商圈逐个睇琶洲商圈
　　会展批发铺傍“大款”好揾食

　　上期睇过两个批发商铺云集的商圈，圈内批发铺赚钱程度“无人知”。广州市的批发商圈，大多数自发而成，小部分因“傍会”而做旺。以火车站批发商圈为例，这个有着几十年沉淀的商圈得益于火车站与广交会两大推手，成为全市批发商圈的龙头大哥。随着2008年广交会永迁琶洲，琶洲商圈因广交会的落户而出现批发商场聚集的态势。据记者了解，该商圈内的产权商铺非常少，大部分开发商都倾向于只租不售。

　　近年来，商铺成交火热，打的噱头是“商铺不限购不限贷”，引得不少人心郁郁想以贷款杠杆来买铺，殊不知目前银行收紧信贷，且因为商铺评估追不上成交价，名义上最高贷五成，按评估价折合成交价，实际只相当于三四成，且商业地产的贷款利息在基准利率上上浮20%~30%是常事，记者最新得知一些商业地产的贷款也遭遇今年年初的住宅“放贷难”，按照银行之前承诺的基准利率上浮20%放不了款，必须要基准利率上浮50%才行，就算是买家答应了提高利率，至今也未能放款成功。

　　据良策按揭番禺区总经理阮学林透露，目前二手商铺的评估价普遍低于成交价。记者从一手开发商处了解到，一手商铺的评估价也追不上一手铺位成交价。富力儿童世界二期一手成交均价3万元/㎡，银行评估价也只到2.5万元/㎡。中原地产商铺部区域总监法永能透露，目前投资商铺的人士中接近80%是一次性付款，使用按揭贷款的只有20%左右。美佳联徐小姐提醒投资者，根据评估标准，市中心铺位租赁回报率7.5%以上、批发市场回报率8%~10%才算合理水平，而广州商铺业主一般按照2%~4%的回报率来放售商铺，若过分忽视回报率而寄望未来的物业升值，投资者有可能成为“击鼓传花”的接棒者。

　　银行评估价普遍低于成交价
　　百万单价铺位 评估20万不稀奇

　　广州美佳联评估公司技术总监徐丽红告诉记者，在评估商用物业时他们会综合运用两种方法——市场比较法与商铺收益法。市场比较法是指以周边类似铺位的交易实际价格来修正评估铺位的价格；商铺收益法是现金流折现法，以商铺在未来的租金收益再折现为目前的现金价值。目前已有银行向他们公司提出，在评估商铺的价值时要侧重商铺收益法，以免因目前炒得过高的周边商铺市价影响评估价格。

　　徐丽红表示，目前新兴区域与珠江新城的铺位评估价远追不上成交价，市中心成熟区域的评估价与成交价较接近。以珠江新城兴盛路步行街铺位为例，该处售价普遍已达25万~30万元/㎡，但珠江新城最贵铺位的评估价不超过15万元/㎡，两者相差接近一倍。而北京南一些小街铺，成交价10多万/㎡，评估价与之相差不远。越秀区铺位均价7万~8万元/㎡，评估均价大概为5万~6万元/㎡，两者差距不大。亿诚按揭总经理助理陈广雄也表示，该公司曾经办理过华林玉器市场的铺位贷款申请，评估价与成交价非常接近。

　　北京路曾经出现过一个单价过百万的天价铺位，徐丽红表示，当时他们也留意这个商铺成交的消息，不过从评估公司看来，北京路的铺位20多万元/㎡是合理的水平，评估单价怎样都达不到百万的水平。良策按揭阮学林表示，市场对铺位的追逐也的确超出市场人士的预期。他得知金沙洲一个未来地铁口铺位在今年春节前以1300万元成功售出，当时投资者曾想过按揭，但银行评估价才到1000万元，最后投资者一次性付款完成交易。投资者短短持有几个月后，最近已经以1500万元转手该铺位，短炒获利一百多万元。阮学林认为，该铺位目前租客是银行，回报在100多元/㎡，回报率非常低，且银行评估价跟不上市价，但这些贵价铺位还是有价有市。

