哪些因素撬动了豪宅的价格？在城市经济能力及外来人口都远不及一线城市的情况下，二三线城市何以力挺房价上涨？遭警示的商业地产即将结束“春天”了吗？房贷收紧、信托掐断，房企该怎么办？今天我们就请中国城市发展协会副主席朱震山为我们一一分解。

    ■朱震山：

    中国城市发展协会副主席、中国房地产经理人联盟常务理事。

    降价缘于买家减少

    豪宅就像名牌商品，购买豪宅是购房者身份的象征。开发商一般会开出高价，并力挺到底。

    ■记者：广州作为我国的一线城市，豪宅业主惜售情绪一直较高，新增盘源较少，价格一直坚挺。可是如今，豪宅盘的价格却开始出现松动的迹象，若遇上急需资金周转的业主，降价幅度更大。您认为是哪些原因松动了价格？

    ■朱震山：豪宅价格要分一手房和二手房两个市场来看。如果是二手房市场，影响豪宅价格的最主要的还是房地产调控的大背景。此外，豪宅的投资前景，资产保值等因素也在影响市场走向。豪宅购买者基本上都是改善型需求者，很多人已经有了不止一套房产。那么在限购又限贷的严厉调控下，豪宅买家就会大大减少。在客源减少的情况之下，豪宅的价格就会开始出现松动。

    而在一手房市场中，开发商主动降价的则很少。在豪宅市场中，开发商普遍认为购买的人群就那么多，而且也比较固定。房子涨价，购房者不一定不买，房子降价，也许肯定会不买。因为豪宅产品不同于一般的普通住宅，豪宅一般占据城市的黄金地段，周边配套设施齐全，装修考究、奢华。豪宅就像名牌商品，购买豪宅是购房者身份的象征。开发商一般会开出高价，并力挺到底。不过随着房地产调控逐步深入，一些小的房地产企业也可能由于资金链的问题，出现降低价格的情况。

    ■记者：这种势头会扩展到普通住宅吗？

    ■朱震山：国家紧密的调控政策对房地产市场的影响还是很大的，主要集中在资金回收和融资渠道上，对价格的影响应该会逐渐显现。普通住宅市场可能会出现新入市楼盘降价的状况。因为已经入市的项目，如果在现阶段降低了价格，那么就会对先前已经购买了房子的业主造成一定的影响，而新入市的项目则没有这方面的压力。

     县级区域将成新热点

    一线城市实施限购情况下，把很多购房需求挤到了二三线城市。

    ■记者：今年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，较6月上涨0.21%。其中，有66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌，1个城市价格与上月持平。与最近几个月的情况类似，房价上涨较快的城市仍以二三线为主。在城市经济能力及外来人口都远不及一线城市的情况下，二三线城市何以力挺房价上涨？

    ■朱震山：由于一线城市受到限购政策的影响，成交量下降，市场趋冷，房企开始新一轮的洗牌。正是在这样的背景下，恒大、万达等一线房企纷纷登陆石家庄。一线房企的到来不仅带来了先进的建筑理念、开发模式，其高品质的产品也在提升二三线城市房地产的整体水平。

    同时，目前在我国投资渠道比较单调，很多人还是愿意选择购买房产来保值自己的资产。一线城市实施限购情况下，把很多购房需求挤到了二三线城市。

    在开发商、购房者同时转移到二三线城市时，二三线城市房地产开发和投资快速升温。开发商希望炒热这些地方的楼市获得流动资金，弥补一线城市的疲软，购房者也希望获得投资楼市达到资产保值增值的目的。这个时候，政府已经出台二三线城市的限购政策，如果政策执行力度到位，二三线城市的房价一定会受到抑制。