上周，市住建委《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，禁止擅自分割已建成的非住宅项目。在2010年5月本市出台规定，要求酒店类项目不得分层、分套(间)销售。而本次发布的《通知》中明确，已建成的非住宅项目应严格按照规划批准的房屋设计用途进行经营和使用。这标志着各种“商改住”项目将统一被叫停。

    禁止“商住”体现调控将走向深化

    根据《通知》规定,所谓已经建成的非住宅项目,包括商业、办公、配套、公建、配套公建、非配套公建、综合楼等,这些非住宅项目应严格按规划批准的房屋设计用途进行经营和使用,禁止擅自分割。如果确实必须改变房屋平面布局的,也应在不改变房屋规划设计用途的前提下,由具有相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸,并报施工图审查机构按照规定进行审核。房屋分割涉及公用部位的,还应征得利害关系业主的一致同意。此外,住建委还要求,房地产测绘机构应当按照规划许可内容,和规划部门存档备案或经施工图审查机构审定的图纸,对非住宅项目进行测绘。

    以往，“商改住+分割出售”一直是打擦边球，逃避调控政策的手段。很多带有投资和保值需求的购房人在2010年中成为了这类项目的主要买家。由于项目按商业立项，所以购买时可以不占用“一家一套”的商品房住宅购房指标，同时在贷款上也不受套数限制，所以规避了“限购”和“限贷”两大限制政策。

    对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在业界纷纷猜测所谓第三轮调控的内容之时，“非住宅项目严禁分割”的通知恰恰反映出了2011年政策调控的新思路——在继续落实已有政策措施的前提下，“查遗补漏”，检查和堵住以往的政策漏洞，严禁变相逃避调控的行为。这样既能进一步规范市场和落实调控政策的意图，也能保障满足正常的自住型购房需求。

    北京中原分析认为：调控政策更加注意细节化，从商业地产调控可以看出。2011年的市场调控政策将继续陆续出台，第三轮调控很可能以细化前期政策为主。

    “商住”并未被完全卡死

    中原地产认为，政策未完全卡死商住项目，某些特定的条件下，仍然有“漏网”的可能。《通知》中明确，对于确须改变房屋平面布局，对房屋重新进行分割的，应在不改变房屋规划设计用途的前提下，由具有相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸，并报施工图审查机构按照规定进行审核，房屋分割涉及公用部位的，还应征得利害关系业主的一致同意。

    此政策难改商业地产2011年火热格局

    在2010年楼市调控后，商业地产因为受到调控政策的影响比较少。与住宅成交量大幅下降的情况相比，商业地产则呈明显的量价齐涨的趋势。

    在2010年的最后一天商业单元为11028套，而现房商业单元为14587套。相比去年最后一天的期房商业单元14296套，现房商业单元16446套，均有明显下调。

    虽然有不得分割销售的政策，但是北京中原预计2011年商业地产将依然火热：首先：住宅市场宏观调控，4月来的住宅调控系列政策非常明显的抑制了投机及投资需求，使得住宅市场出现了明显的下调，特别是针对住宅的限购使得住宅成交量下调了近3成。而商业地产享受的贷款比照住宅第二套房的首付5成、利率1.1倍的政策。而且不限贷款套数。

    其次：商业地产价格相对低估，北京的商业地产价格在2009年来的资产暴涨潮中受到的影响比较小，在朝阳门等二环内热点区域的部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，使得商业地产价格基本没有泡沫，成为了最近部分投资者的首选。

    第三：商业地产的回报率高，相比目前北京住宅租售比已经超过1：500以上，商业地产的出租回报率在1：300左右，比较高的回报率也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。

    第四：通货膨胀明显，而商业单元成为很多消费者抵御通货膨胀的重要商品。