浙江省商品房买卖合同(2)
十五、第十二条中交付时应当提交的证明和交付程序
1、交付时出卖人应当提交的证明。出卖人通知买受人办理交付手续，应当事先准备商品房已达到交付使用条件的证明，主要有：①合同第九条规定的建设工程竣工验收备案证明；②法律、行政法规规定由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件（如果相关内容已包含在竣工验收备案证明中，可以免除）；③由房产测绘机构测绘并经当地房屋权属登记机关审核的测绘成果表。当交付的商品房为住宅时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2、交付程序。一般包括：第一，通知。出卖人认为商品房达到交付条件后，应当向买受人发出书面通知书。第二，查验。买受人在接收前，有权按照合同约定对房屋进行查验，如果发现所交付的商品房和小区配套设施不符合合同约定的，应当以书面形式向出卖人提出异议，出卖人认为异议成立的，应当予以修复整改或采取双方同意的其他处理方式。如果买卖双方对所交付的商品房是否符合合同约定有不同意见的，可协商解决，协商不成的，按照合同约定的方式向人民法院起诉或向仲裁机关申请仲裁。第三，签署交接单。如果买受人确认所交付的房屋符合法律规定和合同约定，出卖人也已确认买受人按合同约定履行了付款义务，双方应当签署房屋交接单。
3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设部于1998年下发了《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，规定自1998年9月起，开发企业交付商品住宅时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容一般包括：①工程质量监督部门核验的质量等级；②地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；④用户保修的单位、答复、处理时限等。《住宅使用说明书》内容一般包括：①开发、设计、施工、监理单位名称；②结构类型；③装修、装饰注意事项；④上下水、电、燃气、通信、消防等配置说明；⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；⑥门窗类型及使用注意事项；⑦配电负荷；⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；⑨其他需要说明的事项等。
十六、第十三条中的土地使用权及在建工程抵押情况
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为。根据《物权法》第一百八十条的规定，建设用地使用权、正在建造的建筑物可以抵押。因此，商品房预售时，土地使用权或在建工程可能存在抵押的情形。买受人在签订商品房买卖合同前，应当了解所购的商品房及与该商品房相关的土地使用权、在建工程抵押情况，开发企业应当如实告知有关内容。为此，文本第十三条第一款提供了空行，供当事人记载相关情况。
十七、第十五条中的基础设施、公共配套建筑
1、相关基础设施、公共配套建筑。相关基础设施，一般是指与住宅小区或其他建筑相配套的供水、供电、燃气、通讯、有线电视、道路、绿化等设施。公共配套建筑，是指与住宅小区或其他建筑相配套的教育、商业、服务、管理用房等建筑。基础设施、公共配套建筑的具体项目及达到使用条件的时间，由合同双方根据实际情况约定。出卖人应当按照经批准的规划设计方案，向买受人介绍相关的基础设施和公共配套建筑规划设计和建设的有关情况。
2、在规定日期内未达到使用条件的处理方式。供水、供电、道路等未在规定日期内达到使用条件，影响商品房正常使用的，已经列为第九条交付条件，如果违约，应按照第十条规定承担逾期交房的违约责任；除此之外的一些项目未在规定日期内达到使用条件，但不影响商品房正常使用的，可以约定由出卖人支付一定数额的违约金。
十八、第十六条中的产权登记
1、产权登记的程序。根据《房屋登记办法》（建设部令第168号发布,2008年7月1日起施行）第三十一条、第三十二条、第三十三条的有关规定，商品房竣工后，先由房地产开发企业申请房屋所有权登记。需要提交的资料有登记申请书、身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其他必要材料。符合条件的，房屋登记机构予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿，并根据房屋登记簿的记载，缮写、发放房屋权属证书。
初始登记完成后，买受人申请房屋所有权转移登记。需要提交的资料有登记申请书、身份证明、房屋所有权证、买卖合同及其他必要资料。
2、出卖人不能按期取得权属证书的处理办法。从买受人申请房屋转移登记需要提交的材料看，出卖人及时申请房屋初始登记、取得房屋所有权证，并交付给买受人，是最重要的一个环节。文本第十六条第二款，由当事人约定出卖人取得房屋权属证书、交付给买受人的时间。出卖人不能在约定时间内取得权属证书、交付给买受人的，出卖人应当承担相应的责任。具体的责任承担方式由双方约定。
十九、第十七条中的法定退房情形
《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条的规定内容如下：
房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：
（一）未取得预售许可证预售商品房的；
（二）将未经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格的商品房交付使用的；
（三）商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；
（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的；
（五）小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。
前款第（三）项、第（五）项所列事项可以约定相应的误差幅度或者调整范围，并在商品房销售合同中标明。商品房面积超过合同约定允许误差上限，消费者未要求退房的，经营者不得要求消费者支付超过部分面积的价款；商品房面积不足合同约定允许误差下限，消费者未要求退房的，经营者应当退回不足部分面积的价款，并按不足部分面积价款的一倍赔偿消费者的损失。
根据本条第一款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。
二十、第十八条中的保修责任
有关法规、规章对商品房保修的责任及要求作了规定，买卖双方可以在法规规定的基础上，结合商品房的具体情况，约定保修事项，载明于附件五。有关法规、规章规定的主要内容介绍如下：
1、开发经营条例的相关规定。《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第三十一条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
2、浙江省消法实施办法的相关规定。《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十九条规定：商品房实行质量保修制度。在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按国家规定执行；保修期限自商品房交付消费者之日起计算。在保修期限内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。保修期限内的维修费用（包括公共部位的维修费用）由经营者承担，不得使用物业维修专项资金。
3、建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房〔1998〕102号）规定了地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；在正常使用情况下，屋面防水3年；墙面、厨房和卫生地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业和用户自行约定。
二十一、第二十二条中的争议解决方式
1、争议解决的途径。《合同法》第一百二十八条规定,当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁定、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。
2、或裁或审制度。仲裁是指发生争议的当事人，根据其在争议发生前或争议发生后所达成的协议，自愿将该争议提交仲裁机构裁判的争议解决制度和方式。有效的仲裁协议即可排除法院的管辖，只有在没有仲裁协议或仲裁协议无效的情况下，法院才可以行使管辖权。
二十二、示范文本第二十七条中的合同备案
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条进一步明确：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”
实行商品房预售合同备案制度，行政机关可以对合同内容进行监督，也可以防止一房多售等损害买受人合法利益的现象。我省部分市县房地产主管部门已经启用商品房网上合同签订和备案系统，方便了当事人办理合同备案手续。
浙江省建设厅
浙江省工商行政管理局
二○○八年十二月八日
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