新政下，游资大省浙江的商业地产投资“井喷”期或将到来。

    房产税“敲山震虎”、新“国八条”骤然出台、加息步步紧逼，在“最严调控”升级重压下，楼市降温明显，浙江多地春节楼市零成交，开发商和投资者陷入谨慎观望。据悉，整个2月，杭州仅两个纯新楼盘面市。但据业内人士预测，这只是楼市降温的开始，随着紧缩政策逐步执行到位，今年住房市场价格或还将进一步遏制。

    在此背景之下，房地产的另一分支——商业地产因不受不断收紧的信贷政策影响，成为当下投资关注的焦点。新政下，浙江商业地产投资优势何在？商业地产投资风向几何？哪些商业地产投资价值值得期待？导报记者将对此进行分期专题盘点分析。

    商业地产政策优势有限

    “凭直觉，现行的所有政策导向都预示着商业地产与住宅市场将走出完全不同的路线，住宅市场投资下行，而商业地产即将升温。”温州鞋革业老板老金有多年房产投资经验，他对商业地产崛起信心百倍。

    相关抽样调查显示，1月杭城在售的79个商业项目，价格发生变动的13个项目中，价格上涨的有10个项目，涨幅最高达到21.53%。其中较为典型的是，随着地铁一号工程节点的到来，竣工时间变得更加明确，这带动了地铁楼盘的涨价，一号线附近云厦连园商铺由此从均价5万元/平方米涨到6万元/平方米，这已明显高于同地段的住宅价格。

    根据政策，我国去年以来的所有控制措施均聚焦在住宅价格过快上涨的问题上，接连出台的房产新政主要是通过信贷手段予以调控。譬如最近的“新国八条”中，将二套房贷的购买首付比例提升到60%以上、利率在1.1倍以上。此外，还有房产税、连番加息及准备金率的调整，住房房贷利率优惠取消，大力度措施表明国家抑制房价过快上涨的决心，国内住房投机、投资行为确实得到明显制约，但也不可否认地打击到了部分首套置业的刚性需求。

    作为住房投资的替代品，新政对商业地产崛起是利好，这无可否认。然而，作为商业繁荣的重要象征之一，商业地产虽然不在新政调控范围之内，但由此为商业地产投资者带来的政策优势却十分有限。

    此外，商业地产投资门槛高等风险也不可忽视。

    其一，成熟的商业地产每平方米的价格比住宅高出好几倍，五成首付一般就已过百万，较成熟的商业项目投资门槛甚至可达千万元。初始成本的高投入意味着投资者要承受更大的风险，并不适合资金积累紧张的投资者。

    其二，在贷款还款年限上,商业地产比住宅大大缩短，资金不够充裕的投资者可能会出现较大的短期现金流压力。

    其三，商业地产项目交易税费一般是交易收益部分的30%-60%，比住宅高得多。因此，商业地产对投资者在物业的运作、出售时机把握等多个方面有较高的要求。如果投资者在购入物业3年以内就转手，单是交易费用都覆盖不过来，极有可能会得不偿失。

    没有额外的政策支持、贷款首付比例及利率原地踏步、投资风险犹存，因此，国家对住宅市场的强力出击，对商业地产投资者来说，优势有限。

    “被低估”背后才是升值潜力

    据了解，地产开发一般分为三个阶段：初级阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。从目前国家连续强力调控的形势看，住宅开发暴利时代正在逐渐退去，我国地产业已进入第二阶段。

    而商用物业和工业地产可说是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场，相近地段的商业地产售价要比住宅项目高出30%左右。但目前我国大部分楼市情况恰恰相反。过去几年，各地住宅市场房价上涨飞快，但商业地产价格相对平稳，与同地区的住宅楼盘形成了商住价格倒挂的局面。

    在浙江，与火爆的高档住宅市场相比，写字楼、商铺等商业地产的表现相形见绌是屡见不鲜。几年前，杭州曾连同北京、上海等城市，因商住倒挂引起多方关注，但日前，这一现象还在不停上演：在杭州余杭区三墩勾庄地块，天阳棕榈湾一底层商铺挂出了1.5万/平方米的售价，与同小区二手房的价格相比，仅高出不到2000元/平方米；萧山区闻堰板块，众安启航社写字楼与其住宅的挂牌价均为9200元/平方米；位于滨江区滨盛路与通江路口的君尚金座，写字楼挂牌均价为3万/平方米，但同是君尚金座的两套商品房售价分别达到了37459元/平方米和40203元/平方米。

    此外，一些热点区域的部分写字楼价格甚至相当于或低于余杭、桐庐等地的住宅价格现象也较为普遍。相关专家认为，杭州商业地产的价值一直被低估，这恰说明杭州商业地产的价格泡沫还比较小，对投资者来说并不是坏事。