长期以来，广州城区泛滥的商业裙楼都在求解2层以上商铺空置的解决方法，有帝景苑、南天广场等开发商看到广州中低端写字楼的缺口，改2层以上商铺为裙楼写字楼，但更多开发商依然存在幻想继续空置。

    时至今日，体验式商业形态已经抛弃了商业裙楼狭小的空间，中小企业的涌现也在召唤着租金低、物管费低的写字楼出现。

    在新政东风吹拂下，帝景苑、南天广场等商业裙楼的“首层街铺+2层以上写字楼”模式，正如星星之火展开燎原之势，御景商务中心、华建科创广场、银业国际、倾城2009、幸福立方等近十个裙楼写字楼出现在市场上，有望共同破解商业裙楼空置难题。

    现象

    新政后裙楼写字楼如雨后春笋般涌现  

    搭新政东风，商业裙楼正以写字楼的名义重新出发。6月26日，位于天府路的隽园商业裙楼包装成御景商务中心，向外发售写字楼。据了解，御景商务中心位于隽园商业裙楼3、4层，写字楼面积30-190平方米，以100平方米以下的写字楼为主，均价1.45万元/平方米。而在御景商务中心对面，同样为裙楼写字楼的华建科创广场也在6月份推出2层写字楼，以中大户型为主，面积在150-406平方米之间，均价1.55万元/平方米。

    据南都记者不完全统计，目前在售的裙楼写字楼包括御景商务中心、华建科创广场、银业国际、倾城2009、幸福立方等近十个。由于是商铺改建为写字楼，其中不少裙楼写字楼层高较高，可以根据需要隔成LO FT写字楼，买一层用两层，比一般写字楼具有优势，如御景商务中心写字楼层高4.8-5.8米，多数是5.8米层高；华建科创广场更是打出“纯LO FT复式商务区”的宣传语。

    “近期投入市场的裙楼写字楼面积区间比较大，最小的只有十几平方米，最大的则达到三四百平方米”，中立地产策略部总监马国华观察市场后分析，虽然价格只有同区域同档次纯写字楼的60%左右，但目前涌现的裙楼写字楼经过重新设计改建后，大堂、候梯间、公用走廊等主要配置都可与纯写字楼媲美。

    中原地产工商铺高级营业总监罗思源对裙楼写字楼研究颇深。他告诉南都记者，目前裙楼写字楼租售集中在天河、海珠、荔湾等区的一些新兴商务旺地，如员村、天河公园、康王路等地段。

    回报率6%比住宅和一般写字楼高

    裙楼写字楼也在成为投资者眼中的香饽饽。据御景商务中心销售人员介绍，开售第二天就有投资客前来洽谈包下三楼整层写字楼，四层也已经卖了4套；南都记者在华建科创广场的销控表上看到，新推出的2层已经售出70%；幸福立方的裙楼写字楼更是被投资客全部包下。

    “御景商务中心年租金回报率接近6%”，南都记者在隽园附近遇见一位潮汕投资客，他告诉南都记者，以四层67号房为例，售价14402元/平方米，可租到70元/平方米左右，租金回报率5.8%。而隽园一套79平方米的房子二手售价已经达到2万元平方米，而月租价仅为2800元，回报率只有2.1%，投资写字楼回报率比投资住宅高很多。

    据了解，目前裙楼写字楼的回报率一般在6%左右，比一般写字楼都要高。罗思源进一步认为，裙楼写字楼出租率也比甲乙级写字楼要高。由于裙楼写字楼一般面积相对较小，月租一般在50-80元/平方米，而且物管费在10元/平方米以下，对中小企业来说门槛低成本不高，租赁都比较好，空置率很低。

    原因

    规模小、租金低，商业裙楼无奈改写字楼

    虽然裙楼写字楼的售和租都不错，但开发商却是无奈而为之。“我们不打算做写字楼，商铺的售价比写字楼高出两三倍呢”，老城区一家即将开售裙楼商业的楼盘负责人告诉南都记者，把裙楼改成写字楼的开发商一般都是迫于无奈才改的。有楼盘甚至把原来五层的商业裙楼改到只有三层，宁愿卖住宅也不改写字楼。

    中立地产代理过包括领东128-伟腾商务中心、华建科创广场等裙楼写字楼，其策略部总监马国华分析说，开发商对商业裙楼的期望值很高，认为商铺比较赚钱，因此之前几乎每个新建的住宅楼盘或商住楼都建有商业裙楼。但事与愿违，人们更习惯去购物中心或步行街消费，即使去商业裙楼买东西一般也是在首层街铺，2层以上的商铺就变得相当尴尬：做大卖场没有1万平方米以上是难以做旺，而且租金很低只有30-40元/平方米；做饮食很难拿牌，因为怕扰民，政府一般都不批了。从而造成了2层以上商铺长期大规模空置，而目前广州中小企业对中低端写字楼需求很大，开发商最后也只能把商业裙楼改成“首层街铺+2层以上写字楼”的模式。

    突围

    裙楼写字楼是减少商业空置的一剂良方

    受访业内人士认为“首层街铺+2层以上写字楼”的模式值得推广，可以破解过多过滥的裙楼商业困局。

    罗思源认为，裙楼写字楼改成的商务中心在广州有充足的市场需求。广州目前月增约2000家新的中小企业，以至于不少中小企业搬进住宅办公。裙楼商业改造成裙楼写字楼有利于以低租金和低物管费把这些公司从住宅引进写字楼，成为广州写字楼市场的有效补充，也给长期空置的裙楼商业提供了解决之道，值得推广。

    “改商业裙楼为写字楼成功例子很多，让很多空置多年的商业裙楼咸鱼翻生”，粤沛地产副总经理黄春表示，从目前来看，商业裙楼改成写字楼的效果不错，可使不少空置商业咸鱼翻生。

    还有业内人士认为，裙楼写字楼有可能成为以后开发商商业裙楼开发的一个方向。以后商业裙楼可以做成综合体，1、2层做商铺，3-6层做写字楼，7层以上做住宅。具体设计方面也要考虑所处的区域，如处于商业中心的裙楼可拿出一部分做小型商务港，周边专业市场较多的可以改成商贸型写字楼，偏离中心区的可以做成可商可住的SOHO写字楼。

    观点

    商业裙楼改写字楼

    需投入1000元/㎡

    中立地产策略部总监马国华：

    商业裙楼改成写字楼也需要条件：首先对地段有选择，裙楼写字楼理想的位置是中心城区的边上或者副中心区域，交通生活等配套相对齐全，如天河北、员村、白云区、海珠区。同时要避免在老城区太生活化的内街内巷做裙楼写字楼，难以作出档次感，也比较难吸引客户；第二开发商要舍得投入，因为商业裙楼之前的设计是商铺，跟写字楼的设计有很大差别，必须进行重新设计，如增设大堂，重新划分公共通道，消防管道重新布埋，修改外墙增加通风采光等，估算下来成本在1000元/平方米左右。