当前我国的商业地产蓬勃发展，主要受到了几种因素的影响。从宏观经济发展背景看，我国产业结构处于升级过程中，服务行业的比重不断提升，表现为城市商业总量与结构的增长与优化。同时，我国的城市化进程不断加快，城市的扩容与居民数量的增加，客观上要求更多的商业设施与之配套。从制度角度看，我国在楼市调控政策出台后，商住房产价格倒挂现象得到缓解，商业地产在投资价值与市场进入方面较住宅房产有了更为诱人的吸引力，成为资金流入领域。

　　可以看到，政策的调整也促使地产企业及一些非地产企业将更多的资源投向商业地产项目。从市场的需求方面看，在金融危机后我国逐渐加大力度引导并开拓国内市场，以零售为主的各类型消费领域率先启动，在需求带动下供给逐步增加，国内外零售商的布局意愿在2009、2010年表现突出。

　　在诸多因素影响下，商业地产确实获得了发展机遇，但是在发展中也应注意一些问题。

　　供给与竞争问题：商业地产项目多建设在城市的中心区域或繁华地带，与原有或邻近的商业资源必然形成区域范围的竞争格局，特别是新建项目不能很好地同原有商业资源进行差别化发展时，必然造成“两败俱伤”。商业资源供给主要通过面积来衡量。一线城市商业地产项目动辄数十万平米，二三线城市一个项目的供给量也不低于数万平米。许多项目总量的确定并未考虑当地的常驻与流动人口，以及人群的消费特征等因素，项目开发主要依据获得地块的大小，这种做法迎合了地方政府的开发意向，进而形成了缺乏实用性的“城市地标”项目。许多商业地产项目的开发均有论证过程，但多数项目的这一过程缺乏相应的地区市场调查与分析，或仅仅停留在形式上。商业辐射具有区域性，而商业设施的转型成本很高或不具备转作他用的可能，因此每个项目的立地都应考虑其所在区域的供需状况，避免供过于求造成资源浪费。

　　定位与层次问题：商业地产的开发需要雄厚的资金、资源、技术与经验，因此国内主要的商业地产开发商仅限于熟知的几家。大开发商拿到的项目多为城市商业综合体，在对项目进行设计时多从功能完备、设施齐全、标志显著等方面考虑，其结果是各个项目定位存在趋同。大型综合商业项目固然能够成为城市的中心，但中心毕竟是“点”的概念，城市商业体系的完善更需要“面”的发展。城市商业的系统化建设需要商业的核心、特色与基础，具有多层次性。因此商业地产的发展应照顾到城市的发展，商业地产项目也不仅仅限于城市商业综合体。在基础方面，商业资源的设置应结合城市内社区的发展，建立便民的社区商业体系；在特色方面，商业资源的设置应结合城市特点，形成具有地区风格的休闲娱乐商业。这些领域的发展也为中小开发商提供了机会。

　　开发与经营模式问题：商业地产的开发与经营主要包括销售、出租和自营，根据开发商的专业情况有所不同。一般来说，销售模式开发商介入较浅，通过店铺销售能够快速回收资金获利离场；出租模式的投资回收期较长，同时需要开发商具备场地招商出租的管理能力，较好的出租经营可以使开发商获得稳定的现金流入；自营需要开发商具备较强的管理能力及对零售、娱乐等市场的整体把握，自营在资源方面的投入较多，除资金外，人力资源的缺乏往往成为制约开发商复制性发展的障碍。当前我国的商业地产商主要以前两种模式为主，并在实践中采取混合模式，如销售一部分、出租一部分，具备条件的还可以自营一部分。从分工的角度分析，应提倡专业人员做专业的事情，如地产开发、商业设计、商业运营应交由不同的主体完成。但从商业持续发展的角度分析，开发商介入程度越浅，对项目后期的运营越缺乏整体关注，便会形成项目建设与运营的脱节，造成前期资源投入的不当。

　　鉴于上述问题的存在，政府等城市管理部门应有所应对。首先，管理部门应从城市与地区发展的实际出发，综合考虑城市商业资源的供需态势、竞争状况与发展速度，确定均衡发展的总体目标。其次，商业管理部门应在实地调研基础上，制定城市的商业发展规划，以定量的方式分析并确定各类商业资源的供给水平。第三，对城市商业发展进行分层与定位，以系统化的视角设计城市商业体系，积极引导多种资源参与商业项目开发，能够高低兼顾、协调发展。第四，对于具体项目，特别是大型综合项目的开发，应建立专项的管理小组，以全产业链的思维进行整体的协调与控制，保障项目建设中的前后衔接顺畅，并最大限度发挥各专业主体的优势。（文/宋丕丞）