最初的办公楼往往是企业自成体系，它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式。随着多元化经济的迅速发展，与之相呼应的各种产业应运而生。于是功能设施齐全的商务化写字楼、具有特殊生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司提供了理想的办公空间的同时也拉动了房地产业的发展。

    太原市场的“倒挂”现象

    2005年写字楼的大批量面世造成了太原市场的供大于求，2006、2007年太原写字楼市场进入第一个低谷期。市场上所谓的中高端写字楼并不像宣传的那样，而只是单纯的从形式上模仿大城市，并没有考虑到太原市场的实际特性。

    那一时期写字楼的低谷反而激发了住宅的暴涨，“造成了太原写字楼市场一个很有意思的现象——‘倒挂’。”时代广场项目总监冯宝元解释道，住宅卖得比写字楼还贵，这种现象目前依然存在。对任何一个城市来讲，正常情况下写字楼价格是普通住宅的1.5倍以上。

    2005、2006年盲目开发导致的倒挂现象在市场上持续了好几年，现在市场上品质好一点的写字楼比如华德中心广场、澳林百和目前价格约为一万出头，但是太原的住宅卖到一万元以上的也已经数不胜数。不过2005、2006年存量写字楼已逐步消化得差不多了，而这期间市场上基本没有再出现过写字楼，太原的慢慢趋于平稳状态。

    2009年之后随着大企业的进入，人们逐渐认识到了写字楼给企业带来的效益，不仅是形象价值，还有员工的尊荣感，企业的时代感和商务感，给城市市容市貌也带来了好处。随着大型项目如万达、希尔顿的进入，让人们认识到太原已经能够支撑起这样的企业，太原需要这样的产业存在。太原写字楼市场出现了第一个经济复苏期，“倒挂”现象在逐步缩减。

    部分市场依然空白

    对于“太原写字楼市场过剩”的言论，冯宝元表示这是片面之词，山西的市场还没有很开放，属于市场空白期。所谓的过剩只是某些个案，产品投入市场后消费者不认可，开发商没有得到相应的回报。

    人们对这个产品没有渴望度没有需求，对写字楼的认知不够，信心不够。太原有很多企业在沿街住宅里办公，或者在自己的厂区办公，这是不正常现象。作为商务活动，应该在写字楼里执行。写字楼的形象感很强，能够给企业带来很多的发展空间。人们还不知道怎么用写字楼谋求自己的利润空间，还没有找到切入点。

    另外，太原市场上的写字楼大多都满足中高端以上的客户，比例很重的中间人群对写字楼有很大的需求，但是市场上却没有可以和他们相匹配的产品，没有人提供给他们这样的机会。塔尖的行业是有限的，塔尖消费形式是有限的。

    一两年内市场将走高

    山西写字楼消费市场能力有限，山西中小型企业偏多，可中小型企业存活率低，它们无力支撑市场。而写字楼开发比住宅开发有更高的要求，一般写字楼会出现在沿主干道的地方，这样的地段一般都地价不菲开发难度却很大，写字楼占地面积不大，开发周期是住宅的1.5倍。

    利润空间和回款速度决定开发商的导向，写字楼投入成本高，开发成本高，市场接受率却不高。而山西是一个非常传统的省份，消费者对安家置业有很深的情愫。因此同样的投入，开发商更愿意开发住宅。

    山西受政府导向较为严重，今年山西加入经济开发特区行列，很多招商引资的行业逐渐都会来山西。作为新特区，山西有好的政策，好的未来发展空间，很多方面决定山西经济将往前发展。“随着更多行业的进入，山西的写字楼市场肯定会增长，大概也就一两年的时间将走出持平现状，逐步走高。”冯宝元信心百倍地说。

    2006、2007年的低谷就是因为市场上中高端的产品太多，档次和品质却达不到需求。现在很多人宁愿多花点钱，也愿意买外来大品牌的房子，那是因为外来企业的品质做得好，他们给消费者的承诺都可以兑现。
 
