1935年，当时的国民政府开始实行货币改革，放弃银本位改为发行法定货币(即“法币”)，强行让中国居民以1银圆来换1法币，逐步将银圆收回。当时的金融环境还是比较稳定的，法币的发行量也不大，民众也就换了。

　　1955年，中华人民共和国用新人民币代替旧人民币，规定1元新币等于1万元旧币。当时主持财经工作的是“共和国红色掌柜”陈云，他在以中财委名义提交的《关于发行新币问题的请示报告》中说：“新旧币比值定为一比一万，是接近于战前的币值水准的。”他在思考如何确定人民币新币的价值时，是以抗日战争前(1936年)的法币作为参照的，即人民币新币1元大体与1936年的法币1元相当。

　　根据上述两次货币改革的新旧币比值，我们可以换算出“1936年的7万银圆”差不多相当于当时的7万元法币，也大体接近于1955年的7万元人民币新币；“1951年的2.25亿元人民币”也就大体相当于1955年的2.25万元人民币新币。

　　这样算起来，东山别墅显然是卖亏了。但是这样的换算也有很多不尽如人意的地方，比如它并没有考虑到1951年至1955年间的物价指数变化——也就是说，直接把“1951年的2.25亿元人民币”换算成1955年的2.25万元人民币新币，是欠科学的。实际上，不同时代的货币换算是一项错综复杂的工程，要实现精确的换算难度极大。

　　因此，上述的四种换算结果都不必完全当真。房地产价格的上涨具有相对的独立性，并不主要取决于货币购买力或物价指数的变化。像东山别墅这样的地段和占地及建造规模，现在至少可以卖出1亿元人民币。当然，现在它已经是文物保护单位了，是不允许买卖的，而且像东山别墅这样的临湖地段，也绝不可能允许别墅项目进行开发销售。

　　当然，杨虎城的别墅买卖到底赚了还是亏了，其实并不是那么重要。因为早在1949年10月新中国成立前夕，杨虎城将军就已经被蒋介石集团杀害于重庆中美合作所。但是，这并不影响他间接地参与了新中国成立后杭州房地产市场的一次房产交易。这宗交易表明，在建国初期(在1958年私房社会主义改造之前)，国家曾经允许民间的房屋买卖，同时也清晰地确认了市民的房屋产权。

在杭州，那些有绿城·玫瑰园的地方，恰恰是目前杭州别墅开发最集中的区域。尊重基地特征已经成为杭州开发商的共识，而别墅风格已经不再像从前那么重要，而对别墅空间的追求已经达到了极高的水准。特别是随着别墅精装时代的来临，“还原别墅价值，使别墅真正成为享受人生的空间”正在成为全新的趋势。

　　地段：那些有玫瑰园的地方

　　1992年，之江的第一个别墅项目——梦湖山庄，刊登了一个整版的报纸广告。这是杭州第一个房地产整版广告。这一年，国务院批准建立之江国家旅游度假区。但是，梦湖山庄开发得不怎么成功。有一部分别墅，甚至一度被租借给浙江工业大学之江学院，作为学生宿舍。

　　除了梦湖山庄，更多的失败案例在银湖蔓延。银湖在行政区划上属于富阳，毗邻杭州之江国家旅游区，涉外房产开发在1993年春天把这片诗歌一般优美的土地，变成了一个大工地。自从辟为银湖综合开发区后，海内外开发商蜂拥而至，在不到一年的时间内，就有近10家高级涉外别墅区破土动工，当时的总投资逾10亿元人民币。当时的伊甸山庄甫一亮相，首期推出的20套别墅两天内便被抢购一空，不得已追加原定现楼销售的40套别墅，不到一个星期又悉数告罄。银湖花园、宏福山庄、紫云山庄、金苑山庄、华联花园、黄埔山庄和富康花园也都在意气风发地把自己弄成很高档的模样。

　　当时，银湖的开发商们并不知道，在后来越来越美妙的时光里，这批别墅项目却渐渐成为“死盘”。1999年5月，曾号称浙江第一山庄别墅的宏福山庄，因债务累累宣告破产。紫云山庄及时调整市场定位，以低价概念入市，才逃脱了“灭顶”之灾。这些以“山庄”为名的项目陆续死去，使得后来的杭州开发商很忌讳用“山庄”来命名自己的项目。

　　同时期的九溪玫瑰园却是一个例外。1996年的最后一天，位于之江国家旅游度假区的九溪玫瑰园开工。它是绿城别墅产品的肇始之作，为杭州别墅赢得了最初的声誉。就连香港武侠小说大师金庸，也忍不住要在九溪玫瑰园选购别墅。肇始于九溪玫瑰园，绿城成为了当代中国高端物业开发的领导者，而之江国家旅游度假区则成为了当代杭州别墅的发源地。

　　经过十多年的耕耘，绿城已经成功构建了“玫瑰系”产品线。从最早的九溪玫瑰园到云栖玫瑰园，从青山湖玫瑰园到千岛湖玫瑰园再到溪上玫瑰园，光看案名，就可以知道绿城在杭州的地位——杭州风景最美的四个地方(西湖、西溪、青山湖和千岛湖)都有一座玫瑰园。而这四个地方，恰恰是目前杭州别墅开发最集中的区域。