为什么新鸿基地产开发的写字楼总是能够一入市便迅速实现满租？

　　近日，新鸿基地产开发的上海国际金融中心（上海ifc）、上海环球贸易广场（上海ICC）两大项目同时入市，最新推出的写字楼部分再一次实现了满租。在上海甲级写字楼市场尚未完全走出“后危机”时代阴霾，新鸿基地产的表现不禁让同行侧目。

　　秘诀到底何在？新鸿基地产给出的揭秘则是：新鸿基地产开发的写字楼最实用、最懂得租户真正需要什么。

　　作为香港的老牌实力开发商，新鸿基地产在港成功开发打造了香港国际金融中心（香港ifc）、香港环球贸易广场（香港ICC）等多个商业综合体项目。这些项目更是被业内认为香港商业地产的重要坐标和经典营运案例。

　　如今上海国际金融中心（上海ifc）、上海环球贸易广场（上海ICC）两大商业项目同时入市。一个位于浦东陆家嘴核心、一个占据在浦西商业腹地，新鸿基地产来势汹汹。在内地演绎的“香港—上海双城记”终于成功上演。

　　经过十余年的精心耕作，新鸿基地产在上海成功复制香港模式，笑傲群雄。

　　值得注意的是，新鸿基地产的商业地产雄心，并非仅此而已。纵观在长三角的布局，据不完全统计，新鸿基打造的大型商业综合项目数量已经打造7个，精心构建的“商业帝国”版图也初步成型。

　　内地扩张的步伐同样在继续加码。新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪在接受早报记者采访时指出，公司将持续在内地主要城市寻找优质住宅地块来平衡公司在内地经营性物业和销售型物业上的比例。

　　环贸广场杀出重围

　　即便是面对浦西几大甲级写字楼的激烈竞争，上海环贸广场（上海ICC）还是成功捍卫了新鸿基地产开发写字楼入市即满租的神话。

　　“环贸广场一期一区写字楼（8-18楼）已经基本全部预租。” 新鸿基房地产（上海）有限公司租务总监文志峰对早报记者透露，租金报价为10-12元/平方米/天，目前已有租户包括律师事务所、跨国综合企业、快速消费品企业等。

　　文志峰还透露：“一区已经满租，已经有租户迫不及待洽谈二区，害怕来迟了就没有合适的写字楼了。”

　　值得注意的是，位于浦西核心商务区的上海环贸广场，同期同台竞争的“高手”也都各个来势汹汹、身手不凡。静安“金五星”中的会德丰广场、1788国际中心均在三季度入市，此外，名人商业大厦也已亮相。

　　对此，新鸿基地产并无畏惧。“许多租户他们知道自己需要什么样子的办公楼。选择新鸿基地产的租户，都是冲着新鸿基地产的品牌过来的。他们对于我们在香港开发的写字楼项目已早有所认识和了解，因此对上海环贸广场充满信心。”

　　上海环贸广场坐落于淮海路商圈，紧邻淮海中路（同时为南昌路、陕西南路、襄阳南路合围），与巴黎春天、百盛、嘉里中心、襄阳公园等隔街相对。总面积逾32万平方米，包括超甲级双塔办公楼、逾12万平方米超大型综合性商场、和高端住宅公寓。

　　仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，三季度在浦西，许多跨国公司重启中断了近两年的扩张计划，市场需求持续增强。国外零售商在市场上表现尤为活跃，他们积极需求更大面积、更高品质的办公空间，以支持其零售店不断在全国范围内的扩展布点。

　　在业内看来，上海环贸广场租金水平应该还有较大的持续上升空间。统计数据显示，今年第三季度上海浦西办公楼租金环比增长6．6％，达2008年以来最大涨幅，整个浦西的平均租金已经达到7．0元／平方米／天。而环贸广场不但处于上海浦西最为金贵的地段，且产品品质方面也具有难以逾越的优势。

　　顶级写字楼的实用主义

　　同样是顶级的甲级写字楼，新鸿基地产凭什么做到“满租”？文志峰对早报记者表示：“新鸿基地产能够了解租户最需要什么样的办公楼，知道在哪里建造这样的办公楼，知道如何维护和管理租户需要的办公楼。”

　　地段是首要条件，不仅要位于市中心、而且要交通出行方便。上海环贸中心严格执行此标准。

　　项目紧邻繁盛的淮海中路，又被南昌路、陕西南路和襄阳南路三条单行道环抱，集团独具匠心地巧妙设计独有的“架高道路”，从淮海中路一直延伸至设置于2楼的办公楼主入口，于交通最繁忙的上海市中心打造出便捷惬意的上下车专区。

　　“新鸿基地产投入了大量的时间和精力去了解租户所需，这一点未必是其他人能够做到的。”文志峰强调，“租户对办公楼的要求都是很实际的，他们考虑需要多大的面积，需要有多少房间，如何有效地设置所有员工的工作空间。我们开发的写字楼方方正正，对于他们来说最为实用。”

