在这个商业地产投资的新时代，我们究竟该怎么买铺？我们手上的资金该寻求怎样的商业地产投资渠道？

    秘方1 买卖时机很重要

    投资商铺也如同炒股，规避风险，讲究买入卖出时把握时机，这与商铺投资的收益、售价和租金走势有密切关系。

    业内人士认为，在商铺周边商业状况稳定的前提下，租金是平稳上升，升到最高点后就呈直线发展；商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升，等升到最高点后，同租金一样是直线发展。也就是说，等商铺售价和租金都涨到最高点，平稳发展的时候，商铺投资收益就只有租金一部分了。

    明白这个走势后，如果已经购买了商铺的投资者，最好找机会把商铺售出去，再投资其他商铺；而对于想投资商铺的人来说，售价已到顶峰的商铺投资价值不大，不如投资租金和价值都处于起始阶段的商铺。

    秘方2 逆向思维估价值

    如果投资前对商铺价值“吃不准”，不妨先对商铺评估一下。

    一是用比较的方法。选择与评估对象在同一供需圈内的规模相当的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据，确定评估对象的回报率。

    二是在比较法的基础上，采用逆向思维法。寻找同类型火爆商铺的经营“缺档”，反其道而思维，你搞“粤菜”，我开“鲁味”；你店铺设计“民族风格”，我装修偏要“西洋风味”。对方的“缺档”点寻找得越多，你评估对象的升值潜力就越大。

    如果实在还是吃不准，那么告诉你，投资中一种比较保险的办法是“先租后买”。

    秘方3 盯住商铺外环境变化

    所谓种类，是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者，并迅速成为新的商业中心。所谓规模，指的是商业圈不能太小，要有一定的规模。这要求发展商具有雄厚的资金实力和良好的经营状况。往往环境的一个变化，如交通改道、学校搬迁，或社区规划改变，就会使“旺铺”变成“冷铺”。这些变化也是投资者难以预测的。同时，投资商铺要密切关注环境特性与自身特性。这是商铺投资中风险大、要求高的地方。环境特性包括宏观的区域、地段、人流情况，目前值得注意的还有市政规划建设情况。有关工程附近的商铺会受到直接影响，商铺原来的“优等”地段和“劣等”地段可能对换。

    秘方4 确定好目标收益空间

    价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。

    商铺投资者创造最大商铺投资收益的方案，从形式上看是最大化租金收益和价值升值收益之和；这是一个数学求最大值的问题。但对于商铺投资者来讲，投资者需要对目标收益空间做出选择，是选择租金收益为主，还是价值升值收益为主，无疑将成为商铺投资者需要决策的问题。

    投资建议：租铺还是买铺，解决这个问题的最好方法就是确定好目标收益的空间和时间。

    秘方5 控制“售后包租”的风险

    “售后包租”是商业地产惯用的刺激销售的方法。开发商往往在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者。可是，一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率将不可能实现，租金的预期就很难保证，届时投资者将蒙受损失。

    投资建议：既然“售后包租”行为是合同行为，应通过违约责任、担保等法律手段来防范合同风险。