    地段决定价值

    国家住宅调控新政的出台给写字楼市场创造了极大的机会，但写字楼市场是否真能如愿发展起来。

    写字楼和住宅相比，有很多独特的地方，作为商业地产，不论是投资者还是自用者需要考虑的因素都很多，对自身价值、区位、配套等的要求也更高。

    对于商业地产来说，写字楼地段要好是公认的金规铁律。与住宅相比较，写字楼对于地段的依赖性更强，地段的好坏直接影响着写字楼的价值和发展。这里所说的地段并不是普通意义上的地理位置，而是指有足够优势的资源，如金融、商业、政治以及其他一些商业洽谈所需的附属品。

    写字楼的区位和地段很大程度上决定着它的价值，好的写字楼一般都位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利、商务氛围浓厚、周边金融配套齐全，这是写字楼价值的重要支撑。

    就太原来讲，人们公认的好地段就是已经发展起来的几大商务区，而处在同一商务区内的写字楼也可以产生集群效应，互相之间可以资源共享，使价格更加提升，而处于低端偏僻的写字楼，就只能“独唱空楼”。

    华德中心广场销售经理任玉梅说：“国贸中心自建立以来一直有比较好的市场，如果把国贸中心放在一个不好的地段，肯定价值就不像现在那么高。同样的建筑，同样的管理，地段不好价值就会大打折扣。市场上有很多品质不错的楼，价格就是上不去，为什么？就因为它的地段不对。”

    今年国家对住宅的政策调控，使得更多的投资者将投资重点转向写字楼。在太原买房子的外地人所占比例偏重。有些外地人还喜欢和身边一些相识的人住到同一单元甚至同一楼层。在华德中心广场，记者见到一位来自吕梁得购房者，他买下了华德中心广场整个一层楼做办公。这位购房者告诉记者，长风街商业氛围够浓厚，邻街还有高档酒店，休闲、健身配套设施也齐全，他看中的是长风街的未来投资空间。

    随着河西八大场馆的落成，政府的南移也将真正落成。未来两三年河西和南城的文化还有商业和住宅环境都会有一个大的改善，所以这一区域周围的投资空间很大。

    目前，太原有很多中小型的企业还选择在住宅里办公，写字间的办公环境也很重要，有好的办公环境才能有好的工作效率，写字楼不能像住宅那样嘈杂，一般一个商务区内的写字楼不会出现这种情况，这又回归到了地段的问题。

    好的物业管理是“神仙水”

    无论是投资还是自用，地段、价格、品牌、开发商……人们在选写字楼时常常更重视这些条件。然而有些写字楼往往在人们入驻之后，才发现电梯数量不足造成了上下班的不便，自己公司的车位却总是被别人占着，节假日加班却没有空调……很多人都曾经遭受过这样的烦恼，大家在入住写字楼之后才意识到忽视了写字楼的物业管理。

    现在，人们对于物业管理的意识还很浅薄，大多数人都认为物业只是负责看家、打扫卫生，其实好的物业可以不仅可以提升产品质量，更可以使产品保值。国贸大厦虽然建成已经好几年了，但它依然是太原市写字楼的标榜。恒实物业客服部郝部长说：“物业管理是长期的，好的物业管理是‘神仙水’，可以让写字楼青春不老。”

    现在太原市写字楼普遍存在的问题是电梯，一是电梯数量太少，很多开发企业没有认识到电梯的数量对楼本身的价值起着至关重要的作用。现在人们生活节奏和工作节奏都非常快，等电梯会耗费掉人们很多时间；一些写字楼没有考虑安装货梯，每一栋写字楼都会有一些大件的办公用品甚至货物搬进搬出，客梯货梯混用，势必给写字楼带来很多管理方面的问题，而且客梯货用也会减短电梯的使用寿命，这样对电梯本身的运行也有很大的损害。

    除了电梯这一硬件配套设施以外，写字楼的软环境也很重要，如停车位。近年来，随着私家车的日益普及，开车上班已经成为必然趋势，而且写字楼这种特殊场所难免会遇到客户来访的情况，而现在市面上的写字楼普遍存在着停车位不足的问题，太原市大多写字楼的停车位设置都是1∶1或者1∶1.5的比例。因此，停车位是否充足势必会成为衡量一座写字楼品质的重要指标。

    好的写字楼在做好自身物管之外对大楼的成员也是有所选择的，对入驻的公司要进行多方面的考量，比如行业性质、资产等等。