　　文志峰介绍，客户的需求总是第一位的。新鸿基开发出的写字楼外立面和外形并不花哨，因为租户非常讲求实际。所以我们在内部布局上非常谨慎小心。设计团队设计出的图纸会首先请与客户直接对接的市场部门提意见，以最实用的客户需求作为项目设计的立足点。

　　及时顺畅的租户沟通机制也是新鸿基地产制胜的一大重要法宝。文志峰介绍，我们很多租户都是跨国集团公司，他们视野非常国际化，与他们沟通能及时了解最国际化的写字楼租户要求。

　　“新鸿基地产会定期地做客户调查，尤其对客户投诉非常重视。”文志峰表示，我们经常翻新内部装修，根据租户需求的变化和设计配套的更新，及时进行项目硬件的升级。这样才能让我们的产品和我们的新鸿基地产品牌保持长久的竞争力。

　　此外，业界领先的物业管理服务也是新鸿基地产备受客户推崇的项目配套。上海环贸广场配备了集团旗下顶级物业管理团队，为租户提供高标准的一流服务。与其他港式办公项目相比，新鸿基地产物业管理是最大的卖点之一。新鸿基极少把物业管理外包给物业公司，一般都是由新鸿基地产自己成立物业管理团队运营。

　　文志峰指出，集团秉承多年来发展顶级高端办公楼雄厚实力，精心打造出内地首个ICC品牌巨作上海环贸广场。公司深悉国内外商业精英对优质商务场所的需求和期望，从建筑品质到配套设施都精雕细琢，令上海环贸广场办公楼能满足全球最一流的企业选址标准。项目预租情况十分理想，集团对未来的租赁成绩充满信心。

　　香港模式笑傲上海

　　经过十余年的精心耕作，新鸿基地产在上海成功复制香港模式，笑傲群雄。

　　新鸿基地产在港成功开发打造了香港国际金融中心（香港ifc）、香港环球贸易广场（香港ICC）等多个商业综合体项目。这些项目更被业内认为是香港商业地产的重要坐标和经典营运案例。

　　上海国际金融中心、上海环球贸易广场，新鸿基两大商业地产项目同时亮相上海。

　　“按照新鸿基地产打造出的甲级写字楼的品质来看。即便是只有一个项目入市，便足以引起关注，更何况是两大项目同时登台亮相。” 一位知名的国际代理机构的写字楼部董事不禁向早报记者感慨。

　　邓维聪对早报记者表示：“环贸广场（ICC）、国金中心（ifc）两大品牌正是新鸿基地产发展核心地标商业项目的成功典范，上海环贸广场和上海国金中心正是两大品牌于内地的卓越呈现。”

　　香港的国金中心由顶级办公楼、国金商场、四季酒店及四季汇酒店服务式公寓共同组成，总面积约47万平方米，是香港首屈一指的商业及休闲地标。国际化一流水准的设施、服务及商业品牌随处可见。巨型尖顶式建筑环抱城市及维多利亚港全景，入夜后如海港旁的火炬。

　　上海国金中心的开发则明显有着香港的“影子”。在业态上，同样是顶级办公楼、购物中心和酒店及酒店式公寓的强势组合。两座办公楼设有最先进的资讯科技设施和双路供电系统，楼层采用核心筒设计，四面皆拥有无遮挡景观，可眺望浦江两岸景致。

　　在交通方面，同样符合新鸿基地产擅长创建地铁上盖项目的专业经验。香港国金中心位于香港机铁站上盖，上海则毗邻延安东路隧道出口，商场地下二层直驳地铁2号线，并与规划中轨道交通14号线陆家嘴站实现零换乘。

　　值得注意的是，上海国金中心还给陆家嘴商业带来一个升级。其商场首层汇聚25间世界级品牌的旗舰店，开创国内先河，其中约一成半是首次登陆内地，四成则是首度进驻上海。当中的路易威登更是全球单层最大旗舰店。

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民指出，陆家嘴不缺少高楼，最缺连接轨交的商业，国金中心入市将使陆家嘴发生质的变化，人们更加乐意去陆家嘴吃饭消费，提升商业氛围，并产生环环相扣作用。

　　目前仍在开发建设的上海环球贸易广场同样有着香港环贸广场的精纯血统。延续新鸿基地产在大型地铁上盖商业项目领域的成功运作，上海环贸广场办公楼因其强大的优势商业组合而备受瞩目。

　　比肩浦江对岸的上海国金中心，上海环贸广场同样拥有着超大型潮流商场和高端住宅公寓，令租户足不出户即可享受到高尚优越的都会生活。高端品牌、IMAX影院、悠闲的露天餐饮、精品超市及多元化的娱乐设施。