明明是写字楼，却摇身一变成了住宅，如此楼盘“变身术”在温州不断上演。据透露，位于龙湾行政中心区的财智东方楼盘将包装成“住宅”项目，预计于今年内推向市场，而据记者调查发现，该楼盘土地性质为商办项目。

　　写字楼项目
　　纷纷“住宅化”

　　据了解，财智东方项目位于龙湾行政中心区永宁西路，建筑面积约6.7万平方米，预计将于年中推出200多套“住宅”。项目不仅规划设计了高尔夫主题园林、观光豪华电梯、百米长架空层等，还在社区里引入儿童游乐设施、老人交流休息区等公共休闲设施。也就是说，设计后的财智东方已经完全不是办公楼，而是一个不折不扣的住宅小区。据记者了解，办公楼“变身”住宅销售的案例在我市时有发生，而且其销售业绩都相当不错，已于去年开盘的万鑫锦园项目就是一个很好的例子。

　　记者查询温州房管网看到，万鑫锦园坐落于龙湾行政中心区E07-E08号地块，根据规划设计要求建设为6幢商办楼。项目总建筑面积为7.9万平方米，一至三层为商业用房，四层以上为办公、金融办公用房。但据记者了解，该项目四层以上办公、金融办公用房在实际销售过程中却以“住宅”推向市场，推出近300套房源，套型面积约为183—337平方米。据温州房管网显示，该项目四层以上房源已于去年6月4日和9月14日分两期开盘，目前已经全部售罄，销售情况相当乐观。

　　住宅热销
　　开发商改设计

　　写字楼项目设计成住宅，是什么促使开发商规划“朝令夕改”呢？泰和房产营销专业机构林育表示，很明显，住宅市场的火爆是吸引开发商临时改变规划设计的重要因素之一。自去年初以来，温州住宅市场全面飘红，不仅住宅成交量猛增，销售价格也大幅上扬，部分楼盘的房价增幅甚至达到了100%。而相反，温州写字楼市场却表现冷清，更有个别项目处于滞销状态。

　　据了解，目前温州市区写字楼项目的销售价格大多在每平方米两三万元，较前两年并没有多大上浮，而市区住宅楼销售价格每平方米超3万元的却比比皆是。如市区车站大道的一商务写字楼售价在每平方米2.8万元左右，而价格早就超3万元的明珠园、嘉鸿花园等住宅，地段优势却远不如该写字楼。

　　“住宅楼热销，开发商为了实现利润最大化而纷纷转向投资住宅市场。”好望角房产策划机构陈德赚说，住宅项目好卖又好操作，而写字楼项目运作和销售周期通常较长，且投入资金量较大。这对于急于回流资金的开发商来说，压力很大。

　　业内人士分析，温州市场对写字楼的需求有限，而这些土地又大多处于城郊位置，这为开发商把写字楼项目改做住宅提供了条件。

　　专家观点
　　另类房产暗藏风险

　　记者在采访中了解到，由于以写字楼立项的“住宅”既可注册公司，又由于其销售价格相比周边纯住宅相对较低，因此也吸引不少置业者和投资客的目光。然而在专家看来，这类项目利好的背后，实则暗藏风险。

　　业内专家普遍认为，此类“变身”后房产潜藏的风险隐患主要体现在产权、市政、税收等方面。据介绍，我国建设用地使用权的最高期限为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而由写字楼用地改建的住宅土地性质仍然不变，产权年限只有50年。此外，由于是非住宅用地，所以多数项目用的是费用较高的商用水电，而非民用水电。所以，对于自住型买家而言，必然要付出更多的生活成本。

　　随着房地产市场新一轮调控的来临，物业税、土地增值税等成为人们热议的焦点。从大趋势来看，这些税种开征是迟早的事件，而且很有可能首先从商业地产试点征收。对此，业内专家不无担心：“物业税、土地增值税一旦开征，那么，仅有40年或50年寿命的‘改建住宅’必然比70年产权的普通住宅征税标准高。所以，业主的养房成本自然也要高出许多。”

　　其实，这类住宅的风险远不止于此，比如，在二手买卖交易环节中，买家需承担约13.6%的税费，远高于普通住宅；买家必须承受较高的首付款比例和利率，写字楼按揭一般需五成首付，利率为基准利率的1.1倍，而普通住宅首付比例则可以拿到三四成。此外，未来政策是否对该类产品予以限制尚不得而知，所以，买家还需承担不可预知的政策风险。