从2010年开始，商业地产持续升温，住宅开发商谋求转型，零售商跃跃欲试，原本寂静的深潭水花四溅，但在商业地产投资开发中，选址、立项、规划、设计、招商、运营、投融资和资本运作，每一个环节都玄机深藏，这显然不是一个没有门槛的行业。

    从7月开始，经济观察报联合新浪乐居对商业地产进行系统性梳理，《商业地产红与黑》侧重分析住宅开发商的转型代价，《转型商业地产空间有多大》强调完全不同于住宅的商业地产开发思维。此次，我们邀请到中国人大房地产研究中心特聘教授鲁炳全、中国购物中心产业资讯中心主任郭增利、中国商业地产联盟秘书长王永平、中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓、北京汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明、21世纪不动产中天总经理邓中文、DTZ戴德梁行中国区董事张家鹏，共同讨论政府资源错配以及商业开发中的短视和盲目。

    引凤筑巢

    经济观察报：转型商业先转观念，从住宅开发转向真正的商业地产最关键的是什么？

    鲁炳全：商业地产要引凤筑巢，而不是筑巢引凤，筑巢引凤是典型的做住宅的理念，是主观的认为我投资我说了算。商业地产要引凤筑巢，凤不是商家，你服务的是目标客户群，眼里没有消费者，盖出来的物业肯定就是孤家寡人。

    现在商业地产面临三大瓶颈：第一是融资瓶颈，目前制约商业地产发展的最大问题是融资比较单一，我们把银行作为重点。国外发达国家商业地产的配套渠道非常广泛，特别是专项基金，包括私募等等。这些配套对商业地产的投资、开发、运营提供了非常好的资金支持。

    第二大瓶颈是运营托管，在发达国家成熟的商业地产开发体系中，专业托管已经成为塑造现金流的重要渠道，目前在中国基本没有，我们只是在商业地产某一个类别中比较成熟，比如酒店业，所以才有了中国以运营商为主导的投资开发模式，沃尔玛都进来了。

    第三个瓶颈是资本运营的价值标杆缺乏，价值评估的杠杆和体系在哪儿？现在我们国内能不能找出一家商业物业价值评估机构，而且在资本市场得到认可？我没有见到过。但是在国外，是人家是找全球最顶级的机构专做物业价值评估，资本价值评估体系缺乏就容易淹没投资物业价值，给后期进入资本运营造成损失。

    被选址、被规划、被招商

    经济观察报：成熟商业地产项目的前期调研少则一年多则五年，国内商业地产项目却频繁出现三边工程，是什么原因导致为数不少的商业项目盲目上马？

    鲁炳全：中国商业地产真正的春天是从2010年下半年开始，2010年整个行业干什么？大跃进。这个过程中产生很多存量的商业，可以说70%以上都是垃圾产品，我们最大存量的资产就只是一个资产，不是真正具有资本属性高附加值的优质商业。

    张家鹏：没有好项目可以从两个层次来看，一是硬件不好，项目招商跟做红娘一样，孩子本身有残疾，很难办这个事；二是位置的区别，市中心当然好做，但是市中心要求档次非常高，新中心项目商家目前不是首选，所以远的项目有找商家的问题，中心的项目有档次差异的问题，这是结构性问题，虽然供应很多，但是做不起来。

    鲁炳全：商业地产投资开发第一个环节是选址和立项，现在中国的国情不是选址而是被选址，政府说就这几块地你要不要，不要还有别人要，地拿到了不知道做什么，不知道给谁做，此后还限定开工，带条件开工，非常仓促。永旺是主动选址确定三大定位，第一是投资定位，作为投资商的投资目标是什么；第二是市场定位，项目做成之后在城市区域扮演什么角色；第三是业态定位，主营业态如何定位。

    郭增利：现在被规划更难受。我曾问西域(Westfield)主席为什么不来中国？他说如果你能确认在五公里范围内不会再有第二个购物中心，我肯定来。我说对不起，不是我确认不了，这是中国的市长都不敢确认的事。

    商业房地产下一步肯定会从中心向新城区转移。有商无业，有业无商，居住起来会非常不便利，所以我觉得应该把商业设施作为公共设施去看待，首先解决想住在这里的人的生活，然后吸引越来越多再住在这儿的人，否则疏散中心人口根本无法实现。