近日某财经报纸撰文报道国内某著名商业地产开发公司，指出其2010年租金收入未及营业额的百分之一，并以此评价其商业地产持有计划陷入了难题。

　　先抛开结果不谈，笔者认为用住宅的思路来评价商业地产价值，其本身就不科学。而在当前，用这一思路和方法的还不仅仅是媒体，甚至绝大多数正在转型或者有计划转型商业地产的开发企业也在普遍使用，而如果这些企业用这样的思路来开发商业地产，将会给企业和行业带来极大的危机和资源浪费。

　　评价商业地产价值的核心是未来现金流量现值。

　　在成熟经济体，地产商分为两类，即地产开发商和商业地产运营商。地产开发商与国内绝大多数的开发商相似，像制造业一样不断的生产产品、卖出、获取价差；而商业地产运营商则是通过策划、融资、招商、建设、运营等一系列运作，使商业体具备稳定的、持续增长的租金收益，以获取长期性的现金流、或者现金流贴现收益。

　　可以看出，住宅开发其获利模式是一次性的，交易完成后双方权利和义务即宣告终结；而商业运营则是持续性的，在这个过程中商业体所有者、经营者始终发生着利益联系，只有各方利益达到一个平衡点，才能持续下去。从这个意义上讲，住宅开发与商业运营不应该以产品来区分，而应该以是否持有并产生稳定现金流来区分。而衡量商业地产价值的核心则是未来现金流量的现值。以此标准来看，媒体中所报道的某著名商业地产开发商其本质并非是商业地产运营商，而仅仅是以商业为幌子的“类住宅”开发商。

　　商业地产要想成功，须解决三大难题。

　　到目前为止，做住宅开发的只要解决了土地、人才、资金三个问题，还有就是别碰上太差的行情，基本都能赚钱。而这三要素对于商业地产而言，只是必要而非充分条件，商业想要成功，须另解决三大难题。

　　专业运营。运营能力的高低，在一定程度上决定了租金水平的高低，在固定的贴现率下，租金直接决定着商业地产价值的高低。即商业地产价值不是以成本计的、也不是以交易价计的，而是以租金贴现计的。

　　利益分配。商业地产运营是长期性的、多主体的，特别是对于部分出售返租、要求统一经营的大型综合体商业，不仅仅需要平衡持有者与承租者间的利益分配，还要平衡小业主的租金回报率，其实质是开发商在定价时不能一味追求短期最高价，而要以合理的租金回报率为定价依据，给其他主体留下利益空间。

　　退出机制。这是困扰国内商业地产发展最根本的因素，成熟商业地产的逻辑是由果导因的，资本市场提出收益率要求，商业运营商根据这一要求整合土地、投资、经营者等资源提出方案，当项目收益率高出资本市场要求时，方案执行。而目前国内，缺少成熟的、以获取稳定收益为目的的资本市场主体和形式。