“停发第三套房贷、四川限购将出台、央行加息、提高公积金贷款利率……”2011年，楼市调控政策频出，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。很多人都注意到，限购令限购的是住宅，非住宅的商业地产等不在限购范围内。在楼市调控的大背景下，很多人将目光纷纷投向商业地产。而随着一线市场写字楼市场的逐渐饱和，一些嗅觉灵敏的投资者又开始了二线城市的“群雄逐鹿”。

　　二线城市甲级办公楼租金15%的上涨空间

　　经历了2010年一波投资高峰之后，2011年全国大宗物业投资依旧延续活跃态势。市场需求持续旺盛，投资活动也在不断增长。

　　DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成表示：“随着一线城市投资市场“门槛”的逐渐提高，以及二线城市经济结构的不断提升，预计未来1-2年，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场。受此因素推动，二线城市甲级办公楼租金水平也将出现至少15%的上涨空间。”

　　统计显示，外资购入并最终成功转手的项目中，办公楼占有48%的较高比例；其次是住宅及服务式公寓，占44%；而零售商用物业部分仅占8%；工业地产方面，虽然有交易产生，但还未有转手退出的案例。叶建成指出：“办公楼之所以投资占比突出， 主要因为办公楼具有投资周期最短，回报率较高的特点。”根据该调研显示，一般办公楼在被外资收购后，平均28个月左右即可转手，并获得约50%的增值。住宅及服务式公寓的投资周期略长，大约34个月，而收益率则超过50%；而零售商用物业则需要持有超过43个月时间才能够达成约40%的增值。

　　二线城市将成未来投资热点

　　随着一线城市中可投资的地产项目相对有限，收益率逐步降低，投资者将视线转向二线城市。德国安联金融集团旗下的DEGI房地产基金曾经对亚洲15个一线城市的调查显示，中国大陆地区的北京、上海、广州和深圳的办公地产市场净收益率分别为6.22%、6.60%、8.00%和7.25%。而被调查的8个中国二线城市中，办公楼收益率列前三位的分别是天津、成都和南京，分别为7%-14%、11%-13%、7%-9%。随着二线城市办公楼的收益率在逐步提升，长期来看，获取7%，甚至9%的年收益并不是难事。”

　　叶建成透露：“近年来，许多二线城市伴随着经济总量的增长，正在经历经济结构的转型，从制造业向服务业积极转变，对优质办公楼的需求正大幅攀升。”

　　“尽管各城市的经济各有特点，但二线城市商业地产的发展正在复制一条一线城市所走过的道路”叶建成介绍，目前二线城市的甲级办公楼市场多数尚未成形，属于单一大业主持有经营的甲级办公楼存量较低。

　　叶建成指出：“目前二线城市的甲级办公楼存量少，且大部分为散售，租金较低。预计机构投资者介入后，整体租金水平将得到较大改善。比如在武汉，平安保险购入瑞安房地产开发的一栋甲级办公楼之后，该区域租金已从过去的月租70元/平方米上涨至110元/平方米左右，升幅达57%。由此，我们相信新的投资热点将出现在二线城市的甲级办公楼市场。”

　　二线城市投资写字楼机会与风险并存

　　投资二线城市写字楼市场并不是简单无风险的，并且存在一些问题。一位业内人士表示：“二线城市投资也面临问题：首先，二线城市的办公楼供应量远没有一线城市透明，投资者可能无法掌握准确的供应量数据；其次，二线城市若没有形成商业圈，则无法提高物业的价值，投资者的投资周期就会被拉长。”