潘石屹的心病

    在介入前门大街改造工程之前，潘石屹与其旗下的SOHO中国一直坚持在北京CBD的核心地段散售商用物业，且在销售方面极为成功。而在面对前门改造这个足以令其名垂青史的首都重点工程时，潘石屹有些坐不住了。何况，接手这一项目的另外一个诱惑是可以为SOHO中国在香港上市的计划增加重要的砝码。

    2007年10月，SOHO中国发布上市公告称，SOHO中国与前门大街的物业持有者、政府方面的代表北京天街公司已经签署协议，有权获取北京天街49%的股权，正式宣布介入前门大街改造工程。彼时，前门大街的规划方案尚未得到政府方面的批复。对于之前一直与政府关系颇为疏离的潘石屹来说，这样的决定多少显得有些仓促和草率。后来发生的事实证明，他对这一工程的复杂性以及作为开发商所能发挥的能量的确估计不足。

    潘石屹最初的设想是把前门大街打造成一个最能代表中国商业的街区，但他很快发现，很多方面的意见都不是自己所能左右的，甚至任何一个设计方案都会有人提出质疑。“最大的压力来自文物专家。他们认为北京已经被开发商破坏了，而你潘石屹就是开发商的代表，各方面都会对你心存疑虑。”潘石屹后来对媒体反思前门项目教训时坦言。

    而前门大街项目随后在招商方面也出现了很大的问题。由于项目设计的业态均为两到三层的商铺，众多之前租金成本低廉的老字号因无力支付昂贵的租金而拒绝迁回。“前门大街改造后每天37元/平方米的租金，一碗豆汁儿要卖到90元才能不赔钱。老北京小吃的租金每天超过5元/平方米就有风险。”北京老字号传统小吃协会会长侯嘉表示。缺少了老字号撑门面，新前门大街也就失去了一道最重要的招牌。

    “前门大街改造项目前期定位比较模糊，运营之后也没有形成统一的品牌优势。”一位业内人士分析说。

    历经了长达两年时间的痛苦磨合与挣扎，SOHO中国方面宣布，以潘石屹个人名义购买一部分物业产权的形式退出前门大街项目。从前门项目的开发商变成了部分物业的业主，市场像是和潘石屹开了一个不大不小的玩笑。

    开发商之惑

    旧城改造是近年来国内城市化进程中绕不开的话题。而一个颇值得关注的现象是，多数开发商介入改造的传统商业街区，诸如前门大街、秀水街、三里屯酒吧街等，往往都是争议不断，而在改造完成重新入市之后，也渐渐失去了往日的喧闹景象。而像后海、南锣鼓巷之类自发形成的商业集群却一直吸引着特定的消费群体，散发着独有的魅力。如何定位旧街区改造的整体规划、开发模式及营销推广，是令许多开发商感到困惑的一个命题。

    “许多开发商介入旧街区改造项目时，只是出于商业利益的考虑，他们对其商业定位的认知往往缺乏更明确和深入的意识，因此与市场的对接存在着很大的障碍。而一些自发形成的商业集散地，反而更加符合市场的需求，通过市场自身的培育和循环完成优胜劣汰，更容易形成自己特有的商业模式并不断地进行扩展。”易城中国副总裁尹宝军指出。

    在尹宝军看来，传统的商业街区在未来将面临全业态购物中心和网上电子商务两方面的挑战，自身必须进行一定的变化和革新，比如主动通过商家的营销来争夺客源。而具体到开发商的层面，如果介入这一商业业态的运营，首先需要在动线设计的规划上注意平面交通与立体交通的联系，并遵循顾客的消费习惯、生活习惯，同时要在招商方面进行整体定位，必须根据这一项目的核心客户、消费人群及其上下游的关系进行业态组合及具体比例的设计。