市场格局生变，“只租不卖”渐成写字楼市场主流

　　投资客刘先生前段时间把资金从住宅里抽了出来，准备投资写字楼，但是在市场走了一圈，发现出售的写字楼大为减少，更多的甲级写字楼只租不卖。

　　金融中心、卓越世纪中心、国际西岸商务大厦……2010年最好的甲级写字楼全部都被开发商变成了持有物业，甲级写字楼的单一产权越来越成为一种趋势。

　　“只租不售”渐成新宠

　　深圳的写字楼市场开始由经营“类金融产品”发展到了经营物业的新阶段，深圳市社会科学院地产与城市营运研究中心主任高海燕认为，单一产权物业将逐渐发展成为深圳写字楼市场的主流模式。

　　目前，深圳市场上已有多座单一产权甲级写字楼。业内人士认为，深圳已经开始呈现对单一产权物业的迫切需求。

　　仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，根据这样的趋势，到2012年下半年，单一产权的甲级写字楼将占到甲级写字楼市场总量的50%。

　　“单一产权物业能供应超大面积、特别是2000平方米以上的单位，在深圳不超过10个。”深圳中原地产写字楼部总经理杨创慧如是说。

　　比起传统的“产权分拆销售模式”，产权高度统一的“单一产权物业”更能够满足国际大公司的需求。在选择写字楼的大户型时，客户可以有较大的自主性。同时，就像商场一样，单一产权的物业能够有效地控制进驻企业的业态。这是“单一业权物业”备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。

　　据了解，需要大面积办公场所的高端企业越来越多，而市场上供应却相当有限。业内人士表示，这种供需矛盾在去年年中就已经出现，随着大面积写字楼的需求逐渐膨胀，深圳的写字楼结构也将面临调整。

    看中未来的升值空间

　　楼市新政实施后，商品住宅房贷收紧、首付提高、利率优惠取消，而商用物业银行继续保持原有的“首付五成，月供十年”政策。在这种情况下，租金回报更高的写字楼、商铺的吸引力就会高于住宅，原本聚集在住宅市场（首付低）的投资客纷纷进入商用物业市场，尤其是成熟地段的商铺，比住宅更具有升值空间。
因此，商用物业价涨量升，并带动了租赁市场的持续上涨。此外，一些金融危机时退出甲级写字楼的用户，随着经济形势的持续好转，有的已重新审视企业形象，回归高档，扩大了租赁需求。

　　深圳市出租屋管理办发布抽样调查结果显示，3月到6月，深圳全市商业类租金环比上涨3.2%，同比上涨26.7%；写字楼环比上涨4.5%，同比上涨24.3%。

　　据各大研究机构统计，今年上半年租金环比涨幅在11%以上，仲量联行数据更显示目前租金已经逼近2007年的高度。目前甲级写字楼的租金回报只有5个点左右，开发商只租不售，看中的都是未来的升值空间。如卓越世纪中心，一样的楼层和面积，5月份成交数据还是47000元/平方米，6月份，开发商的叫价已经到了52000元/平方米。

　　写字楼市场结构生变

　　业内人士认为，积累和沉淀使得深圳写字楼市场逐步与国际接轨，单一产权物业为市场主流的趋势日益显现，未来租赁型物业，尤其是福田中心区租赁型物业相对于销售型物业占写字楼市场总供应比例相应提高。从发展前景来看，福田中心区将朝着更为高端和成熟的方向发展，并逐步由可售型物业时代转换到租赁型物业或单一物权时代。

　　“从国外和香港的趋势来看，优质的单一业权写字楼增加肯定是潮流。”夏春毅说。此外他还透露，据他们目前的统计，到2012年下半年，随着京基金融中心和深圳证交所大楼共34.5万平方米的写字楼进入租赁市场后，深圳的甲级写字楼存量将达到287.8万平方米，届时，单一产权的甲级写字楼将占到甲级写字楼市场总量的半壁江山。