浙江省商品房买卖合同示范文本说明

    一、商品房买卖合同与商品房买卖合同示范文本
    1、什么是商品房买卖合同。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同，就是合同当事人以特定商品房为买卖标的物，约定相关权利义务的协议。
    2、为什么要制订商品房买卖合同示范文本。合同订立遵循当事人意思自由原则，在法律规定的范围内，当事人可以就标的物、数量、质量、价款及结算方式、履行期限、违约责任、解决争议方法等内容，自由协商达成协议。因此，商品房买卖合同完全可以由当事人双方自由协商、签订，订立后的合同按规定报相关主管部门备案即可。但是，商品房是一种特殊商品，建设周期长，涉及政策多，有些当事人特别是购房人对相关专业知识、法规政策不甚了解，有鉴于此，建设部、国家工商行政管理局早在1995年就制订了商品房买卖合同示范文本。以国家版的示范文本为基础，省建设厅、省工商行政管理局于1996年制订了适用于本省的商品房买卖合同文本，并于2000年作了修改。今年，根据有关法律、法规，及各方面提出的建议，省建设厅、省工商行政管理局对原文本又进行了修改,形成现在的文本。
    3、示范文本说明与合同解释。为了便于当事人使用本示范文本，我们对有关条款内容和专业用词的含义作了说明。
    当事人认为条文内容或用词容易产生歧义的，可以修改。对未涉及的内容，经协商一致，可以补充。在签订合同以后，未被修改的示范文本内容就转化为合同内容，此后，当事人若理解不一，属于民事争议范围，行政机关无权再作解释。

    二、双方当事人 、委托代理机构
    1、出卖方和委托代理机构。商品房合同双方当事人，指出卖人和买受人。出卖人是特定的房地产开发企业，法律、行政法规对设立房地产开发企业的条件及资质等级的核定作了明确规定。文本中的“法定代表人”是指出卖人即房地产开发企业的法定代表人，“委托代理人”是受企业法定代表人委托，有权进行洽谈、订立商品房合同的人。
    房地产开发企业如果不是自行销售，而是委托其他企业如房地产经纪公司、房地产销售代理公司等代为销售的，应当填写文本中的“委托代理机构”名称及相关内容。
    2、买受人。商品房的买受人是一般民事主体，包括公民、法人及其他组织。买受人的资格条件适用民法、合同法的规定，除了外销商品房外，没有特别的限制。买受人为多人的，应当列明；约定购买的商品房按份共有的，还应当约定各自的份额。

    三、第一条中建设用地使用权取得方式
    建设用地使用权取得方式分为出让（包括拍卖、招标等方式）和划拨。建设用地使用权取得方式不同，建成后的房屋，其享有的权利或发生房地产交易时适用的政策也不同，因此，合同中有必要注明该项内容。至于出让或划拨土地上建造的房屋，在使用或转让中有哪些不同的政策规定，可以查阅《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号发布，1990年5月19日起施行）等相关法规和政策的规定。

    四、第一条中的规划许可证
    《城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，应当申请办理建设工程规划许可证，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应承担相应的法律责任。建设工程规划许可证，是确认整个住宅小区或建筑物产权的凭证之一，而整个住宅小区或建筑物的产权清晰，又是每一套商品房进行产权登记的基础。因此，商品房买卖合同签订前，应当了解相关的情况，并在合同上作记载。

    五、第二条中的预售和现售
    1、商品房预售。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买卖人，并由买受人支付定金或者价款的行为。商品房预售条件，《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房品房预售管理办法》作了规定。主要包括：①已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期；④向房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售。
    2、商品房现售。现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品出售给买受人，并由买受人支付价款的行为。建设部《商品房销售管理办法》第七条规定了商品房现售的条件，主要包括主体资格合法、取得土地使用权证、持有规划许可证和施工许可证、通过竣工验收、拆迁安置已经落实、配套基础设施具备交付条件或已确定施工进度和交付日期、物业管理方案已经落实等方面。采用商品房现售的方式，交付日期、建筑面积、商品房质量、配套设施建设情况等已经确定，不可预见的风险相对较小。

    六、第三条中的土地使用年限、设计用途
    1、土地使用年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规、规章规定了各类用途（分居住、工业、商业等）的土地使用权出让最高年限。每一宗建设用地使用权出让时，土地管理部门在法定的最高年限内，确定具体使用年限。一个建设项目可能包含多种用途的物业，相应的土地使用年限往往不同，在填写“该商品房土地使用年限”时应予注意。
    2、设计用途。设计用途一般包括住宅用房、商业用房、办公用房等类别，具体由城市规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证中具体确定。

