广州：国企助推写字楼升温

　　从某种程度上看，甲级写字楼是宏观经济的“晴雨表”。从去年开始，广州写字楼市场就开始呈现升温迹象，由内资企业主导的大宗买卖频繁出现，而租金水平也碎步上扬。

　　最近一个月，广州写字楼交易量更出现有悖于住宅市场的走势，投资资金也有向写字楼转向的趋势。

　　价格与住宅倒挂缩小

　　中原地产发布的《广州市2010年3~4月新建写字楼市场报告》显示，3、4月份广州写字楼供应面积12.19万平方米，整体供应量较上两个月有较大的升幅，供应主要集中在4月份，占总量的八成。4月份在产品供应上较3月份丰富，有公寓、甲级写字楼、乙级写字楼和低端写字楼等产品。另外，3、4 月份广州新建写字楼成交面积约5万平方米，产品趋于多样化，投资者选择性更广，大大刺激市场交易。

　　尤其是4月底开始，写字楼交易异常活跃。有数据显示，4月中下旬的一周，广州写字楼录得成交面积环比增加7737平方米，成交套数增长 43.3%，成交面积增长74%。而5月的第一周，一手写字楼成交95套，共14589平方米，成交量环比激升204.4%，均价亦稳中带升，最高升幅高达10%。

　　据悉，由于高端写字楼频繁成交，以及价格逐步上升，使得广州写字楼和住宅售价倒挂的局面有所缓和。中原地产的研究资料显示，3、4月份高端写字楼（2万~2.5万元/平方米）和中高端写字楼（1.2万~1.5万元/平方米）的成交量最为显著，分别为1.6万平方米和1.3万平方米，各占总成交量的33%、26%。其中以天河区2万~2.5万元/平方米的大面积高端产品的成交最为活跃，两个月合计有1.8万平方米的成交量。

　　而中立地产的研究显示，写字楼市场的投资比例逐步走高，已经达到35%左右。主要反映出对住宅市场的调控出台后，有资金开始转向写字楼和商业地产。

　　中立地产的分析指出，近期写字楼销售排行榜前四位的楼盘以整层自用买家（500~1000平方米）为主。这是鉴于密集出台的调控政策对住宅市场的持续利空影响，使得自用型买家及投资资金提前结束观望，正式投向发展较为稳定的写字楼市场所致，才使得一手买卖市场出现久违的集中成交现象，此外，现阶段仍有大批资金处于观望状态尚未动作，预计近期写字楼买卖市场集中成交的现象仍将继续出现。

　　空置率下降租金上升

　　事实上，从去年年中开始，广州的写字楼市场就开始呈现出升温迹象。戴德梁行广州公司市场研究总监李孔瑞表示，金融危机对中国的影响从去年开始慢慢退去。从企业对高端写字楼的需求来看，内资企业尤其是国有企业对写字楼的需求，明显高于外资。

　　据介绍，目前广州内资企业所占高端写字楼的比例超过60%，而外资比例仅为30%。但内资在近几年的扩张，对于写字楼市场租售的回暖，都起到重要作用。但值得提及的是，虽然有一部分外资退出了市场，但一些有实力的跨国公司，近期扩张势头也较为明显。

　　另外一家研究机构的报告也指出，根据市场反应随着经济环境的转暖，新开工企业的增加，大型企业开始扩充使得整体市场需求量增加，写字楼租售市场开始受到越来越多人的关注，后市将继续活跃。

　　在空置率方面，尽管广州这两年的写字楼供应量非常大，但空置率却未出现增加，相反，还有下降的趋势。

　　据中原的统计，日前写字楼租赁面积环比出现大幅增加，其中四大城市租赁面积环比增长均超过50%。在租赁回暖的影响下，写字楼空置率进一步下降，北京、上海、广州甲级写字楼空置率下降明显，广州甚至出现了环比14.33%的下降幅度，居几大城市之首。

　　需求的增加，促使写字楼租金开始小幅度上涨。戴德梁行的数据显示，今年一季度，广州写字楼租金水平有大约1个点的涨幅，呈现稳中有升的格局。

　　李孔瑞表示，写字楼是宏观经济的“晴雨表”，从近年对写字楼市场客户的监控显示，国有企业的扩张非常明显，相信未来国有企业的发展势头会强于外资企业。另外，民营资本在写字楼市场上的投资也有增加，加上出口形势的好转，民间资金转回到实体经济的趋势有望出现。

　　上海：制造业扩张 浦东写字楼租金触底反弹

　　中原地产提供的最新调查结果显示，中国房地产资金流向在4月份开始出现转向，新的投资目标即为商业及写字楼市场。一个较为直接的数据体现来自于市场成交量，当月4个一线城市销售面积共计62.70万平方米，环比增长72.43%。

　　制造业成新兴需求主力

　　“从市场层面来看，租赁需求较一年之前明显大了许多。”戴德梁行华东区写字楼商主管杨达认为，这主要是出于对市场未来发展见好的普遍看法。不过，他同时指出，由于上海写字楼市场供应量仍然持续增加，受到供求关系影响，市场租金并未有明显上升。

　　仲量联行提供的研究数据同样验证了这一说法，2010年第一季度，上海写字楼空置率在10.50%，与2009年同期相比，减少了3.7个百分点。不过，从租金角度来看，期内全市租金水准仅在6.4元/平方米/天左右，与去年同期相比反而有微幅下降。

　　杨达认为，鉴于当前国际金融危机影响并未完全消除，不少来自于海外的租赁企业对于成本控制仍然较为严谨，从而表现更为谨慎。《第一财经日报》记者接触到的一家跨国金融投资机构，刚刚对公司租赁楼层进行了调整，从高楼层搬迁至了租金相对较低的中低楼层段。

　　与此同时，在中国金融机构需求增长之后，制造业企业正在成为新兴的租赁需求主力。这些公司对浦东写字楼市场的需求带动今年第一季度浦东写字楼租金水平环比上涨5.4%，与全市平均租金值几乎等同。仲量联行上海董事总经理顾东尼透露，浦东写字楼市场占比六成的需求来自于国内企业。

　　写字楼市场回暖明显

　　数据显示，京沪穗深四地的写字楼销售均价，分别为22173元/平方米、28530元/平方米、16674元/平方米及28156元/平方米，其中，北京写字楼市场的4月均价创下一年来新高纪录。

　　同时，4月份北京和上海的写字楼市场供应量大增。北京市场供应面积为13.10万平方米，上海市场供应面积为30.17万平方米，两地市场环比增幅均超过了100%。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊表示，在新“国十条”政策影响下，住宅市场的成交量呈现大幅回落之势。然而，写字楼市场受到的影响却相对较小，无论是信贷政策还是限购政策，均未涉及商业地产，在这种背景之下，部分城市已出现投资资金从住宅市场流入商业地产市场的现象。

　　在上海，国际房地产服务企业仲量联行公开宣布，其上海公司浦东分部团队将扩充，主要是基于当前不断发展的市场业务需求。数据显示，2010年上海浦东甲级写字楼存量从3年前的92万平方米增至157万平方米，增长幅度高达70%。

　　刘渊认为，由于商业地产市场主要侧重于长期收益性，与此同时，在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场，这导致更多投资者开始将眼光转向商业地产。“不过，投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，尚需要观察。”