随着由杭州市建委、中国房地产报、杭州日报联合主办的“2010中国杭州·城市综合体发展峰会”的日益临近，有关综合体在杭州的发展现状越来越引起了众多房地产业内人士的关注。在本期的《地产商学院·现象》中，中国联合工程公司第一建筑工程设计研究院院长徐磊就杭州城市综合体特别是大型商业购物中心(shopping mall）的发展现状做了具体的分析。

    大型商业购物中心(shopping mall）作为汇集了多种零售业态和复合零售店铺、餐饮娱乐等多种业态功能的城市综合体，是新世纪最成功的地产和零售商业产品，已经成为充满活力和适应力的消费机器。

  从宋代的《清明上河图》中，我们不难看出不同形式的城市商业是繁华城市中不可缺少的一个部分，消费也是城市生活的一大主题。

    随着社会的发展，尤其是城市的不断扩张，许多建设在近郊的居住区不仅对交通、医疗、教育的配套特别迫切，对购物、休闲、娱乐的要求也变得急切起来。在上海出现了周浦万达广场、江桥万达广场等一系列的城市综合体。在深圳也出现了像万象城、购物广场等一些优秀的商业地产项目。随着万象城、来福士广场、远洋大运河商务广场等城市综合体项目的开工或落成，相信在杭州的大型商业地产项目会不断涌现。

    新世纪的成功产品

    城市商业地产项目除了街区商业，还包括中心商业。街区商业又分：旅游、休闲、特色街区等。如：河坊街、湖滨步行街以及武林路时尚女装街。而中心商业往往又分为像龙翔桥服装市场那样的专业市场，还有像乐购、家乐福或者沃尔玛那样的超级市场（Supermarket），如杭州大厦、银泰、解百那样的百货公司，更有新引进的为杭州人津津乐道的万象城那样的大型城市综合体。从商业的分布来说，有面向城市的中心商业，如杭州大厦、万象城；也有面向周边小区的邻里中心，西城广场就是一例；更有一些面向城市某一个区域的大型城市综合体，如远洋大运河商务中心。随着银泰、龙湖以及地铁集团项目的开展，这一类总建筑面积在50万平方米左右，包含商业、公寓、酒店的城市综合体已成为人们热议的话题。

    城市综合体中的shopping mall作为汇集了多种零售业态和复合零售店铺、餐饮娱乐等多种业态功能的大型购物场所，是新世纪最成功的地产和零售商业产品，已经成为充满活力和适应力的消费机器。百货公司属于19世纪， shopping mall则是属于新世纪。杭州的城市综合体产生与发展经历了多个不同的阶段。杭州大厦购物城是最早从单纯的百货公司向购物中心转型的商业地产项目，目前已经形成总建筑近18万平方米的城市综合体，成为奢侈品的汇聚地，书写了商业的奇迹，是杭州城市综合体的发端。

    TOD引发全新综合体

    随着城市的发展，交通模式的转变，快速公交和地铁为杭州的商业发展带来了新的模式。以公交引导城市发展(Transit-Oriented Development，TOD)，将对促进城市商业空间形态的发展起到关键性作用。城市交通对城市土地利用的影响主要在于城市经济、文化、商业等活动对方便的交通条件的依存性，沿交通线发展是城市商业发展中的普遍现象。TOD作为一种土地开发的模式，以轨道交通为特色，形成包括电车、轻轨和公交车等的综合交通系统，包含了相互临近的写字楼、住宅、商业和公共设施等多种用途。

    现代城市综合体和TOD模式的相结合，创造出杭州全新的商业地产新模式。万象城就是杭州第一座具有国际水准的TOD模式的城市综合体，邻近轨道交通1号线、2号线站点，地下商业与未来的地铁站台互通连接，超大的空间尺度、新颖的品牌店铺、独一无二的旱冰场，让杭州人感叹：原来商场还可以这么做的。在万象城里可以经历独特的购物体验、购买特有的商品、体会不同的娱乐方式，一家人可以在里面找到各自喜爱的项目享受全天候、全方位的服务。

    远洋·杭州大运河商务区，是由英国BENOY建筑师事务所和中国联合工程公司合作设计的一个集国际大型商业中心、超五星级酒店、大规模国际商务写字楼及高端行政公馆等物业集群为一体的大型高端城市综合体。项目东南侧规划有轨道交通3号线、5号线交换站点，整个项目按照TOD模式发展，是杭州目前规模最大、业态最齐全、规划最超前的具有国际领先标准的现代化都市综合体，融合了商务贸易、商业金融、文化会展、居住、休闲娱乐等多种城市功能。

    英国BENOY建筑师事务所是一家享誉国际、屡获殊荣的建筑设计公司，自1947年成立以来，精于商业设计，擅长商业、酒店、休闲、住宅和交通枢纽等综合性项目。BENOY在新加坡设计的ION Orchard商场获得了新加坡政府颁发的GreenMark环保奖项，项目的设计灵感源于提供了充足的公共空间，发达的行人道路的城市，以及平衡美感和商业可行性的设计概念。由于其在乌节路显著的地理位置和独特的设计，ION Orchard 商场注定成为新加坡和亚洲的新地标性商铺建筑。该商场包括一个建筑面积达125000平方米的零售中心，以及一座带有观景台的豪华住宅楼。而BENOY在杭州设计的杭州大运河商务区占地面积近30万平方米，总建筑面积逾80万平方米，其中包括国际品牌商业和多样化休闲娱乐汇集的国际大型商业中心，将成为继“西湖商圈”、“钱江新城”之后杭州第三大商圈“运河商圈”的核心。

    杭州的城市在变革的进程中，呈现了巨大的发展潜力和美好的愿景，正面临着对现代商业和流通变革的强烈需求。商业地产的新时代正在到来，杭州会有更多更加精彩的商业地产项目。（独家分析·徐磊）