    七、第三条中的建筑面积
    1、合同约定的建筑面积。该建筑面积，一般即为设计单位在设计图纸上标示的建筑面积，由设计单位按照《建筑工程建筑面积计算规范》的有关规定经计算得出。在有的地方，实行房产建筑面积预测制度，该建筑面积按照房产测绘单位提供的预测面积确定。
    2、产权登记的建筑面积。产权登记的建筑面积，是指由房产测绘单位依据《房产测绘规范》等规范和有关规定进行测绘，经房地产行政主管部门审核后确定的建筑面积。
    3、《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》有关建筑面积计算规则的区别。《建筑工程建筑面积计算规范》适用于建筑工程量和工程造价的计算，规划工程许可证记载的建筑面积，一般也依据该规范经计算得出。《房产测量规范》适用于房屋（套、单元和幢）建筑面积的测量、计算。上述两个规范关于建筑面积的计算口径不尽相同，涉及计算规则不同的主要部位有：设备管理层、净高低于2.20m的空间、封闭阳台、雨篷和自动扶梯等。
    建设项目如果包含遇到上述的建筑部位、建筑形式，就会出现建筑工程完全按图施工，但产权登记面积与规划工程许可证记载面积不一致的现象。遇到这种情况，出卖人应当事先予以说明，并明确由此而出现的建筑面积变动是否适用本合同第六条的规定。
    4、套内建筑面积。套内建筑面积，是指产权单元的权界线所围成的水平投影面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
    5、应分摊的共有建筑面积。房屋建筑面积，包括套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积。应分摊的共有建筑面积一般包括电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其他在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积1/2的建筑面积。有关共有建筑面积的确认、分类、内容、分摊公式、计算方式等，参见《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》（浙建房〔2007〕51号）的相关内容。

    八、第四条中的建筑区划内相关物业归属约定
    1、建筑区划。《物权法》使用了建筑区划的概念，但对如何确定建筑区划范围没有明确。一般认为，建筑区划应当以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础，考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素确定。分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共同的，应当作为一个建筑区划。有一些省、市，规定建筑区划由当地物业主管部门确定，出卖人按照主管部门确定的范围，列举该建筑区划内的各类物业，便于当事人作出约定。
    2、建筑区划内相关物业归属。《物权法》第七十一条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主所有。”第七十二条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施、物业管理用房、车位、车库等的归属，存在多种可能，有必要在商品房销售阶段进行明确约定。出卖人提供建筑区划内各类物业清单后，由当事人按照法规政策规定、土地出让合同条件、规划设计要求以及投资建设的实际情况等，对其物权归属作出具体约定。

    九、第五条中的新建物业首期专项维修资金
    1、物业专项维修资金的性质和用途。物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。《物业管理条例》（国务院令第379号公布，2007年8月26日修订）第五十四条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”《浙江省物业管理条例》第四十八条也作了内容基本相同的规定。
    2、新建物业首期专项维修资金的交纳标准和方式。《浙江省物业专项维修资金管理办法》（浙政发〔2007〕19号）第六条规定：“新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经设区的市、县人民政府批准后公布。”第八条第二款规定：“新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。”
 
    十、第五条中的计价方式与第六条中的面积差异处理
    1、计价方式与面积差异处理。计价方式与面积差异处理紧密联系，一般地，选择建筑面积计价或套内建筑面积计价，才需要在合同中约定面积发生差异时的处理办法；而选择按套计价方式，表明当事人同意即使建筑面积发生差异也不调整总价款。
    2、按建筑面积计价和按套内建筑面积计价。按建筑面积计价，是商品房计价的一种基本方式。由于建筑物实际建造与设计图纸间的差异，以及应分摊的共有建筑项目及分摊方法的不确定性，合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积容易出现差异。按套内建筑面积计价，是建设部、国家工商行政管理局制订的商品房买卖合同文本中提供的一种计价方式。由于构成相对简单，套内建筑面积发生变化的情况较少，发生变化时，幅度也较小。
示范文本第六条的相关内容，来源于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》、《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》、《商品房销售管理办法》（建设部令第88号发布）的有关规定。
    3、按套计价。虽然，选择按套计价即包含建筑面积发生差异时不调整总房价款的含义，但这需要一个前提，即交付的房屋与设计图纸基本一致。为此，《商品房销售管理办法》规定，按套计价的商品房，出卖人应当在合同中附平面图，平面图应当标明详细尺寸，当事人应当约定尺寸误差的范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸在约定误差范围内，总房价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，当事人应当约定具体的处理方式，示范文本留有空白行供填写。

