日前，由和裕地产和京华时报共同举办的百姓置业大讲堂在亦庄开幕，汇博行总经理潘好龙受邀对商铺投资进行解读，潘好龙在解读商铺的同时对整个房地产市场进行了梳理，着重分析了2010年影响商业地产发展的重要事件。

    八件大事影响商铺投资

　　在讲商铺投资之前，潘好龙首先向现场的观众分享了2010年影响商铺投资的八件事情，分别是北京要建设世界城市、商业地产频频流拍、国十条和京十一条的出台、北京酒店类项目禁止分层分套出售、服务业振兴规划出台、保险资金容许投资商业房地产、CPI创25个月的新高以及存款准备金率再上调，它们看似毫无关联，但和商业地产的投资结合在一起就会发现，商业地产未来的投资受这些事件的影响很大。

　　潘好龙提到北京建设世界城市意味着商铺发展的大环境趋好，要成为世界城市必须有一个支撑条件，那就是经济规模，这就为商铺发展奠定了很好的基础。潘好龙还提醒对商铺投资感兴趣的人应将投资放在宏观经济中去看，不能只见树木不见森林。

　　投资时应知己知彼

　　潘好龙认为，商铺投资者在进行投资时首先要正确理解投资的概念。一般而言，投资可以理解为投入资金以获取回报或利润，这是一项资本支出，资本支出应该能在未来创造收入或利润。其次，投资者应该明白，任何投资都是有风险的。投资者在出手时首先想到的不是如何赚钱，而是需要想到如何回避风险。最后，商铺投资受到管理、税收、价格、现金流与投资者偏好等因素影响，这些是在投资时必须考虑的问题。

　　另外，他提道，在商铺投资时要做到“知己”“知彼”其中，“知己”很重要，首先要看自己有多大能力，其次是看自己的投资理念，第三是确定目标收益空间；而“知彼”是考虑项目能不能投资，值不值得投资。很多选择林肯公园的人都充分考虑到了社区人口及交通等因素的影响，这就很明智。

　　商铺投资有特殊风险

　　商铺投资的潜在风险是购买商铺需要一定数量的资金，而实现投资项目收益最大化却需要一段时间的培育。因此，商铺投资可能会给投资者带来一些特殊的风险。例如，由于市场因素的变化，使得商铺出现租不出去的现状，带来风险。同时，外部因素的变化如市场上新的竞争性物业开发、税收政策的变化带来租金收益降低，相关政策和新出台的法规也给商铺投资带来风险。

　　此外，商铺由于流动性较差，不能像股票一样迅速出手变现。因此，更加需要投资者结合以上各方面的情况来评判风险。

　　如何规避投资风险

　　投资者在购买商铺时一定要注意分析商铺所处商圈的变化，因为商圈的变化对于商铺的投资价值有非常大的影响。例如，林肯公园所处的亦庄商圈环境就不错，比较适合投资，只要根据自己的能力进行合适的选择，风险不大。

　　另外投资商铺要有正确的程序，首先要计划出商铺投资的资金总额，确定投资的市场类型、目标收益空间。根据资金实力确定你可以拿出多少钱进行投资，要充分考虑到商铺投资率。另外要对商铺定位、经营主题与之相关的行业发展前景调查、分析与评估。具体而言，便是对商铺的基本数据资料进行收集、整理分析。最后，根据当前市场商铺平均投资目标收益率确定自己的目标收益空间。这个收益率必须要客观地进行评估，而这个收益率并不是一成不变的。例如，近几年北京郊区发展很快，昌平、通州前几年的商铺卖七八千一平米，现在已到一万多一平米。另外，商圈的变动因素，主题定位的行业前景，周边租金水平等对于我们投资都有影响。

　　现场问答

　　问：政策不稳定的情况下投资商铺是否适宜？

　　潘好龙：通货膨胀造成的货币贬值，不投资等着缩水显然是不明智的，目前大部分政策调控的是住宅市场，因此商铺投资在当前而言还是适宜的，关键是要有眼光和投资的头脑，选择适合自己的项目。位于亦庄的林肯公园项目不错，必要的时候可以去现场考察一下。

　　问：选择商铺位置很重要，是不是临街的商铺会比其他的好？

　　潘好龙：位置很重要，但是临街好还是不临街好，要具体问题具体分析，关键是看人流量，如果临街的商铺门口有栏杆或者进入车库的通道，那么即使临街它的投资收益也不会很好，因为门口的东西挡了它的人流量。而不临街的商铺，比如是面朝社区的，那么社区买东西就很方便，它的投资价值相对就高，因此，不能一概而论。