新形势下，购房者的置业观念及投资理念都发生非常明显地变化，限购令也许为商品住宅市场套上了一个“紧箍咒”，但却为商业地产带来了一个新的契机。

    限购令下的房地产市场让商业地产迎来了一个黄金的发展时期，可以预计在这一阶段当中，商业地产会一举扭转和住宅倒挂的现象，市场销量会有较大增长。

    “商业强不过住宅”的现象，曾长期存在于济南房地产市场。然而，随着国务院在今年1月26日下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下简称“新国八条”)，作为其中第六条内容的“合理引导住房需求”，便是让整个市场产生了震荡的“限购令”。随后，包括济南市在内的各地纷纷推出了以家庭为单位的限购细则，但商业地产不受此限。由此，在新政效应、经济回暖、游资追随的共同作用下，曾经作为价值洼地的济南商业地产的市场价值开始被重新审视并重视起来。商铺化公寓作为济南房地产市场的新型产品，又是商业地产范畴中最易涉足的产品种类，以低总价、兼具居住与商务功能的高附加值等优势，在2011年的春天当仁不让地成为了泉城楼市的焦点。

    住宅限购商业地产价值陡增

    “新国八条”公布后不久，济南市建委、市住房保障和房产管理局于今年3月初联合下发了《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》，济南版限购细则正式出台。限购细则中对本市户籍居民家庭的范围进行了明确界定，对以家庭为单位的购房行为、非同一居民家庭的两人以上共同购房行为以及房地产开发商的审核义务和违规处罚力度等，都做出了明确的规定。在限购细则实施与传统购房淡季的双重裹挟下，济南楼市显得有些低迷，严格的限购细则让不少泉城购房者开始选择观望。

    然而，限购细则也特别指出，规定中提到的“住房”，是指规划用途为住宅、居住公寓的房产。诸如商铺、写字楼等商业地产并未出现在限购范围之内。新形势下，购房者的置业观念及投资理念都发生非常明显地变化，限购令也许为商品住宅市场套上了一个“紧箍咒”，但却为商业地产带来了一个新的契机。与从紧的住宅贷款形成对比的是，个人申请商业贷款的政策与此前并无大的变化，更不存在“第几套”的规定。在住宅投资出现了被限购政策“打压”得无空可钻的情况下，市场上的大量资金依然需要寻找突破口。此时，商业地产的资产属性便被很好地显现出来。

    对于投资“散户”来说，选择具备良好物业形态、地理位置和发展空间的商业地产项目进行投资，看重的便是物业的升值潜力。“商住倒挂”的市场行情对越来越多的自住买家构成了极大吸引。一时间，泉城楼市商业地产价值陡增。

    高附加值商铺化公寓领跑泉城楼市

    近期，济南华强广场商铺化公寓开盘，开盘当日5亿元的销售额，一方面充分说明了商业地产对济南房地产市场上游资的吸引力，另一方面则表明济南市场对商铺化公寓这种新产品给予的认可。

    商铺化公寓走俏济南市场其实并不偶然。这种产品的优势，正是因为它具备了传统公寓类产品所不具备的必要功能。以济南华强广场作为一个极具代表性的产品个例来看，其位置处于济南主打电子科技的山大路板块，而北京中关村、深圳华强北等商铺化公寓的成功案例，已经表明了电子信息产业的凝聚力和辐射力完全可以助推公寓价值大幅地提升。

    据了解，华强广场总体量为23万平方米，底层商业部分为电子卖场，体量为6万平方米，电子卖场之上为写字楼，另外便是4栋商铺化公寓。传统上讲，商铺的价值强于住宅。因此，商铺化公寓集合了住宅与商铺的优势，让公寓尽可能地实现商铺功能。与此同时，商铺化公寓还可以让企业在公寓内进行小型研发，然后将研发成功的产品拿到楼下的电子卖场试销，如果效果理想，便可以形成生产力。即便商家在楼下的电子卖场只租有1平方米的柜台，只要将客户引领至楼上的公寓进行详细的产品展示和交易，商铺化公寓即体现出了普通公寓类产品所不具备的会客、商品展示和交易的功能。

    投资一般公寓类产品，除了租金的回报以及物业价值随房地产市场行情上涨而升高以外，基本不再存在其他收益渠道。而商铺化公寓产品依托强有力的物业形态实现了经营的收益，把公寓“变成”商铺，让公寓像商铺一样可以从事经营。

    就济南目前的房地产市场状况来看，住宅市场依然在受限购政策的影响，当住宅产品的投资需求受到限制，股票、期货市场行情不稳定的情况之下，部分游资的突破口必然会是商业地产。有业内人士分析，限购令下的房地产市场让商业地产迎来了一个黄金发展时期，可以预计在这一阶段当中，商业地产会一举扭转和住宅倒挂的现象，市场销量会有较大地增长。