如何判断楼市是否存在泡沫？房屋租售比是国际上通行的重要判断指标之一，即房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。

    国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比，一般界定为1∶200至1∶300。如比值低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果比值高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比比值无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

    有专家指出，一些高端住宅区开盘价越来越高，却一直空置，无法高价出租，目前杭州住房租售比已远远超过1：500以上，这意味着住房市场风险加大，而商业地产的租金上涨，回报率在1：300左右，这才是使最近考虑投资住房的购房者驻足观望，并开始转向商业地产的内在原因所在。

    “弃宅转商”风向渐显

    国家对住宅市场调控的重拳连击，“新国八条”的出台，将使今年投资住宅的机会更少，精明的开发商与住房投资者早已闻风而动，转战商业地产市场之势渐显。

    不少传统的商业地产开发商率先加速业务扩张。华远地产总裁任志强日前公开表示，以做商业地产为主业的SOHO中国，去年销售目标为120亿元，但前10个月就完成了这个任务，真是政府调控政策帮了潘石屹大忙。

    而众多住宅品牌开发商也纷纷宣布进军商业地产。有消息称，万科、绿地、保利等知名住宅开发企业都已开始进入商业地产领域，涉及资本高达千亿元以上。

    在浙江，看到商业地产的前景，地产开发商加紧了商业土地储备，自去年11月以来，杭州接连出现商业地产竞拍“地王”，其中最引人关注的当属之江一出让面积仅3507平方米的小型商用地拍卖。经过多达27轮竞价，浙江喜来登度假有限公司以1.3亿元竞得这一商业金融业用地，简单计算，该地楼面价达37069元/平米，溢价661%，创下杭州史上溢价最高纪录，也是全国范围内的溢价率之最。

    去年11月，香港宝龙与山东诚基在杭州整整缠斗了3宗地块共计85轮竞价。为获得地块，宝龙最后付出了两宗商业地综合楼面价破万的巨大代价。而竞争失利的山东诚基在几天后继续鏖战，终于如愿以偿，以2.15亿的代价拿下水湘商用地，首次杀入杭州商业地产市场。

    商用市场如此火爆，让人不得不联想到一年之隔的2009年初，杭州楼市最低谷时出让西湖边龙翔里地块。这块堪称近年来出让位置最佳的商业金融用地，地上建筑面积16641平方米，十分适合做商场百货。但就是这样一块绝佳宝地，最终只落得个加价20万元直接成交的结果，无人争夺之余才被上城区投资控股集团有限公司拿下，楼面价为21540元/平方米。两相比较，赫然发现商业地产的境遇已大相径庭。

    日前，还有消息指出，连做百货出身的百大集团也将转型商业地产。一些商业嗅觉敏感的炒客们也伺机而动，其行动呈现出来的直接数据是，据统计，杭州商业地产经过去年10月的成交低潮期后，11月开始报复性反弹，无论是写字楼还是商铺，成交面积均达到下半年最高值，且大单成交占主流。如海运国际整个项目一次性被整购，新城时代广场大面积商铺成交。

    1月是杭州楼市的传统淡季，结束了去年岁末连续两个月的爆发，杭州商业地产相对平静，这个月，杭州写字楼和商铺共计成交701套，成交面积达6万多平方米；江干区新开盘的项目、红街广场商铺以63693元/平方米的均价、23套成交量，成为上周杭州成交最多也是成交均价最高的项目。

    “温州民间资本组团掘金临街商铺，甚至出现大半条街都被一个投资组团买走的情况。”据在杭州从事房地产中介工作的温州人王宁透露，以前来杭州投资的温州人10个人中9个问的是住宅，只有1个问商铺，现在10个当中6个在问商铺。为此，前不久，王宁组织了一次温州投资人来杭州认购商铺的活动，“发现这次很多投资者将去年认购的住房出售，转投到商铺中，且体量比较大，刚开出的新盘商铺，有近7成都被他们认购了。”

    种种迹象似在表明，新政下，游资大省浙江的商业地产投资“井喷”期或将到来。