是标准款。
二是投资回报率高。以记者接到的电话为例,推销“机电五金城”,17平方米的铺面报价30万元,承诺包租三年,年回报率分别为6%、7%、8%,第四年开始按实际租金回报。想退铺也可以,越往后回购价越高,如果第六年退铺,回购价为原价的145%。
举例来说,如果记者购买这样一间30万元的商铺,前三年可以回收6.3万元,假设第四、第五年的回报率仍按6%算,那么还可回收3.6万元,第六年按原价的145%退铺,再收回43.5万元。六年时间收入53.4万元,减去30万元的成本,利润为23.4万元,利润率高达78%,平均年利润率13%。
三是推广方式不走寻常路。照理说,如此高回报率的投资项目应该很好卖,但从记者了解的情况看,这些商业项目都不缺铺,随到随买,挑选余地非常大。“因为我们不做广告的。”推销人员如此解释。它们如何做推广?最常见的是电话推销,还有信箱广告,以及委托房产中介代理销售,记者还在房交会现场收到过这类项目的广告传单,总之它们很少在常规推广渠道露面。
“房交会上是不允许我们设摊的,所以老板安排人在两个会场的广场上发传单,大概有200多人吧。”一位推销人员告诉记者,发传单是第一步,主要还是靠电话不断追访,请有意向客户去现场看铺,以低总价、高回报率说服投资者。
多数没有产权,租赁期不超过20年
商铺投资以低总价、高“返租”回报率做卖点并不少见,但像九堡这样,高密度、高相似度的情况还真不多见。
问题是,为什么是九堡?有一种解释是:九堡板块的住宅市场很热,从去年年初到年底价格几乎翻了一倍,因此带动了商业地产项目。这或许是原因之一,但还有一个更主要的原因是——九堡有地,有大片土地属于特殊用地,随着整个板块的房地产市场进入高热,这些闲置的特殊用地怎么可能不被人盯上?
在调查中我们了解到,九堡的这些商业项目无论规模大小,它的合同有效期都不超过20年,一般是15~20年。因为这些土地既不能划拨也不能拍卖,开发商获得土地只能通过租赁,而法定的租赁最长期限就是20年。
既然土地是租赁的,开发商无法获得产权证,就没办法销售,只能在工程进度差不多的时候,“卖”给投资者合同约定年限内的商铺使用权,这所谓的“卖”实际上就是“转租”,开发商说到底就相当于“二房东”。九堡现有的不少商铺大多都是这么产生的。
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