二三线城市成主战场

    在新一轮的影院投资热中，北京、上海、广州等一线城市似乎并不是最让资本兴奋的热点。在不少投资者看来，相对于尚处“蛮荒”状态的二三线城市来说，一线城市的影院保有量几近饱和，这在一定程度上成为他们规避一线城市的最好理由。

    而相当多的中小城市、特别是中西部地区的中小城市，由于老电影院年久失修或改作其他用途，地方财政又无力建设新影院，市民看电影难已成为社会问题。目前，在这些地方，商场+影院的新业态形式还有待开拓。

    不久前，江苏东方院线在常州、沭阳、泗洪及福建南安等地的影城相继开业。苏州、镇江、扬州、无锡、常州等地，甚至南京大厂、江宁及南通如皋等二三线城市及大城市的周边区县，也掀起一波影院投资热潮。

    短短几个月内，全国商业地产三巨头在长沙进行着疯狂的商业“圈地”运动，均采用影院与商业地产跨界结合方式，这将成为未来几年二三线城市影院建设的主流模式，也将成为商业地产进攻的“前锋模式”。

    调查发现，四川二三线城市新开影城主要有以下几种商业模式，院线和当地商业地产投资者共同出资，院线与政府合作、外地商业地产巨头自建影城后加盟院线。无论哪一种，民营资本在其中都扮演了不可或缺的角色。

    影院建设须考虑风险

    中国的电影业正处于最佳的发展期，票房的高速增长，刺激着大量资本的涌入，影院建设吸引了众多行业内外的投资。而“嵌入商业地产”的影院投资模式，逐渐成为中国一线城市电影院建设的主流。但是，不断被推高的影院租金却令投资者进退两难。

    据称，影院主要的收入是票房，而租金是最大的成本。过去影院租金一般占到票房的10%，但是现在基本上没有这个数了，特别是在一线城市，很多影院租金高达17%至20%，这无疑给影院经营上带来了很大压力。

    分析人士表示，影院间的激烈竞争是推高租金的主角。尤其是一些新近加入竞争的影院投资商。从战略角度考虑，他们给房地产商开出的租金条件更加实惠。如今，电影院已成为商业地产项目中“最不愁租”的业态。

    影院投资是一个中长期收益的项目。一般来说，一个8厅影院座位在1500个左右，一次性建设投入在2000万元至3000万元。而影院主要消费人群是年轻时尚的人群，因而在装修、设计上需要不断进行更换、更新，3年内会进行设备、装修的二次投入，以保持影院的年轻时尚，跟上时代的步伐，因此回收周期非常漫长。

    对于不少影院来说，这个被视为暴利行业的真正收益并没有那么可观。与北美电影院近半利润来自爆米花、汽水等特许产品销售不同，中国电影院的收入中票房占绝大部分。一般来说，电影票房收益被分为三部分，制作方、发行方和影院各取其一，影院可以分到50%的票房收益。在此基础上，电影基金将分走5%的票房，再扣去税金和上交院线的管理费，最后影院获得的收益是40%左右。影院在支付了折旧费、水电费、人员开支、改造更新等费用后，如果再按照20%票房的租金比例交地租，其运营压力可想而知。

    房地产商业务拓展至电影院，虽然对房地产商存在一定现实意义，然而若想成功转型却并非易事。世茂股份副总裁宋垚曾坦言，世茂股份在全国范围内独立运作高端影院，同时将商业地产资源与影院项目融合，这对开发商而言是一种挑战。

    对于影院和地产的跨界合作，业内人士纷纷表示正处于磨合阶段，几年后将趋于稳定和成熟。在影院投资商和房地产商中，都有大批不成熟的企业从事跨界合作。业界预言，3年之后会有一批近两年新建的商业地产影院项目因经营不善而转手出让，有经济实力的投资人可伺机收购。