“布局工业地产现在是最好的时机。”浙江温州上海商会副会长邱学凡称，“工业地产产业化已经开始启动了。”在上海、杭州、温州等地住宅用地地王频出之际，一直处于相对冷寂状态的工业地产领域的投资，也开始暗流涌动。

    联盟体

    12月初，山东东方浙商投资咨询有限公司（下简称“东方浙商”）。这是一家专门针对当地工业地产项目运作而设立的公司，其背后，潜伏着张正西等5名知名的浙商资本的合力。邱学凡即是股东之一。

    这其实更像是一种抄底工业土地战略联盟形式的投资行为。

    “当‘地主’是大家投资形成共识的要点。”一名一直参与联盟体组建的人士比较直接地透露，“现在制造业低迷，所以也是跟地方政府议价的最佳时机。”联盟体由五个企业成员组成，他们均属于在上海发展的浙江商人，发起人是上海申立建设有限公司的董事长张正西。据他透露，“股东的筛选，是有策略性的。”申立建设是一家以工程承包施工为基本形式，集贸易、五金、机械生产、制造、加工、铸造、物资回收利用等产业为一体经营的企业。企业具有上海市政公用工程总承包三级资质，建筑装饰装修工程三级资质。

    另一家成员企业飞雕电器集团有限公司（以下简称“飞雕”），在国内更是拥有了一定的知名度。曾经在上海市徐家汇商圈核心位置，投资逾7.2亿元资金，盘活了肇嘉浜路1065号上一座蒙尘8年的大厦。后更名为“飞雕国际大厦”的甲级写字楼全新上市。

    入围联盟体的企业基本自身都形成了产融结合的立体性架构。

    以飞雕为例，1987年以来，已成为集制造、投资、科研、房地产开发等于一体的企业。而且。去年以来，其资本还成功参与了数家上市公司的股权并购。

    而且，基本每家企业背后都引领着一个庞大的民间资本群。

    以成员之一邱学凡的上海蓝基实业为例，之前一直介入各个领域的股权投资。他与几个圈内朋友联合的“创投基金”，运作的资本起码在1亿起。

    而另两名股东，则分别是浙江某上市公司的控股股东或股东。

    对接对方工业园

    不仅成员自身具有产融架构的立体性主体，联盟体的股东组成也是更高层面的产融架构。上述一名不愿透露名称的股东即属于风投领域的企业。

    “那其实是我们的资金后备主力。”这5家企业，不仅引领了五道产业群，更如5道资本吸盘，缓缓地带动了浙商资本进入工业土地的投资领域。

    这股力量在今年银行信贷全面收紧，房地产、农产品等领域价格全面飙升的大环境下，开始向工业地产领域布局。这与地方政府的经济指标增长陡增的压力产生了对接。

    以这次与浙商资本对接的山东省招远市为例，2010年正以“产业特色化，经营规模化”突破区域经济，大力推进特色产业园建设。这个烟台市下辖的一个县级市，也是中国的金都，黄金产量是全国居先。区域内的企业大多为金矿产业链上的配套的国有企业。

    “招远市靠近韩国，地理位置优越性非常突出。”一名曾经参与浙江一协会组织考察过当地的企业负责人称。

    根据招远市招商局相关负责人介绍，当地的轮胎、黄金等八大园区进区项目累计达到480个，总投资208亿元，其中外商投资企业96个。由此，从今年年初以来，地方政府组团开始在全国范围内游走招商，而浙商则是他们的重点的吸纳群体。

    “最重要的是当地的土地储备相对浙江丰富，而且土地成本比上海周边优惠。”张正西告诉记者。土地资源毕竟在现行政策下属于越来越稀缺资源，尤其跟商业用地、住宅用地比较，进入的成本却低了很多。“最重要的是，制造企业进入后，后续还可享受到系列地方政府的优惠政策。”因此，他们认为，就算制造业再低迷一段时间，开发的工业园区可出售或租赁，自身团队企业进驻也可以运营收获股本分红。

    无风险投资?

    “地方政府借脑发展，需要民营介入激活区域经济。”招远招商局相关官员向记者透露了本次和浙商资本对接的要点。“当然某些制造企业是要被淘汰的，但要高端低碳理念的企业去开发绿色的高科技产业。”拿地后，联盟体顺应地方政府规划，将工业园区取名为“东方浙江工业园”，产业特色主要定位在电子类消费产品。

    这个园区规划滚动式投资2亿元，用地500亩，第一期150亩已经完成招投拍程序。根据联盟体成员透露，第一期投资金额为5000万元，但马上会在山东威海再启动另一个类似项目。

    联盟体的分工比较细致，张正西股权比其他成员高出10%，是项目的具体操作者。而“风投”股东则是后备的资本力量，相当于项目的投资管理公司。“当然，在安徽等其他区域复制之际，会吸纳更大的资本入场。”有当时参与招远市招商推介的浙商透露，其实，这个项目早就在今年3月发起，但由于当时政策调控，国内经济状态未明，被发动的四五十家企业，显得比较迷茫。但是，在11月正式发起组建联盟体之际，基本上是一呼百应了。

    调控政策显然对工业地产更是丝毫没受影响，而且，低迷的制造业更成了浙商资本运作的优势。其最大的优势就是地方政府的鼎力支持。

    同样以招远市为例，联盟体拿地的价格为每亩13万元，实际上，土地资金还可以在股东企业入驻后的税收上返回。在这场合作中，地方政府的资源合作更是一股投资的推送力量。除了浙商自身携带的制造业企业群外，当地政府还可以提供30%的客源，这部分租赁出去就马上有了固定收益。

    “往往这个时候越低迷，门槛进入才比较低，等经济好的时候进就难了。尤其是现在商业用地和住宅用地，大伙都在炒作，何必去挤呢？”张正西在这个项目之前，他本人已经在成都成功运转了类似的投资，而成都政府当时的工业用地则是无偿提供的。

    “这些地方的政府为了托起危机后的区域经济，工业用地都是在倒贴出让。”张在成都运作的项目周期仅仅为半年，目前已经进入了回收期。比其他地产项目足足缩短了一半以上的时间。

    “基本不需要银行资金。”这个项目的运作更为张正西增加了信心，不仅投资额度相对较小，仅仅1000万左右，而且，拍得的土地指标还可以分割出让。所以，他认为，目前的政策环境下，这基本是个无风险的投资。