投资误区

    偏僻的地方就没有投资价值

    不同的地段，也需要不同的商业来做匹配，每个地段都有适合那里的商业形态。

    黄金地段的商铺，可以招租到高端品牌

    高端品牌，特别是奢侈品商家是非常精明的，他们会拿牌子压你。

    小开间、大进深的商铺不好

    如果招来的商家是做建材的，那就正好，长条的建材就需要这样的房间。

    本期嘉宾

    四川省商业地产联盟秘书长

    冉立春：

    在商界中最懂地产，在地产圈中最懂商业。从事商业零售、商业地产研究十余年，是成都颇为资深的商业地产运营专家。

    成都资深商业地产投资者

    周兵：

    从万州来蓉经商多年，在成都多个区域成功投资商铺，拥有丰富商业地产投资经验。

    你看到，或者看不到，商铺就在那里，不悲不喜；

    你买或者不买，机会就在那里，关键在你。

    2011，在外界环境的多重因素刺激下，成都楼市的投资主旋律已经锁定在商业地产。但什么样的商业地产更具升值潜力？选项目、买商铺都有哪些投资法则必须要遵守？成都还能不能淘到好铺子？成都商报记者特邀四川省商业地产联盟秘书长冉立春、成都万达副总经理以及资深商业地产投资者周兵“现身说法”，讲述商业地产的投资、经营秘诀。

    好项目先得有个好出身

    第一条军规：选好开发商

    好项目先得有个好出身

    尽管当前整体市场看好，但并不代表你把钱随便扔到哪个地方，到了秋天就能收获硕果。“当机会出现时，并不是每个人都能把握住。尤其是商业地产，因为牵扯到后期商业的运营，对投资者的眼光有着更高要求，单凭感觉绝对不行。”作为本次“寻铺大成都”合作伙伴四川省商业地产联盟秘书长冉立春这样说,“这有点像战场搏杀，只有严格遵守‘军规’的人，才有可能取得最后的胜利。”

    冉立春表示即便在当前商业地产一头热的大背景下，也只有同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三个基本条件的开发商，他们所投资的商业地产项目才有机会。

    资金实力：

    产权分割是经营商业地产的大忌

    “对于商业地产开发商，必须要做好物业持有的准备，而且是大量持有。产权分割是经营商业地产的大忌，商铺分割出售以后再经营是很难统一,就算是反租，其成本也很高。”冉立春表示。

    对此，万达颇有发言权。今天成都万达广场内的商家和2007年开业初相比有很大变化，如苹果电脑专卖店是之后才引入，每年万达广场都有商家被淘汰，新商家被引入。成都万达副总经理就称，万达一般只出售住宅及写字楼部分，商业产权几乎都是开发商持有，这确保了统一经营，为后期业态调整、为商业带来生命力提供先天条件。

    资源整合力：解决招商难题

    “对于一般开发商来说，搞商业地产是有风险的，很可能会面临招不进来商的窘境。”冉立春认为，开发商的资源整合能力对于投资商业地产来说，至关重要。

    这方面万达体现出了优势，他们和很多大品牌建立了战略合作。尽管如此，万达也开始“制造”自己的商业品牌，今天万达广场已经拥有万千百货、万达影城、大歌星KTV等诸多商业品牌。成都万达副总经理表示：“几年前万达就开始培养自己的商业品牌，因此满铺开业不是所有商业项目都学得来，要靠多年的商业资源积累。”

    专业运营团队：

    规划、招商、管理缺一不可

    “现在开发商普遍存在一个问题，所谓的商业地产管理人员，基本上都是从住宅项目上转过来，从商业到地产的很少。”冉立春认为，一个专业的商业地产运营团队，必须懂商业管理、懂招商、懂商业地产规划，“只有具备了这三个条件的开发商，他们投资的商业地产才是机会。”

    而万达集团早就成立“商业规划研究院”，其规模比国内不少专业规划设计院都还要强大。“万达商业开发采用的是‘订制模式’，在商业地产开发前我们的前期商业规划设计部会与大商家充分沟通，以确保我们设计开发出最科学、最具生命力的商业地产。”成都万达副总经理如是说。