　　铺位评估价不高 贷款利率却节节高

　　满堂红商铺部高级营业经理张先生告诉记者，商铺的银行评估价低于成交价是普遍情况，商铺的多次投资者或大额铺位(500万元以上)的交易大多以一次性付款来完成，只有铺位的初次投资者以及几十万到一两百万的小额铺位，才会出现按揭的情况。张先生表示，虽说商业地产按揭贷款最高贷50%，但贷款成数是以评估价为基础，由此推算贷款成数实际只相当于成交价的三成左右，投资者首付接近六七成。目前投资者不仅遇到贷款成数不足的问题，而且贷款利率也节节升高。张先生促成的一宗铺位交易，7月已申请贷款，至今两个月未出同贷书，且银行已口头通知买家，之前承诺的基准上浮20%的放贷条件需要修改，必须基准利率上浮50%。

　　中原地产工商铺区域总监法永能表示，目前只有20%的商铺投资者选择按揭。据合富置业提供的数据，以往该公司促成的商铺交易中，按揭客户占50%，随着银行收紧信贷，目前按揭客户已减少至40%。中原地产法永能透露，广州铺位不少是大额成交的案例，几千万的铺位也很常见，而根据银行的审批权限，一般支行贷款额不得超过2000万元，小的支行只可审批1000万元以下的贷款，故此铺位贷款一旦超过支行审批的额度，程序会非常复杂，且需要审查很多文件与资产证明。满堂红张先生表示，他处理过一个大额铺位的贷款申请，银行还需到申请人家中入户调查，对申请人的所有资产都一一核对。

　　据有关人士透露，会展铺堪称商用物业里的“吸金王”，广交会小小一个展位，最贵的展期5天居然要20万元租金，附近中洲广场与保利世贸“近水楼台”，5天展期也要4万~8万元/期。除春秋两季广交会外，每月琶洲会展中心内的每个展位也要4万~10万元租金。

　　琶洲产权商铺最低入市门槛68万元起

　　“琶洲3号馆”是琶洲岛上屈指可数的产权商铺。据万城项目人士介绍，琶洲3号馆地处国际采购中心东区一、二楼，总建面为两万平方米，规划间隔成1800个商铺，3~18楼为开发商自持物业，国际采购中心西区为已开业的红星美凯龙。据介绍，琶洲3号馆的铺位间隔参考交易会展位，交易会展位最小为2米×2米，即实用面积仅为4平方米，以实用率50%计算，琶洲三号馆铺位最小只有8平方米，以均价10万元/㎡计算，80万元即可入主琶洲会展商铺。据万城项目负责人吴耀斌透露，1800个商铺共分4期销售，每期400多个铺位。目前开售二期，一楼成交均价15万元/㎡；二楼均价10万元/㎡，最低入市门槛升至68万元。据透露，琶洲3号馆约60%~70%的买家是自用客，截至目前，琶洲三号馆最大一笔成交来自于一位浙江义乌的商人，他以3000万元购买了22个铺位，希望将这里作为广交会的展示场。除了琶洲三号馆外，琶洲目前在建或在售的项目中开宗明义做会展批发用途的只有南丰汇一个项目。这个只租不售的项目位于琶洲会展中心C区的西边，项目有关人士表示，项目将于9月封顶。

　　投资会展铺守业是必经过程

　　合富置业专家表示，从整个琶洲商圈来看，会展已经完全发展成熟，众多大型的展会在此举办，不过除此以外成熟商圈所需具备的逛街消费人流或常住居民消费力等因素欠奉，街铺数量也较少，所以目前该商圈二手商铺交投并不算兴旺，但从总体上看，会随着周边的写字楼日渐增多而带旺商业的行情，但这会是一个较漫长的过程。