重金注入地产商转型是必然趋势还是无奈之举

    住宅类地产商带来巨额资本陆续进入商业地产行业，对于地产商而言，这样的高调进军是必然趋势还是住宅开发遭遇瓶颈的无奈之举?这样的转身又需要什么样的担忧呢?对此，城建兴业地产工商铺部总监朱辉表示，这种由住宅地产逐步过渡到商业地产领域的做法，是企业在房地产领域发展的一种趋势。“我们看到，无论是在香港，还是在国外，很多大的开发商，都随着企业的不断壮大发展，从单一的住宅开发转向住宅、商业齐头并进的发展模式。”他表示，特别是对于上市公司而言，持有可持续经营的商用物业，对股价甚至有直观的帮助。“如果看前3年，住宅地产的赚钱速度可能更快，但如果以20年来做比较，商业地产一定赚得比住宅地产多。”

    但也有专家担忧，由于很多大房地产商之前一直都是专注于住宅开发，在商业地产领域并没有太多的经验，这类开发商过多地涌入商业地产，容易出现“烂尾”现象。对此朱辉表示，住宅地产和商业地产确实是两个不同的领域，相应的对开发商也有着不同的要求。商业地产的经营周期更长，对开发商的要求更高。他表示，“开发商必须有长远的眼光和足够的资金实力，同时更需要建立起经验丰富的管理团队和经营理念。开发商在进入这一领域的时候，需要考虑市场的消化能力，以及商圈周边的交通道路等基础建设的承受能力，商业地产太过于集中，对项目未来的经营也有着较大的压力。”毕竟商业地产的本质仍然是商业，不是地产，因此开发商业地产必须有零售经验，以此作为基础向商业地产行业渗透，并不是资金雄厚的地产商便能轻易转型。

    商业地产泡沫暂不存在

    大量资金迅速流向商业地产，会不会滋生类似住宅市场的“泡沫”是很多人关心的问题，对此城建兴业地产工商铺部总监朱辉表示，在近几年房地产发展的大潮中，住宅的价格出现了飞跃性的增长，部分物业价格上涨了几倍。在住宅价格飞涨的时候，商业地产的发展却非常的稳定，价格一直处在理性上涨的范围之内，不存在泡沫。当然在近几年内也是不会产生“泡沫”的。第一，投资商铺的门槛高，成交数量少，在整体供求中，需求量比供应量大;第二，写字楼和商铺的买卖并不活跃，这已经不构成产生“泡沫”的基础;第三，商业地产属于中长线理财工具或产品，目前还没有形成炒作的氛围，投资商业地产很少是“短炒”。俗话说，一铺养三代，这都是需要长时间才能使其价值越来越明显。最后加之国家对商业地产比较支持，使得商业地产暂时不会出现类似于住宅市场的调控。

    商业地产投资看回报

    相比“不差钱”的地产商，一般的投资客从住宅市场撤出而走入商业地产看重的又是什么呢?需要注意些什么问题?

    著名房地产专家谢逸枫认为，主要是因为楼市新政没有将商用房纳入其中，投资者仍可异地购买或一次购买多套商用房。因此，“空前严厉”的调控新政，成了商业地产“利好”的一面。随着住宅价格上涨态势稳定甚至回落，商铺将迎来新一轮的补涨行情，最终回归商铺与住宅的价格合理比例关系。所以，在住宅市场泡沫“一触即炸”的形势下，商业地产的稀缺性和收益率等种种利好便清晰显现。对于住宅和写字楼的投资回报率，一般来说，短期内住宅物业的增长率可能略高于商用物业，但商用物业增值后劲及租金涨幅力度较强，一般培养周期为5年。5年后租金、售价递增率一般可达每年10%或更高。

    据统计，住宅租金的回报率是3%，因为目前房价的上升大幅超出租金的上升;而商业项目的平均回报率多为5%，高于住宅。租金收益高了，投资回报率才高，这对于降低投资者的投资风险及持有压力，都有着非常重大的意义。而且住宅租赁对象一般为个人，而写字楼租户则一般为公司，相对保障性较好一点。另外，写字楼签约周期一般为2-3年，相对住宅1年或更短时间的租期，空置风险略小。

    一位从事多年商业地产的投资客唐先生告诉记者，在短期内，商业地产价格变动不可能像住宅类物业那样大，擅长于投资住宅的人转去商业地产领域，首先会遭遇对象不同的问题，因熟悉程度有差异，以及商业地产的地域性较之住宅类物业更强一些，一旦决策失误，投资客的持有成本将会明显增加。当然，如果在进入商业地产领域之前做足功课，对市场的热点判断正确，投资的对象更具稀缺性，其出租回报率肯定比住宅类物业要高。