记者：假如开发商将重心继续放在二三线城市，你如何看待这些城市的高端住宅市场?会像一线城市一样具有抗跌能力吗?或者像曾经的海南一样产生泡沫?

    何衍钧：中国城市的发展基本上还是有迹可循的，基本上二三线城市的发展都是跟着一线城市的发展轨迹来。

    随着经济的发展，二三线城市中收入较高的群体数量不断增加，高端住宅的需求越来越大的。高端住宅不光是有高的房价，同时购买者要看开发商的实力如何，是否有品牌效应，项目设计是否更人性化，项目地段是否有稀缺性，能否保证高品质的物业管理等等。而如果综合了上述条件的高端项目，其增值保值性能相对普通住宅而言会更高。

    另外，“限购令”的蔓延，对高端住宅也未必不是一个利好，一些购买人群在只能购买一套房的限制下，必然会选择较为高端的物业以达到一次到位的效果。

    但是我们同时也应该看到，二三线城市相对缺乏足够的后备需求，因此一旦整体市场出现波动，对二三线城市的打击将会是比一线城市更大一些。

    记者：转战商业地产是2010年很大一个趋势，这种扎堆是基于理性判断还是避险之举?商业地产在目前的中国，是否已经到了需要加速的时刻?它与宏观经济联系更为密切，你如何判断未来三年商业地产的前景?

    何衍钧：2010年可以说是中国房地产的一个转折之年，一个重要的原因就是我们看到很多的地产商开始向商业地产转型。从我们专业的角度来看，这种转型也非为主动型和被动型转型。

    一些大的地产商如万科，华润等等，在几年前就开始谋求向商业地产的转型，这是基于公司长远发展的考虑，我们称之为主动型。而一些开发公司是在2010年国家多次政策调控的压力下，迫于住宅市场风险逐渐加大，开始考虑转型，可称之为被动型转型。

    主动转型的企业，因为动手较早，对于企业未来发展方向及发展战略均有较为成熟的考量，转型的成功率应该是很大的，而那些被迫转型的企业，对于商业地产的开发和运营都没用足够的经验和准备，在这种情况下贸然转战商业地产还是存在一定的风险。

    目前中国的商业地产还处于一个很初级的阶段，我们预计未来三年中国的商业地产将迎来一个逐步繁荣的阶段，当然，如同你的问题所说的，商业地产和宏观经济的关系非常密切，如果十二五规划的一系列目标可以逐步达成，财富可以逐渐由政府向企业，向老百姓流动，由国富变为民富，那么未来商业地产的繁荣是必然的趋势。

    记者：你认为当前开发商做商业地产，资金、人才、市场等，最缺乏哪些必要的条件?在诸多开发形态中，哪种模式最为合理?比如万达、华润、中粮之间有何不同?

    何衍钧：做商业地产其实对于资金、人才、市场的要求都是很高的。从资金角度来讲，开发商必须要做到有充足的资金来源，在资金配比上做到长短线结合。因为一般一个商业项目都需几年时间的培育才能有所盈利。另外商业地产的招商和后期运营对开发商是另外一个重要的考验，招商不良和低效的后期运营是无数失败项目的共性。

    而开发商向商业地产大力扩张面对的主要瓶颈就是资金和人才，如果没有足够的资金支持，没有足够的人才储备，那么要在商业地产上取得成功还是比较困难的。

    就几个主要的开发企业而言，通过低价拿地，万达实现了快速扩张，2012年万达广场的数量将超过80个，但是如此大规模的扩张对于万达的资金链将会是一个考验。西单大悦城的成功让中粮对于这个品牌充满信心，计划在国内大中城市布局20多个大悦城，而中粮雄厚的实力是有力保障。华润实行的则是住宅开发+持有物业+增值服务的模式。

    可以说现在这些地产大鳄涉足商业地产还处于初级阶段，开发模式和切入路径远未成型，基本上都是各走各路，国外经验不能照抄，国内的开发大家都在一个起跑线上，都处于一个摸索阶段，因此我们没办法下一个结论哪个模式更好更合理。

    但是这些国内顶级的地产开发商都目前看起来都还比较成功，我们认为企业还是要根据自己的特点来制定发展的方向和模式，跟风很难在目前这样复杂的市场环境中取得成功。