并非商业街 都是“摇钱树”

　　晚上6时左右，胜利河美食街华灯初上，美食街上人来人往，手里拿着臭豆腐、飞饼等各色小吃的人们，慢慢踱着步聊着闲天，一串串的红灯笼在河中投下身影，安静的影像衬托着热闹的街区。运动会主题餐厅里，等位的长凳上坐满了人。整条街上，等号排队的现象几乎布满了所有餐厅。在胜利河美食街，“天下酒宴之繁盛，未有如杭城也”的繁华胜景几乎夜夜可见。

　　翻开杭州地图，像胜利街这样热闹非凡的特色商业街，已经从北到南，从东到西贯穿着整个杭州。而真正驻足于这些风格迥异的特色街时，你就会发现，虽然同处杭州，但他们所展示出来的都是别样风情，而不管是雅是俗、是静是动，是时尚还是传统，都会让人觉得“这就是杭州”。

　　“承南宋古韵，揽市井风情”的清河坊是杭州保存较完整的旧街区，是杭州悠久历史的一个缩影。它浓缩杭城古都历史文化，是彰显市井民俗文化景观的杭州老底子“活化石”。以清末民初的建筑风格和市井民俗文化氛围吸引了大量的中外游客，年接待游客1500万人次。“半壁西湖半壁绸”，丝绸是杭州传统产业，千年“丝绸之府”和新兴的时尚名城，在“展花团锦簇，扬丝绸文化”的丝绸特色街区找到了最佳的契合点，这是杭州又一张精美的名片。而武林路时尚女装街区个性化的女性服饰店集聚，街头鲜花簇拥，美女如云，构成一道独特的风景，成为杭城最为繁华的女性主题商业街区。位于黄金湖岸线的时尚新元素——湖滨旅游商贸特色街作为西湖的门厅，融“山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游”为一体，形成了沿湖旅游休闲观光带、国际名品街、休闲美食餐饮特色街区……

　　但是并不是所有的商业街都是“摇钱树”。杭州的美食街扩张之路就并非都一帆风顺，其中道路最坎坷的恐怕要数“信义坊”了。这条走了近10年的老牌美食街，人气却旺不过开张不到两年的胜利河美食街。

　　“数不清关了多少店铺，南街还好，北街没什么人。”郝先生在信义坊南街街口报刊亭卖了8年的报纸，他几乎是一个信义坊的守望者，看着商街的潮起潮落和商家的更替跌宕。当初，郝先生本以为这条街开出后，时尚、旅游杂志就好卖了，没想到还不如其他路上的报亭。2006年，信义坊出现了最萧条的景象，60%商铺关门，业主为了能把商铺租出去，早把什么定位抛到脑后了，诸如杂货、拉面馆、小吃店等各色业态都能进入这条饥不择食的商街，商家更替频繁。当时的租金最低降到了1.2元/平方米/天。如今“信义坊之痛”已经深深烙在人们的内心，三次“变脸”之后的信义坊急需借着胜利河美食街和大兜路的东风旺起来。

　　南越时期，钱镠规建杭州时建设了一条贯穿城市南北、作为城市中轴的路，这条路就是南宋御街的前身。800年前，这里是一轴定皇城的南宋天街；100年前，这里是百业俱兴的福地。这条承载着历朝历代的期许、辉煌与寥落，寄托着无数人旧日情怀和向往的“御街”，本以为在千年后褪去旧日颜色，会是一次华丽的转身。但与相邻的河坊街相比就多了几分清冷，街两边的商铺还没有全部开业，只有寥寥几家咖啡馆、饰品店、民俗店，人气一直不温不火。

　　投资商业地产 风险不可小觑

　　纵观杭州商业街的发展便可明白一个道理，那就是并不是“商铺就赚钱”。

　　那么如何选择商铺，什么样的商铺具有投资价值呢？

　　一条著名的商业街商铺肯定是既“经典”又兴旺，优越的商业氛围、稳定的客流量，决定此类商铺经营收益颇丰。投资此类商铺是值得的，但其租金或单位面积价格也是高不可攀的。

　　杭州市商业地产行业协会副会长徐海华提醒投资者，选择商铺需谨慎评估：“现在的商业地产市场鱼龙混杂，不考虑市场需求片面追求规模化，动辄几十万、上百万平方米，盲目国际化。其实商业地产投资门槛高等风险不可忽视。成熟的商业地产每平方米的价格比住宅高出好几倍，五成首付一般就已过百万，较成熟的商业项目投资门槛甚至可达千万元。初始成本的高投入意味着投资者要承受更大的风险，并不适合资金积累紧张的投资者。”

　　徐海华建议投资者“先看商，后买铺”。成功的商业地产必然需要“三力合一”，就是要政府主导、企业参与、市场运作，三者缺一不可。

　　他说：“如今的杭州商贸中心不仅仅局限于武林CBD，已经以这里为中心扩张出去形成了多个商贸圈，西有西城广场、北有新银泰综合体、东有新东站商贸中心、南有滨江星光大道。这些商圈周边的商铺生命力比较强，适合投资。杭州作为休闲旅游城市，应该建设高端商圈，越大的商业圈，品牌成功率越高。”

　　盛世太平投资管理有限公司总经理陈立民也认为：商业地产未必是房地产业的救命稻草。

　　他说：“随着购房人转向，开发商也相应地寻求新的兴奋点。这时候，商业地产仿佛房地产业的救命稻草，大家都伸手去抓，却未必保命。”

　　陈立民还对由纯住宅开发商转型到商业地产表示担忧。

　　第一，住宅做滚动开发，商业地产讲细水长流。开发商普遍习惯于住宅的资金快速回笼，很难静下心来天天浇水施肥等待收成。按目前开发商的资金情况看，能独力抚养商业地产的不多，大多仍抱着住宅式滚动开发模式不放，却往往卖到中途才发现无以为继，结果尾大不掉，甚至沦为烂尾。

　　第二，住宅讲房型，商业讲人流。住宅开发可以不断复制，商业却得因地制宜，务求汇聚人流，集中爆发。因此，商业地产的前期调研、定位、规划、设计比住宅复杂得多。住宅开发商缺乏这种消费者调查的耐力和操作经验，大多拍脑袋了事，造成大量死场，个别还无可救药，难逃拆卸命运。

　　第三，住宅卖不死，商业急不活。没有卖不掉的住宅，只有卖不出的价格。商业不同，只有大成大败，要么闪亮开场，要么半死不活，没有中间分子。抱着住宅营销模式来经营商业，结果多为半吊子产品，逐渐奔向死亡。