李亚明：除了被选址、被规划以外，还有一个就是拿到地以后，他也知道做什么去，但实际上没有人响应，就是被招商的问题。你想引进主力店、次主力店，发现没有人来，最后做成无主力店模式。现在的商家结构，400平方米以下很多，1000平方米以上也有，中间400-1000平方米的集合店严重供应不足，很难支撑一个好的商业规划。

    做商业规划跟后期招商和运营紧密相关，不可能都做展示面宽，切身短的。商家每年有开店计划，他再怎么开，也有人才培养和管理提升的问题。政府主导城市规划，开发商了解自己的战略需求，零售商家以及顾问行业的整体服务到位，未来消费者消费习惯的养成，共同推进这个行业的发展，缺一不可。

    邓中文：现在运营管理是费力不讨好，开发商或者是业主给你的收益非常非常可怜，研究100万平方米项目到底支撑多大商业体量，这么大一个事情三个月没有出来结果，业主急了。三个月能出来结果非常不容易，做这个事情需要时间和资金支持，可是开发商不会给你足够时间，要求一个月之内提交，开发商不愿意为部分前期付很高的价钱，纯粹研究型人才留不住。

    观念不是一时半会儿能转过来的，国内很多企业不愿意付顾问费，因为顾问费不是预算内投入。国外顾问公司为什么做得好，他的顾问费收得很高，他能养得住人才。

    鲁炳全：现在还是住宅的理念，商业地产任何一个环节都是需要专业的支持，我们的投资开发商没有到这个层次。

    杨毓：主体都在转化过程中，转化是暂时的，怎么经营好，有稳定的现金流之后，才可以借助金融，让更多资本支持你。有经营管理的压力，这个情况是难免的。

    搭舞台、做表演

    经济观察报：零售商也来开发商业地产，他们有怎样的优势呢？

    王永平：零售业现在的利润越来越薄，不甩卖无法过日子。现在好不容易搞促销，老头老太太进门拿着各个商场的促销单买完就走了，他就无法玩下去了；第二，过去地产收益太大；还有一个原因，很多零售商找不到好的物业，盖的东西都是这样，还不如自己盖。

    郭增利：一个零售业上市公司，股民买它的股票是为了看它的竞争力、经营价值。现在法律上没有这种约束，上市公司也没有这种责任的约束，国外我们看到零售商是不可能做地产开发的。咱们国内没有这方面制约，所以零售商可能买了地做了开发。

    王永平：它的意义是以租金收益为导向，买完之后调个三年，高了租不出去，低了不想租出来，也不亏，三年后该升值了呢，跟炒地皮没有什么区别，将来发信托基金的时候，永远看你租金收益，物业忽略不计，这就是一些毛病。

    李亚明：本来是开发商搭舞台，零售商做表演，现在搭舞台的学做表演，做表演的要搭舞台。

    体验式消费无法替代

    经济观察报：电商风靡时代，实体商业地产是否面临巨大挑战？

    鲁炳全：电商和实体商业没有对立，当前中国购物中心越来越成为商业地产投资的主流，近几年购物中心的发展完全以体验式消费为核心，电商解决不了体验式消费。

    李亚明：讲购物中心有标准，汉博标准是单层一万平方米以上，至少地上五层以上，购物中心实际上涵盖四大块，零售、餐饮、娱乐和服务。现在万达在综合体里降低了零售，提高其他三个业态。

    实际上电子商务对零售冲击比较大，王健林也承认购物中心是吃出来的，如果餐饮做得好，未来也会很好，餐饮都没人来，这个购物中心不好做。