    十一、第八条中的逾期付款的违约责任
    1、买受人逾期付款承担的违约责任，当事人可以在法律规定的范围内自由约定。文本中提供的方式，可供当事人选择。
    2、文本中提供的方式，按逾期的时间长短，分两种情形。一种是合同继续履行，按照逾期付款额、逾期时间和约定的利率，计算违约金。一种是逾期超过了约定的期日，出卖人有权选择解除合同。多少期日作为区分两种不同情况的标准，由当事人约定。买受人逾期付款的行为有否影响到出卖人合同目的和合同利益的实现，是确定该期日长短时应当考虑的主要因素之一。出卖人有权选择解除合同，当然也可以同意合同继续履行。
    3、分期付款逾期，是否也适用对总价款逾期的处理方法，当事人可另作约定。分期付款中某一期或若干期的应付款逾期，比总价款少，在确定多少期日出卖人有权解除合同的时候，可以考虑这一因素。

    十二、第九条中的交付条件
    1、竣工验收合格。《建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号，2000年1月30日发布施行）规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部令78号发布，2000年4月4日起施行）规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证齐全后，应当在工程竣工验收备案上签署文件收讫。
    按照上述法律、法规的规定，开发企业组织有关单位进行商品房所在建设项目的竣工验收，经验收合格，报建设行政主管部门备案；备案机关在竣工验收备案文件上签署文件收讫，并在规定时间内，未提出重新组织竣工验收的，即可认为该商品房“经竣工验收合格”。
    2、消防、人防等验收。消防、人防等工程是建设工程的有机组成部分，但由于技术规范、管理等方面的特殊性，在有的地方，消防、人防等工程验收单独进行，单独出具验收意见，为避免因验收具体内容理解不同而产生纠纷，需要对此进行明确约定。
    3、规划确认书。《城乡规划法》第四十五条第一款规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。”浙江省建设厅发布的《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（施行）》（浙建法〔2007〕4号）对申请竣工验收规划认可的条件、程序、审核标准等作了具体规定。

    十三、第十条中的逾期交房
    1、逾期交付。交付时间是商品房买卖合同的主要内容之一，示范文本第九条中，买卖双方约定了交付期限。按期交付商品房，是出卖人应当履行的合同义务，延期交房，应当承担合同责任，具体由买卖双方约定。
    2、按延期交付时间长短确定合同责任。文本中提供的“方式1”按照延期交付的时间长短，分两种情况约定。一种是合同继续履行，由出卖人支付违约金，违约金按已付款的约定比例支付。另一种是买受人有权选择解除合同。解除合同的，出卖人应当退还已经收取的房价款，并按已经收取的房价款的一定比例支付违约金。当然，买受人也可以选择合同继续履行，由出卖人支付违约金。
    3、免责事由。文本第九条第二款有关如遇不可抗力出卖人可以据实延期等内容，属于免责事由。免责事由，是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。免责事由分为法定免责事由和约定免责事由。不可抗力是法定免责事由，意指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般包括自然灾害（如台风、洪水）、政府行为（征收、征用）、社会异常事件等。为明确起见，对政府行为、社会异常事件等是否为免责事由，双方可以约定。当事人认为需要约定为免责事由的其他情况，也可以约定。

    十四、第十一条中的规划、设计变更
    1、规划设计变更的程序。规划设计方案批准以后，因发生新的情况，为公共利益需要等，确需变更原规划设计方案时，应当报请原审批机关同意。按照《行政许可法》等法律法规的规定，如果涉及他人重大利益关系的，行政机关在作出变更决定前，应当按照法律的规定履行告知、听证等程序。
    2、买受人的权利。经行政机关审批后的规划设计变更方案，出现约定情况的，房地产开发企业应当在有关部门批准同意之日起10日内通知买受人，买受人有权作出是否退房的决定。这些约定的情况，一般为对买受人所购商品房质量或使用功能等方面造成影响的，由双方具体约定。